나이스옥션 법원경매 공주 2024타경20753 [4] 충청남도 공주시 탄천면 214 송학리 햇님아파트 102동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 탄천면 송학리 소재 "송학1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트지붕 지상5층 아파트 내 제101동 제2층 제204호, 제102동
제1층 101호, 제3층 제304호, 제4층 제402호, 제5층 제502호, 제103동 제1층 제101호, 제104호,
제2층 제201호, 제204호, 제3층 제301호, 제302호로서,
(사용승인일: 2013.05.27)

외벽: 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
바닥: 강화마루, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-11): 공히 "아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-11): 공히 부정형의 완경사지인 토지로서, "공동주택(아파트) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로 왕복 2차선 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-11): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든
축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 공주지원 2024타경20753 (4) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 공주지원 2024타경20753 (4)

* 소재지: 충청남도 공주시 탄천면 송학리 214 햇님아파트 102동 4층402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 78,000,000원

* 토지 면적: 98.93㎡ (약 29.92평)

* 건물 면적 (전용 면적): 82.31㎡ (약 24.90평)

* 건물 총 면적 (102동): 1940.702㎡ (약 587.02평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의 사항: 재매각 건으로, 매수 보증금은 최저 매각 가격의 10분의 2입니다.

* 사용 승인일: 2013년 5월 27일

1.2. 입지 조건

* 위치: 충청남도 공주시 탄천면 송학리 소재 "송학1리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 단독주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차선 포장도로를 이용합니다.

* 생활 편의 시설: 탄천면 송학리는 농촌 지역으로, 단지 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. 다만, 마을회관이 인근에 위치하며, 공주시 주요 시가지로의 접근은 차량을 통해 가능합니다. (주변 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 덕지리 일원에 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 의견이 확인되었습니다.)

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 을15 (청산농업협동조합 근저당, 2017-05-19 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 지상권의 존재 여부 및 내용은 미확인 상태이므로 추가적인 확인이 필요합니다.)

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을15 근저당 외 모든 권리(근저당, 질권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 아파트이며, 본건은 102동 4층 402호입니다.

* 건물 마감: 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 마감 등, 바닥은 강화마루, 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 "아파트"로 이용 중이며, 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 상태: 부정형의 완경사지인 토지로서 "공동주택(아파트) 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역)에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 건: 본 건은 이전 경매 절차가 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 입찰 참여율 저조, 높은 최저가, 또는 숨겨진 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계 자체가 미상이므로 주의가 필요합니다.)

* 비소멸 권리(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다. 지상권의 유무 및 그 내용은 명확히 확인되어야 하며, 존재 시 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 주변 편의 시설이나 문화 시설이 부족하여 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.

* 인근 시설 관련 주민 반대: 인근 덕지리 지역에 폐기물 처리 시설 설치 계획이 추진되고 있으며, 이에 대한 주민들의 반대가 거세지고 있습니다. 해당 시설의 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 지역 개발 및 환경적 측면에서 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 탄천면의 농촌 지역에 위치한 재매각 아파트입니다. 감정가는 7,800만원으로 낮게 설정되어 있으나, 재매각이라는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계 자체는 비교적 명확하나, 미상으로 남아있는 부분에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 또한, 인근 지역의 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 움직임은 해당 지역의 환경 및 개발 전망에 대한 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 7,800만원이라는 감정가는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 포인트가 될 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸되므로, 권리 관계 분석이 비교적 용이합니다. (단, 지상권 예외)

* 재매각 조건 활용: 재매각으로 인해 최저가가 조정될 가능성이 있으며, 이는 관심 있는 입찰자에게 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 재매각이며, 임대차 관계 미상 및 지상권의 잠재적 위험 요소를 가지고 있습니다. 또한, 주변 시세, 물건의 현황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 7,800만원의 감정가와 102동 전체 면적(약 587평) 및 본건의 전용면적(약 25평)을 감안하여, 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후, 잠재적 위험 요소를 감안한 명도 비용 등을 추가적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 매수 보증금은 최저 매각 가격의 10분의 2임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.