나이스옥션 법원경매 천안 2022타경1618 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 23-1 응원리 1동 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2022.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 소재 "세광엔리치빌아파트" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)·(3): 2필 일단의 대체로 사다리형의 평지로서, 주유소 부지로 이용중임.
기호(2): 대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1∼3] 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역<고속국도법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철근콘크리트조, 경량철골조, 시멘트벽돌조, 철골조 스라브 및 판넬지붕 2층 및 단층 건으로서,
외벽: 석재붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽: 인테리어 등 마감.
창호: 샷시창호 등.

기호(5) 일반철골구조 강판지붕 단층 건으로서,
내·외벽: 벽체없음(캐노피).

기호(6) 경량철골구조 기타지붕(조립식판넬) 단층 건으로서,
내·외벽: 샌드위치판넬 등 마감.
창호: 샷시창호 등.

기호(7) 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브, 철판지붕 지하1층 및 지상1층 건으로서,
외벽: 징크판넬및 샌드위치판넬 등 마감.
내벽: 인테리어 등 마감.
창호: 샷시창호 등.

기호(8) 일반철골구조 샌드위치패널지붕 3층 건으로서,
외벽: 석재붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽: 인테리어 등 마감.
바닥: 타일 및 몰탈위 하드너 등 마감.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(4)-(6): 주유소[(주)대현에너지 SK주유소] 및 관련시설.
기호(7): 휴게소 및 사무실.
기호(8): 근린생활시설 및 창고시설.

설비내역

기호(4)·(7): 위생 및 급배수설비 등 되어있음.
기호(8): 위생 및 급배수설비, 승강기설비(승객용 및 화물용), 소화전 및 화재탐지설비, 육가공시설 및 냉장·급랭·냉동창고시설(실내기 및 실외기 제외) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호4)-6)건물의 소재지는 귀 제시목록 및 공부상 "23-1, 23-2, 23-3, 23-8, 24-12, 11-5번지"로 기재되어있으나, 토지대장상 "23-1, 23-2, 23-3, 23-8, 24-12번지"가 "23-1번지"로 합병(2021.04.29.)되어 현황 "23-1, 11-5번지" 양지상 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물,물건,관정(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉤ )매각에 포함.
3. 제시외 물건㉣(시설물지원계약 및 양도담보계약 체결여지 있음) 매각에 포함.
4. 제시외 관정㉥(타토지 소재로 목측) 매각에서 제외.
5. 목록 ④~⑥건물의 소재지는 공부상 "23-1,23-2,23-3,23-8,24-12,11-5번지"로 기재되어있으나, 토지대장상 "23-1,23-2,23-3,23-8,24-12번지"가 "23-1번지"로 합병되어 현황 "23-1,11-5번지" 양지상 소재함.
6. 2023. 1. 9. 이서연(신성엘텍)으로부터 공사대금17,000,000원, 2023. 1. 30. 주식회사 늘푸른산업개발로부터 공사대금 325,000,000원, 2023. 2. 10. 주식회사 공영종합건설로부터 공사대금 150,000,000원, 2023. 5. 9. 주식회사 아리랑푸드(임차인)로부터 임차목적물 내부 축산물가공에 관한 기계기구 및 HACCP시설 일체와 화물용 승강기 시설 공사대금 538,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나, 경매신청채권자로부터 유치권자들을 상대로 한 유치권부존재 확인소송에서 승소한 확정판결이 제출됨( 천안지원 2023가합101519호 및 대전고등법원 2025나587호).
7. 목록 8건물 내에 육가공시설 및 냉장.급랭.냉동창고시설 중에 실내기 및 실외기는 매각제외 함.
8. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.
9. 2026. 1. 22. 주식회사 진선푸드로부터 3억원, 2026. 1. 23. 주식회사 브이엠에스코리아 공사미수금 801,559,000원에 대하여 각 유치권신고가 있으나 성립여부는 불분명함(경매신청채권자로부터 유치권배제신청가 제출됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2022타경1618 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1번지 외 (건물 4-6번은 23-1번지, 건물 7-8번은 24-1번지에 소재하는 것으로 파악됨)

용도: 위험물저장 및 처리시설 (주요 건물 용도)

감정가: 6,876,434,490원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 총 5,591.00㎡ (약 1,691.48평)

건물면적: 총 2,382.83㎡ (약 720.84평)

주요 건물 현황:

