나이스옥션 법원경매 천안 2024타경110813 [1] 충청남도 아산시 온천동 262-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2024.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 온천동 소재 "온양고등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 "온천관광지대 후면 상업지대"임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

"부정형( 삼각형 유사 ), 평지"인 토지를 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장된 도시계획도로( 소로1류 : 폭10-12m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > "도시지역", "일반상업지역".

< 타법령상 제한 > "가축사육제한구역"( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
"상대보호구역"( 교육환경보호에관한법률 ),
"조례로 정한 지역"( 문화유산의보존및활용에관한법률 )

< 토지이용규제 기본법 시행령 제9조제4항 각호에 해당되는 사항 > "중점경관관리구역"

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상5층 건물로서,

사용승인일 : 1988. 12. 13.

외벽 : 석재패널붙임 및 드라이비트
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등.
바닥 : 장판지 도배 및 타일붙임 등.
창호 : 새시창호

이용상태

"숙박시설( 여관 )"로 이용중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠ : 5층 객실에 부합된 객실앞 복도 보호사(保護舍)

제시외 건물 ㉡ : 5층 계단실에 부합된 "기계실( 승강기 옥탑 )".

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록1번의 ㄱ 보호사, ㄴ 기계실) 매각포함. 현황재조사 요청으로 인한 재조사로 임차인 박완규, 김영주, 김성호, 양승수가 다른곳으로 전입신고함. 신청채권자는 2026.9.3.자 의견서에 농업회사법인 주식회사 신보를 상대로 2026가단10618 임차권부존재확인청구 소송 진행중이며 아산세무서 회신에 의하면 농업회사법인 주식회사 신보의 사업자등록상태는 휴업임이라는 의견 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경110813 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 262-1

용도: 숙박시설

감정가: 2,770,595,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 535.00㎡ (약 161.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 1625.90㎡ (약 491.83평)

건물 제시외면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 위반건축물.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록1번의 ㄱ 보호사, ㄴ 기계실) 매각 포함. 현황재조사 요청으로 인한 재조사로 임차인 박완규, 김영주, 김성호, 양승수가 다른 곳으로 전입신고함. 신청채권자는 농업회사법인 주식회사 신보를 상대로 임차권부존재확인 소송 진행 중이며, 해당 법인의 사업자등록상태는 휴업임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 "온양고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 "온천 관광지대 후면 상업지대"임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임. 온천동 일대는 수도권 전철 1호선 및 장항선이 정차하는 온양온천역이 있어 대중교통 접근성이 우수함.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 "부정형(삼각형 유사), 평지"이며, "상업용 건부지"로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 포장된 도시계획도로(소로1류, 폭 10-12m)에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 타법령상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 조례로 정한 지역

* 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각호에 해당되는 사항: 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을32, 아산축산업협동조합 근저당권 (2023.05.04.)

* 총 등기부채권액:

- 토지: 2,470,000,000원

- 건물: 2,470,000,000원

* 주요 권리 내용:

- 소유권 이전 (류호원 외 1명, 이재준, 주식회사경천산업개발)

- 근저당권 (아산축산업협동조합, 주식회사백석홀딩스, 이제니, 김대형)

- 압류 (아산시, 군포시, 아산세무서장)

- 임의경매 (주식회사백석홀딩스, 아산축산업협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내역 미기재)

3.2. 임차인 현황

* (주)경천노블밸리: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-08-09, 대항력 없음.

* 김명찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-08-20, 대항력 없음.

* 김성호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-10-25, 대항력 있음.

* 김영주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-10-15, 대항력 있음.

* 김원석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-07-31, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사신보: 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자(사업일자) 2019-12-13, 대항력 있음.

* 박경숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-07-05, 대항신고일자 2024-11-06, 대항력 있음.

* 박상군: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-07-12, 대항력 없음.

* 박완규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-07-18, 대항력 있음.

* 신영린: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-04-22, 대항력 없음.

* 양승수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-11-21, 대항력 있음.

* 주식회사경천산업개발: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자(사업일자) 2019-10-02, 대항력 있음.

3.3. 임차인 인수 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인: 김성호, 김영주, 농업회사법인주식회사신보, 박경숙, 박완규, 양승수, 주식회사경천산업개발.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 농업회사법인주식회사신보의 보증금 50,000,000원과 주식회사경천산업개발의 보증금 5,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수될 수 있음. 이 외 보증금 0원인 임차인도 배당여부에 따라 인수될 가능성 있음.)

