나이스옥션 법원경매 공주 2024타경20166 [1] 충청남도 공주시 유구읍 추계리 689 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재 "추계1구마을회관" 서측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 임야, 농경지 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황
은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사로서, 현황 전기타(수영장시설)로 이용중임.
기호(2,3,6,7,8) : 부정형의 완경사로서, 현황 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(4,9) : 부정형의 완경사로서, 현황 도로로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 완경사로서, 현황 전기타로 이용중임.
기호(10) : 부정형의 완경사로서, 현황 전 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 기호(3,4) 및 기호(10) 일부와 연계되어 폭 약 3m의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호1 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
임.

< 기호2 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(퇴실천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

< 기호3,4,7 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

< 기호5 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(퇴실천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

< 기호6 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

< 기호8,9 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

< 기호10 >
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(퇴실천)<소하천정비법>, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1,5,10) 토지의 공부상 지목은 "답"이나, 기호(1)은 현황 "전기타(수영장시설)", 기호(5) 토지는 "전기타, 기호(10) 토지는 "전 및 일부 도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 기호(2,10) 토지 북측 일부 및 기호(5) 토지 전부는 소하천구역에 속해 있는 바, 공법상 제한의 정도를 적절히 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 대상 기호(3,6,7) 토지는 일단의 토지로서 각 필지는 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어 일괄하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11) : 경량철골구조 샌드위판넬지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 통나무판넬 마감 등,
·내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
·창호 : 샷시창호 등.

기호(12-14) : 일반목구조 합판위 슁글지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 사이딩판넬 마감 등,
·내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
·창호 : 샷시창호 등.

기호(15) : 일반목구조 합판위 슁글지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 사이딩판넬 마감 등,
·내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
·창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(11-15) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(11-15) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기 및 석유보일러에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수영장 및 건물 모두 매각 포함.
목록번호 1번 : 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 맹지임, 제시외 수영장시설(감정서상 ㉡`) 농지전용허가 받지 않았으며 철거 후 농지로 원상회복 필요(상세 내역 확인요망)
목록번호 2번 : 토지의 북측일부 소하천구역임
목록번호 5번 : 공부상 답이나 현황 전기타, 맹지임, 토지 전부가 소하천구역임. 휴경인 농지로서 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(상세내역 확인요망), 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
목록번호 6번 : 매각대상에 포함되는 제시외 창고시설 존재(감정서상 ㉠`)
목록번호 10번 : 공부상 지목은 답이나 현황 전 및 일부도로, 북측일부 소하천 구역에 속함, 휴경인 농지 및 현황 도로로서 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(상세내역 확인요망), 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호 : 공주지원 2024타경20166 (1)

소재지 : 충청남도 공주시 유구읍 추계리 689

용도 : 단독주택

경매구분 : 부동산 임의경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가 : 586,267,300원

토지 면적 : 2493.00㎡ (약 754.3평)

건물 면적 (등기) : 338.65㎡ (약 102.5평)

건물 면적 (무허가/제시외) : 180.00㎡ (약 54.5평)

총 건물 면적 (등기 + 무허가) : 518.65㎡ (약 156.9평)

1.3. 매각 조건

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

재매각, 공동담보 물건

채권자 : 유OOOOOO

농지취득자격증명 필요

주의사항 : 일괄매각. 제시외 수영장 및 건물 모두 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 추계리 소재 "추계1구마을회관" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야, 농경지 등으로 형성된 농촌지역임.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측으로 폭 약 3m의 도로가 개설되어 있으나, 목록번호 1번, 5번, 10번 토지는 맹지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 유구새마을금고의 근저당권(2013.03.06. 접수, 406,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정임.

소유권 이전 및 상속, 압류 등의 권리 변동 내역이 확인됨.

건물 등기부상에서도 말소기준권리는 근저당권(2013.03.06. 접수, 406,000,000원)이며, 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (별도 인수사항 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

공주시 유구읍 추계리 지역은 농촌 지역으로, 개별 필지 및 건축물의 시세는 토지의 형태, 현황, 인접 도로 상태, 농지 관련 규제 등에 따라 편차가 클 것으로 예상됨.

인근 부동산 중개업소 및 관련 정보를 통한 추가 시세 조사가 필요함.

4.2. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역/제한지역에 해당되는 점을 고려할 때, 인근에 관련 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 유구읍 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 차량 이동이 필요함.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육시설은 유구읍 소재지에 위치할 것으로 보이며, 도보 통학은 어려울 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역/제한지역에 해당함.

토지 일부(기호 2, 5, 10)는 소하천구역에 속해 있어, 공법상 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 현황과의 차이 (공부와의 차이)

기호 1, 5, 10번 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 각각 "전기타(수영장시설)", "전기타", "전 및 일부 도로"로 이용 중임.

6.3. 농지 관련 이슈

목록번호 1번, 5번, 10번은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음.

특히 목록번호 1번의 제시외 수영장 시설은 농지전용허가를 받지 않았으며, 철거 후 농지로 원상회복이 필요할 수 있음.

목록번호 5번과 10번은 휴경인 농지로, 원상회복명령 발하여질 가능성이 있어 상세 내역 확인이 요망됨.

6.4. 기타 위험 요소

일부 토지가 맹지이고, 현황과 공부상 지목이 상이하며, 농지 관련 규제가 다수 존재함.

제시외 수영장 및 창고시설(총 180㎡)이 매각에 포함되므로, 관련 인허가 및 철거/원상회복 비용 등을 고려해야 함.

재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 유찰된 사유(높은 가격, 권리상 하자, 현황 불일치 등)가 있음을 시사하므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 주택 및 부속 건물을 포함하고 있으나, 농지 관련 법규, 맹지, 소하천구역 편입, 제시외 시설 등의 복합적인 리스크를 내포하고 있음. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 원상회복 관련 비용, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 검토해야 함. 농촌 지역 특성상 거래가 원활하지 않을 수 있으며, 재매각 이력이 있는 점은 신중한 접근을 요구함.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적을 활용한 전원주택 부지로서의 잠재력.

제시외 건물(수영장, 창고)을 활용하거나 철거 후 재건축 가능성.

농촌 지역의 조용한 생활 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 586,267,300원임.

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 미비, 원상회복 명령 가능성, 제시외 건축물 등의 복합적인 리스크 요인을 다수 포함하고 있음. 또한 재매각 이력이 있어, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요함.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하고, 위에 언급된 리스크 해소에 필요한 비용 및 시간을 고려했을 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

종합적인 리스크와 잠재적 가치를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 490,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 더욱 정밀하게 산정해야 함.

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