나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1199 [3] 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 442 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1199 [3] 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 442 전 경매

• 사건번호: 2023타경1199
• 주소: 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 442
• 감정가: 13,900,000원
• 최저가: 2,243,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

공주지원 경매1계 2023타경1199 | 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 442 | 감정가: 13,900,000원 | 최저가: 2,243,000원 | 용도: 전

4. **Synthesize Search Results and Data:**

* **Location/Living Info:** 구왕리 is a quiet village (조용한 마을) near 계룡산 (Gyeryongsan), often sought after for rural retreat (농촌체류형쉼터) or weekend homes . It's known for being scenic (산세 영산 산 아래), and is accessible from Daejeon and Sejong via the road to Gapsa (갑사) . The area is agricultural (농경지대) . The appraisal mentions the "구왕1리경로당" (Guwang 1-ri Senior Center) is nearby. General traffic conditions are "보통" (ordinary) .

* **Aversion Facilities (혐오시설):** No direct major aversion facilities were found near *442*. However, the area is a "가축사육제한구역(전부제한구역)" (Livestock Rearing Restricted Area - Full Restriction Zone) [Data], which suggests a sensitivity to livestock facilities, though the restriction limits new ones.

* **Land Use/Restrictions:** The property is in a *Natural Environment Preservation Area (자연환경보전지역)*, *National Park (국립공원)*, and *Park Natural Environment Zone (공원자연환경지구)* [Data]. This is a severe restriction. The property is also classified as *영농여건불리농지* (Agriculturally Disadvantaged Land) [Data].

* **Property Specifics (기호 3):**

* Area: 278.00㎡ (약 84.10평)

* Use: Field (전), currently fallow/fallow land (휴경지)

* Access: *Blind Land (맹지)* [Data]

* Issues: *Requires Agricultural Land Acquisition Certificate (농지취득자격증명)*, *Fallow/Blind Land*, *Third-party trees (감나무 3주 - 3 persimmon trees) present on the land* [Data].

* Status: *Re-auction (재매각)* [Data]. (This implies the previous successful bidder failed to pay or failed to submit the required certificate).

5. **Draft the Report Sections (following the required format and using the synthesized information):**

* **Title/Basic Info:** Must include the case number, location, and key financial/area data.

* **Area Conversion:** $278.00 \times 0.3025 \approx 84.10$평.

* **1. 물건 개요** (Property Overview) -> Use all basic data.

* **2. 입지 조건 분석** (Location Analysis) -> Use search results (quiet village, near Gapsa/Gyeryongsan, Daejeon/Sejong access).

* **3. 권리 분석 및 특이사항** (Rights Analysis & Special Notes) -> Focus on 매각대상, 맹지, 농지취득자격증명, 재매각, 타인 소유 수목.

* **4. 상권 분석 및 생활 정보** (Commercial Analysis & Living Info) -> Mostly rural, focus on agricultural/retreat. Mention the nearby Senior Center (경로당) but note the general lack of urban amenities.

* **5. 잠재적 리스크** (Potential Risks) -> MENGJI (맹지), severe land use restrictions (국립공원/자연환경보전지역), *농취증* requirement and *재매각* history, third-party trees (수목).

* **6. 종합 의견** (Overall Opinion) -> Summarize the rural retreat/agricultural use potential vs. the major restrictions/맹지.

* **7. 투자 포인트** (Investment Points) -> List the key positives (low price, location near Gyeryongsan, access from major cities) but emphasize the niche investor profile (agricultural/retreat use only).

6. **Review and Format (Crucial Step):**

* Check for required line breaks (one after major heading, two before body text).

* Ensure no markdown/bolding is used.

* Confirm all required sections are present.

* Verify citations are correctly placed *at the end of sentences that refer to search results*. (The search results primarily provided context on the area's general atmosphere and location, not direct aversion facilities for 442, so citations will be used for the general location description).

* *Self-Correction on Citations:* I will apply the citations where I used the general area description from the search results.

(The final output will be generated below following these steps.)1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 공주지원 2023타경1199 (3)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 442 (기호 3)

용도: 전 (현황 휴경지)

감정가: 13,900,000원

토지면적: 278.00㎡ (약 84.10평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무자 및 권리 관계

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 맹지임, 타인소유 수목(감나무 3주) 존재

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 소재 "구왕1리경로당" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성된 전형적인 농경지대입니다. 계룡산 국립공원 자락에 위치하며, 세종 및 대전 방면에서 계룡산 갑사로 가는 길목에 있어 공기가 좋고 조용한 마을입니다. 산과 물이 어우러진 살기 좋은 곳으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대전과 세종 등 충청권 주요 도시에서 비교적 가까워 농촌 체류형 쉼터나 주말 농장 용도로 접근하는 경우가 많습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

주변 시설에 대한 검색 결과, 현재 보고서 작성 시점 기준으로 해당 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 농경지대 특성상 주변에 소규모 농축산 시설 또는 자연림 내 분묘 등이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 권리 관계

매각대상은 토지 전부에 대한 소유권 매각이며, 건물 면적은 없습니다.

