나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4291 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 461-1 9층901호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4291 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 461-1 9층901호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2024타경4291 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 만남로 28, 9층901호 | 감정가: 1,123,000,000원 | 최저가: 385,189,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2024타경4291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경4291 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 461-1 9층 901호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,123,000,000원

토지면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

토지 지분율: 3845.7999999999997

건물면적: 250.95㎡ (약 75.92평)

건물 지분율: 25095

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 논OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 학교, 주택 등이 소재하는 상가지대로서, 차량 접근이 가능합니다.

"천안시외버스터미널" 및 "천안고속버스터미널"이 인접해 있어 교통 여건이 매우 우수합니다.

건물은 '통칭:천안문프라자' 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 백화점, 고속버스터미널, 업무시설 등이 밀집해 있어 번화한 상업 중심지입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상으로는 제9층 901호로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 상으로는 해당 전유부가 901호, 902호, 903호 총 3개 호로 분할된 것으로 확인됩니다 (2013.05.10. 분할).

현재 토지대장 상에는 대지권이 배분되어 있지 않은 상태입니다. 감정평가 시에는 분할 전 901호의 대지권이 3개 호에 적정하게 배분될 것을 전제로 평가되었습니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 임차보증금 중 배당받지 못한 부분은 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

토지 지분과 관련하여 등기사항전부증명서 및 토지대장 상에 기재된 내용과 실제 현황 간에 차이가 있을 수 있으며, 정확한 지분 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 천안시의 핵심 상업지구로, 특히 "천안시외버스터미널"과 "천안고속버스터미널" 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에 백화점, 대형마트, 은행, 관공서 등 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

상업 지역 내 위치하여 잠재적 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 천안의 주요 교통 허브인 시외버스터미널과 고속버스터미널이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 용이합니다.

편의시설: 인근 백화점, 쇼핑몰, 식당가 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 천안공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (토지이용계획 상 상대보호구역)

1.6. 잠재적 리스크

건물 호수 분할로 인한 대지권 미배분 문제: 현재 등기부와 건축물대장 간의 현황 불일치로 인해 향후 대지권 확보 및 관리에 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 낙찰 후 임차인과의 관계에서 보증금 관련 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 지분 관련 공부와의 차이: 등기부 및 토지대장 상 지분과 실제 소유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

제시외 물건 존재: 소유자 미상의 기계식 주차장이 토지 상에 소재하여 권리관계 및 처리 문제에 대한 확인이 필요합니다.

건물 내부 미확인: 현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등본상의 도면을 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 입지적 가치는 매우 높다고 판단됩니다.

다만, 건물 내부의 호수 분할, 대지권 미배분, 등기부와 건축물대장 간의 차이, 대항력 있는 임차인 가능성, 제시외 물건 존재 등 권리관계 및 현황 파악에 있어 복잡한 요소들이 존재합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 전문가의 도움을 받아 해결 방안을 모색한다면, 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 큰 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

천안 도심 핵심 상권에 위치한 뛰어난 입지.

대형 교통망(시외/고속버스터미널)과 인접하여 유동인구 및 접근성 탁월.

복잡한 권리관계 및 현황 파악에 따른 명확한 분석을 통해 리스크 관리 시, 시세 대비 저평가 매수 기회 확보 가능.

향후 상권 발달에 따른 건물 가치 상승 잠재력 보유.

주변 시설 관련 검색 결과, 신부동 461-1 일대는 주로 상업 및 업무 시설, 주거 시설이 밀집한 지역으로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 오히려 대중교통 허브와 상업 시설이 잘 갖춰진 이점을 가지고 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계