나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53251 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 935-37 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53251 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 935-37 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경53251 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 935-37 | 감정가: 66,933,000원 | 최저가: 5,513,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경53251 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 935-37

용도: 임야 (현황 자연림)

토지면적: 999.00㎡ (약 302.12평)

매각대상: 토지매각

감정가: 66,933,000원

1.2. 채무자 및 채권 관계

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매 (담보권 실행을 위한 경매)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 충청남도 태안군 남면 소재 "한서대학교 태안캠퍼스" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지 및 임야가 혼재하는 농경지대입니다.

인근 간선도로 및 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 및 차량 접근성은 무난하다고 평가되지만, 본 건 토지 자체(기호1)는 **현황 맹지**입니다.

2.2. 권리분석 (등기부 기준)

본 경매는 채권자의 담보권 실행을 위한 부동산 임의경매이므로, 매각대상 토지(토지매각)에 설정된 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 권리는 없으며, 등기부상 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

(단, 제시된 정보만으로는 상세한 임대차 관계 등은 확인이 어려우며, 감정평가서에 따르면 임대관계는 미상입니다.)

2.3. 상권분석 및 개발 가능성

본 토지는 임야(자연림)이며, 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 현 상태에서는 상업적 상권이 형성되기 어렵습니다.

주변에 한서대학교 태안캠퍼스가 소재하나 직접적인 상권 형성은 미미하며, 상권분석보다는 **장기적인 토지 개발 호재** 관점에서 접근해야 합니다.

태안군 남면 신온리 일대는 서해안 관광 개발 및 잠재적인 호텔 부지 매매 등 개발 관련 뉴스가 검색되는 지역으로, 장기적인 관점에서 태안 지역 개발 계획에 편입될 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 환경

본 토지는 전답 및 임야가 혼재된 농경지지대로, 기본적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 관공서 등)과의 거리는 상당할 것으로 예상됩니다.

인근에 한서대학교 태안캠퍼스가 있지만, 주거 밀집 지역의 편의시설과는 거리가 멀어 **전원생활 목적의 즉각적인 사용은 부적합**합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 일대가 농경지대이므로 농축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

3.1. 치명적 리스크: 현황 맹지

본 토지는 현재 도로와 접하지 않은 **맹지** 상태입니다. 맹지는 건축이 불가하며, 건축을 위해서는 인접 토지 소유자에게 도로 사용 승낙을 받거나(사도 개설), 주위토지통행권 분쟁 등 복잡한 절차가 필요합니다.

맹지 해소 가능성과 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 토지 이용 제한 (규제 리스크)

본 토지는 다음과 같이 다양한 규제에 묶여 있어 개발에 심각한 제약이 있습니다.

* **보전관리지역 및 준보전산지:** 건폐율, 용적률이 낮고 개발 행위에 대한 인허가 절차가 까다롭습니다.

* **상대보호구역 (한서대):** 학교 경계 300m 이내의 구역으로, 교육 환경 저해 시설의 설치가 제한됩니다.

* **장애물제한표면구역:** 공항시설법에 따라 건축물의 높이 등이 제한될 수 있습니다.

3.3. 기타 주의사항

토지의 형태가 **부정형 완경사지**이며, 현황 자연림 상태이므로 개발 시 추가적인 토목 공사 및 벌목 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 제시된 감정평가 요항표에는 **충청남도 당진시 송악읍 소재 토지 2필지**가 함께 감정평가 되었으나, 본 보고서는 제시된 소재지(태안군 남면 신온리 935-37, 기호1)에 한정하여 분석하였습니다. 매각 물건 전체를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 면적이 넓고 입지가 한서대학교 캠퍼스 인근으로 잠재적 개발 수요가 있는 지역에 위치합니다. 그러나 **맹지**라는 치명적인 단점과 더불어 **보전관리지역 및 다양한 제한구역**에 속하여 즉각적인 개발 및 사용이 매우 어렵습니다.

단순한 시세차익을 기대하고 접근하기보다는, 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 계획이 있거나, 장기적인 태안군 개발 계획에 따른 용도 변경 가능성을 염두에 둔 **초장기 투자자**에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

* **저평가된 임야:** 300평 이상의 면적을 보전관리지역 임야 기준으로 비교적 저렴하게 취득할 기회입니다.

* **잠재적 관광 수요:** 태안 해안가와 인접한 지역으로 장기적인 관광 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

* **깔끔한 권리관계:** 등기부상 인수 권리가 없어 권리분석 리스크는 낮습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계