나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1008 [1] 충청남도 논산시 화지동 831 논산수린나 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 반월동 소재 "논산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근의 노선버스정류장, 논산역이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평지붕 20층 공동주택 제102동 제1층 제103호 건으로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 양호함.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비, 승강기, 지하주차장, 도시가스 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당하상 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 등기사항전부증명서 상 전세권설정에 관한 등기가 있으며, 기타 해당사항 없음.

물건 비고

매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2024타경1008 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 화지동 831 논산수린나 102동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 48.31㎡ (약 14.61평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 황산새마을금고 (등기부상 권리자 황산새마을금고로 확인됨)

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.04.02)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 논산시 반월동 소재 "논산역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장과 논산역이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며 교통사정은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 통상적인 아파트 단지 인근에서 볼 수 있는 편의시설이 있으며, 상세한 지도 검색을 통해 잠재적인 혐오시설(예: 대규모 공업 단지, 폐기물 처리 시설 등)은 현재 제공된 정보상으로는 확인되지 않으나, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑8, 황산새마을금고 강제경매개시결정 (2024.07.19 접수)

* 인수되는 권리: 을5, 이상규 전세권 설정 (2021.12.21 설정, 230,000,000원) - 본 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리: 등기부상 갑7(소유권이전), 갑8(강제경매), 갑9(가압류), 갑10(압류) 등이 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배현성 (배 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 및 대항력 보유 사실로 인해 이사비 등 추가 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 이상규

* 보증금: 230,000,000원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권자(을5)와 동일인으로 추정되며, 해당 전세권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 논산수린나 아파트는 논산역 인근에 위치하여 상업 및 교통 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거 지역 내 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 상점 및 서비스를 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

* 주변에 소규모 공장도 일부 소재하고 있어, 지역 내 다양한 용도의 토지 이용이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 20층 공동주택 중 1층 103호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 등으로 마감되었으며, 관리상태는 양호합니다.

* 이용 상태: 아파트로서 방 3개, 욕실 2개, 거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 전기, 위생, 승강기, 지하주차장, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 논산수린나아파트

* 주소: 충청남도 논산시 화지동 831

* 사용승인일: 2018년 04월 02일

* 동수: 6개 동

* 세대수: 307세대

* 총 주차대수: 207대 (지하 24대, 지상 3대, 전기차 충전기 지하 8대)

* 최고층: 20층, 최저층: 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등을 보유하고 있습니다.

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 절차에서 아무런 사유로 인해 완료되지 못했거나 취하된 이력이 있습니다. 동일한 문제나 특이사항이 있을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (배 ): 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 이사비 등 추가적인 금전적 협상이 필요할 수 있습니다.

* 매수인 인수 전세권 (이상규): 230,000,000원의 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가가 이 금액을 포함한 총 투자 비용으로 산정되어야 함을 의미합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 관련 업종의 사업 진행은 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 논산수린나 아파트로, 논산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 '재매각'이라는 특이사항과 함께, 230,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 또한, 보증금 0원이나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수를 만들 수 있습니다. 따라서, 본 건은 인수되는 전세권 금액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 아파트로, 주거 가치가 높습니다.

* 논산역 역세권 단지로, 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수되는 전세권 금액을 고려하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 총 투자 비용으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 04월 04일: 269,000,000원 (6층, 84.994㎡)

* 2026년 05월 07일: 250,000,000원 (3층, 84.994㎡)

* 2026년 06월 18일: 255,000,000원 (4층, 84.994㎡)

* 시세 분석: 최근 매매가는 2억 5천만원에서 2억 7천만원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가 258,000,000원 또한 이 시세 범위 내에 있습니다.

* 인수 금액: 매수인이 인수해야 하는 전세권 금액은 230,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 '순수' 시장 가치를 약 258,000,000원(감정가 및 최근 시세 평균)으로 가정할 때, 매수인이 실제로 부담해야 할 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수되는 전세권 230,000,000원 + 기타 경매 및 명도 비용'이 됩니다.

* 따라서, 시장 가치 수준에서 총 투자 비용을 맞추기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

* 최대 입찰가 ≈ 시장 가치 - 인수되는 전세권 금액

* 최대 입찰가 ≈ 258,000,000원 - 230,000,000원 = 28,000,000원

* 이 산정 방식에 따른 입찰가는 28,000,000원으로, 이는 경매 최저 입찰가(감정가의 20%인 51,600,000원)보다도 낮습니다. 이는 본 건의 경우, 인수되는 전세권 금액이 매우 높아 일반적인 시세 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵기 때문입니다.

* 실질적인 낙찰가는 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라지겠으나, 230,000,000원의 전세권 인수 비용을 고려하여 총 투자 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위는 인수되는 전세권 금액(230,000,000원)과 기타 부대 비용을 고려하여, 입찰자의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 30,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으며, 낮은 금액으로 낙찰받기 어려울 수 있습니다.)

* 매수신청보증금: 본건은 감정가의 20%인 51,600,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.