나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107053 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치하고, 주변은
공동주택, 상업시설 및 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어있는 기존상업지대이며,
접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

본건 건물에 지하주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층으로 (사용승인일: 2018.08.24)

외벽 : 복합판넬, 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호 등.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔(방1, 거실, 주방, 욕실 등)"의 용도임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 "주상용부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 왕복6차선 시내간선도로 및 동측으로 왕복2차선 포장도로 등을 이용하여
접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구
), 대로1류(폭 35m-40m)(2023-08-01)(대로1-4)(접함), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로2류
(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

본건 현장조사시 이해관계인이 부재하여 내부의 이용상태 등은 건축물대장상의 도면, 인근
주민 탐문, 평가관련 자료 등을 참고하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(24. 5. 20. 등기) 있음(임대차보증금 1억 2천만 원, 전입일 21. 5. 20.,확정일자 21. 5. 20.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
2. 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경107053 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 4층 424호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

* 건물면적 (전용면적): 41.79㎡ (약 12.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 상업시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성된 기존 상업지대입니다.

* 건물에는 지하 주차장이 구비되어 있으며, 인근 시내 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 건물 남측으로 왕복 6차선 시내 간선도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당하며, 대로, 소로, 중로 등 도로 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 13일 접수된 충남신용보증재단의 가압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 순위 임차권등기 (2024년 5월 20일 등기)

* 임차인: 홍승남 (홍 )

* 임대차보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2021년 5월 20일

* 확정일자: 2021년 5월 20일

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 강제경매 등은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 343,054,004원 입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 성정동은 천안시의 주요 상업지구 중 하나로, 롯데마트 인근에 위치하여 유동인구 및 소비활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체는 오피스텔로, 소규모 사업장이나 1인 가구의 주거용으로도 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 롯데마트 및 다수의 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 인근 시내 간선도로를 통한 차량 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 무난합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 주거 편의시설이 갖춰져 있으며, 주변 상업지대의 편리함을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 3번 순위 임차권등기(홍 )의 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 따라서 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

* 건물 상태: 2018년 8월 24일 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 성정동의 중심 상업지구에 위치하여 입지 및 교통, 생활 편의성이 우수합니다.

* 하지만, 1억 2천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

* 재매각 물건이라는 점과 높은 인수 금액을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 낙찰 후 명도 및 임차인과의 협상 전략이 필수적입니다.

* 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수 부담금액을 정확히 파악하고, 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 천안시 주요 상업지구 내 롯데마트 인접으로 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 시내외 접근성이 뛰어나 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담금액을 상쇄할 수 있는 수준이어야 함.)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 6월: 9,500만원 (41.79㎡, 9층)

* 2025년 4월: 9,300만원 (41.18㎡, 5층)

* 2026년 2월: 9,500만원 (41.18㎡, 6층)

* 최근 시세 평균: 약 9,433만원 수준입니다.

* 건물 전용면적 41.79㎡ 기준, 현 시세는 약 9,500만원으로 판단됩니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인(홍 )의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 제외하더라도, 실제 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세(약 9,500만원)를 크게 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 최저매각가격은 123,000,000원이지만, 120,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 이 가격에 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

* 현재 시세인 9,500만원과 인수 보증금 120,000,000원을 고려했을 때, 낙찰 후 총 부담액이 9,500만원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이러한 점을 감안하여, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 이는 보수적인 시각이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 가능성, 향후 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.