- 건물 4 (1동): 456.61㎡ (약 138.16평), 철근콘크리트조 등, 위험물저장 및 처리시설, 주유소 관련 시설

- 건물 5 (2동): 119.00㎡ (약 35.99평), 일반철골구조, 주유소 관련 시설 (캐노피)

- 건물 6 (3동): 51.84㎡ (약 15.68평), 경량철골구조, 창고시설

- 건물 7 (1동, 24-1번지): 526.43㎡ (약 159.25평), 철근콘크리트조 등, 관광휴게시설 (휴게소 및 사무실)

- 건물 8 (2동, 24-1번지): 1,228.95㎡ (약 371.80평), 일반철골구조, 제2종근린생활시설 및 창고시설 (육가공시설, 냉장.급랭.냉동창고시설 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 소재 "세광엔리치빌아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 북측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지는 기호(1)·(3)은 주유소 부지, 기호(2)는 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 고속국도법상의 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 말소 기준 권리는 2013년 11월 8일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9)입니다. 등기부등본 상의 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소 기준으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담은 없어 보입니다. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

3.2. 유치권 신고

다수의 공사대금 관련 유치권이 신고되었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 확정 판결을 받아 해당 유치권은 성립되지 않는 것으로 확인됩니다. (천안지원 2023가합101519호, 대전고등법원 2025나587호) [cite: 주의사항 6]

2026년에 추가로 신고된 유치권(주식회사 진선푸드 3억원, 주식회사 브이엠에스코리아 801,559,000원)은 성립 여부가 불분명하며, 경매 신청 채권자가 유치권 배제 신청을 제출한 상태입니다. [cite: 주의사항 9]

3.3. 임차인 현황

총 11명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. [cite: 임차인현황]

인수 보증금 합계: 0원.

일부 임차인의 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: 주의사항 8]

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 주유소, 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다. 인근의 목천응원지구 도시개발사업 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 사업 활용 가능성

현재 위험물저장 및 처리시설, 주유소, 휴게소, 근린생활시설, 창고시설 등으로 이용되고 있어, 기존 업종과의 연계 또는 시설 재활용 가능성이 높습니다. 넓은 토지 면적은 추가적인 개발 또는 확장이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 관광지

본건 인근에는 독립기념관, 태조산 각원사, 병천순대거리 등이 위치하여 관광 접근성이 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 신규 유치권 신고의 불확실성

2026년 1월에 신고된 유치권(주식회사 진선푸드, 주식회사 브이엠에스코리아)은 성립 여부가 불분명하며, 경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 제출되어 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: 주의사항 9]

6.2. 임차인 관련 문제

임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. [cite: 주의사항 8]

6.3. 시설물 제외

건물 8(육가공시설 및 냉장.급랭.냉동창고시설) 내 실내기 및 실외기는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 비용이 발생합니다. [cite: 주의사항 7]

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 고속국도법상의 접도구역 등 법적 제한 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 대규모 위험물저장 및 처리시설로, 넓은 토지(5,591㎡)와 여러 동의 건물(총 2,382.83㎡)로 구성되어 있습니다. 감정가는 약 68.8억원입니다.

권리 분석 결과, 말소될 권리가 많아 인수 부담이 적은 편이며, 대항력 없는 임차인들로 인해 보증금 인수 위험도 없습니다. [cite: 권리분석]

과거에 제기되었던 유치권 신고는 법원 판결로 부존재가 확인되었으나, 최근에 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. [cite: 주의사항 6, 9]

부동산의 주요 용도는 위험물저장 및 처리시설, 주유소, 창고, 근린생활시설 등으로, 해당 업종을 영위하거나 관련 시설을 활용하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 말소될 권리가 많아 권리상 안전성이 높습니다.

* 광범위한 활용 가능성: 넓은 토지와 다양한 용도의 건물은 다목적 활용에 유리합니다.

* 기존 시설 활용: 주유소, 창고, 냉동/냉장 시설 등 기존 설비를 활용하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 목천응원지구 도시개발사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,876,434,490원입니다. 인수해야 할 권리 및 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

그러나 최근 신고된 유치권의 불확실성, 임차인 명도 과정에서의 예상치 못한 변수, 건물 일부 시설물(실내기/실외기) 제외 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. [cite: 주의사항 7, 9]

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 그리고 법률 및 경매 전문가와의 상담을 통해 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.