* 유의사항:

- 현황재조사 요청으로 인해 임차인 박완규, 김영주, 김성호, 양승수가 다른 곳으로 전입신고한 사실이 확인되었습니다. 이들의 대항력 유무 및 현재 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 신청채권자는 농업회사법인 주식회사 신보를 상대로 임차권부존재확인 소송을 진행 중이며, 해당 법인의 사업자등록상태는 휴업입니다. 이는 임차권의 효력 및 보증금 반환과 관련하여 중요한 변수가 될 수 있습니다.

- 보증금액이 0원인 임차인 중 대항력 있는 임차인(김성호, 김영주, 박경숙, 박완규, 양승수)은 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

- 박경숙은 배당신고일자가 있으나, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 "온천 관광지대 후면 상업지대"에 위치하고 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박 시설 운영에 유리한 입지입니다. 주변에는 온천 관광 특구 시설, 온천 시장, 온천 호텔 등이 밀집되어 있으며, 이는 숙박업소 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상업지대 특성

일반상업지역으로 분류되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 특히 숙박시설의 용도에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 온양고등학교

* 관광 시설: 온양온천, 온양민속박물관, 현충사, 외암민속마을, 파라다이스 스파 도고, 아산스파비스 등

* 편의 시설: 온양온천시장, 대형마트, 쇼핑 시설 (검색 결과에서 직접적으로 명시된 것은 없으나, 상업지대 및 관광지구 특성상 주변에 편의시설이 밀집할 것으로 예상됨)

5.2. 주변 환경

온천 관광지로서 쾌적한 환경을 제공하며, 산림 등 녹지 공간도 인접해 있어 휴양 및 관광 목적의 방문객에게 매력적인 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 위반 건축물: 건물에 위반 건축물이 존재하여 건축 관련 법규 위반으로 인한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 임차권 관련 소송: 농업회사법인 주식회사 신보를 상대로 진행 중인 임차권부존재확인 소송의 결과에 따라 임차권의 효력 및 보증금 인수 여부에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임차인의 전입신고 변경: 임차인 박완규, 김영주, 김성호, 양승수가 다른 곳으로 전입신고를 함에 따라, 대항력의 유지 여부 및 실제 거주 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 휴업 상태인 사업자: 농업회사법인 주식회사 신보의 사업자 등록상태가 휴업인 점은 향후 운영 및 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 12월 13일 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시의 온천 관광지구 내 일반상업지역에 위치한 숙박시설입니다. 온천 관광지로서의 입지적 장점과 우수한 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 위반 건축물, 임차권 관련 진행 중인 소송, 일부 임차인의 전입신고 변경 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 농업회사법인 주식회사 신보와 관련된 소송 결과가 본 물건의 가치와 인수 부담에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 온천 관광지 내 위치: 관광객 수요를 기반으로 한 숙박시설 운영이 가능합니다.

* 교통 접근성: 온양온천역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업지구 입지: 다양한 상업 활동이 가능한 일반상업지역입니다.

* 잠재적 가치 상승: 아산 지역의 온천 관광 활성화 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가격을 기준으로 산정되어야 합니다. 현재 제시된 감정가는 2,770,595,000원입니다.

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 법원 감정가 및 시세 동향

* 건물의 현재 상태 (위반 건축물, 노후화 등)

* 임차인 인수 부담 (대항력 있는 임차인, 소송 진행 중인 임차인 등)

* 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 및 비용

* 현재 진행 중인 소송의 결과 예측

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 그리고 시장 분석이 필수적입니다. 본 자료만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

* 참고:

- 토지면적 161.83평, 건물면적 491.83평 (제시외 7.33평 포함)

- 총 등기부채권액 약 24.7억원

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 중 농업회사법인주식회사신보, 김성호, 김영주, 박경숙, 박완규, 양승수, 주식회사경천산업개발은 대항력 있는 임차인입니다. 특히 농업회사법인주식회사신보의 경우 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원으로 명시되어 있으나, 신청채권자와 임차권부존재확인 소송이 진행 중이며 사업자 등록상태가 휴업인 점을 고려할 때, 보증금 회수 및 대항력 유무에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다. 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인(김성호, 김영주, 박경숙, 박완규, 양승수)의 경우, 매각 절차에서 배당을 받지 못하면 보증금을 인수해야 할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다. (박경숙은 배당신고일자가 있으나, 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있음.)

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