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자 김OO의 신청에 의해 진행되었습니다.

3.2. 핵심 리스크 사항

맹지(접근 도로 없음): 기호 3 토지는 공도에 접하지 않은 맹지 상태입니다. 이용을 위해서는 인접 토지 소유자(기호 2 포함)와의 도로 사용 승낙 및 지상권 설정 등의 협의가 필수적이며, 이는 비용 및 협의의 어려움으로 작용할 수 있습니다.

타인 소유 수목: 토지 위에 타인 소유로 조사된 감나무 3주가 존재합니다. 이는 토지 매각 시 법정지상권의 문제로 발전하지는 않으나, 향후 토지 이용을 위해서는 수목 소유자와의 협의를 통해 매수 또는 제거가 필요합니다.

재매각 진행: 본건은 재매각 물건으로, 이전 최고가 매수인이 보증금을 몰수당하고 입찰이 무효화되었음을 의미합니다. 재매각 사유 중 가장 유력한 것은 '농지취득자격증명 미제출'이므로, 입찰 참여 시 이 부분을 최우선적으로 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 상업 지역이 아닌 농경지대에 위치하므로 상권 분석은 의미가 없습니다. 주요 산업은 농업이며, 주변은 전원주택이나 농촌 체류형 시설이 조성되는 추세입니다.

4.2. 생활 정보

가까운 곳에 "구왕1리경로당"이 위치해 있습니다. 계룡면 행정복지센터는 월암리에 소재하며, 계룡면은 농업이 주요 산업인 지역입니다. 편의 시설은 면 소재지 중심으로 이용해야 합니다. 계룡산 국립공원의 신원사, 갑사 등의 관광지가 인근에 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 리스크

국립공원 및 자연환경보전지역: 본건은 자연환경보전지역, 공원자연환경지구, 국립공원으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 행위 및 토지 형질 변경 등에 있어 매우 엄격한 제한을 받음을 의미합니다. 개발을 목적으로 하는 투자에는 부적합합니다.

가축사육제한구역(전부제한구역): 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 전면 제한되는 구역입니다.

영농여건불리농지: 농지로 분류되지만 영농에 불리한 여건을 가진 토지입니다.

5.2. 행정적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 지목이 '전'이며 농지법상 농지에 해당하므로, 매각 결정 기일까지 농취증을 제출하지 못하면 입찰 보증금은 몰수됩니다. 현황은 휴경지이나, 실제 경작 계획을 입증할 수 있어야 합니다.

5.3. 이용상 리스크

맹지 상태: 건축 및 개발이 불가능하며, 농지로서의 이용도 인접 토지 없이는 사실상 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 1,390만원으로 낮은 금액대이나, 충청남도 공주시 계룡면 구왕리 계룡산 자락에 위치한 자연 친화적인 토지입니다.

하지만 '맹지', '농취증 필수', '재매각 이력', '국립공원 등의 중첩된 개발 제한'이라는 명확하고 심각한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

토지의 실제 가치보다 법적·물리적 제한이 크기 때문에, 실수요자가 단순 경작 또는 주말 농장 용도로 접근할 경우에도 맹지 해소 방안 및 타인 수목 처리 계획을 사전에 명확히 세워야 합니다. 개발 목적의 투자는 절대 불가능합니다.

7. 투자 포인트

투자 포인트:

1. 낮은 감정가 및 소액 투자 가능: 278.00㎡ (약 84.10평)의 토지를 1천만원대의 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

2. 자연 친화적 환경: 계룡산 국립공원 자락의 조용한 농촌 마을에 위치하여, 농촌 체류나 주말 농장 용도로는 선호되는 입지입니다.

주의사항(투자 위험성):

1. 농지취득자격증명 필수 및 재매각 이력 확인.

2. 맹지 상태의 이용 불가성(인접 토지 협의 필수).

3. 국립공원 및 자연환경보전지역으로 인한 절대적 개발 제한.

본건은 농지법과 국토계획법에 대한 이해가 깊고, 인접 토지와의 협의를 통해 맹지를 해소할 수 있는 능력이나 계획을 가진 *극도의 제한적인 실수요자*에게만 적합한 물건입니다.

법원 정보

공주지원 경매1계