나이스옥션 법원경매 논산 2024타경21996 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 460 유동리 블루힐스 107동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "신도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근의 버스정류장의 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 15층 중 제8층 제801호 건으로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 모르타르 위 페인팅, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비, 도시가스, 주차장, 엘리베이터 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노록 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2023-03-10), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2023-04-17)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 논산지원 2024타경21996 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 유동리 460 블루힐스 107동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 218,000,000원

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 57.77㎡ (약 17.47평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 15층 중 제8층 제801호

* 사용승인일: 2012년 8월 29일

1.3. 감정평가 요약

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "신도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 아파트지대임.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었고 관리상태는 보통시됨.

* 내부 이용 상태는 방3, 욕실2, 거실, 베란다 등으로 구성된 아파트임.

* 기본적인 전기, 위생설비, 도시가스, 주차장, 엘리베이터 설비를 갖추고 있음.

* 토지는 인접 필지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 아파트단지로 이용 중임.

* 남동측으로 노폭 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 교통사정은 보통시됨.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당함.

* 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 계룡시 엄사면 유동리 460번지에 위치한 "블루힐스" 아파트 단지 내 107동 8층 801호임.

* 단지 인근에는 신도초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주위는 주로 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 아파트 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 판단됨.

* 단지 남동측으로 약 35m 폭의 도로에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 접근성 또한 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 등기부등본상 주요 권리 사항은 다음과 같음.

* 소유권 보존: 2012.09.06 (코리아신탁주식회사)

* 소유권 이전: 2012.11.26 (최덕용)

* 근저당권 (말소기준권리): 2015.09.17, 한국자산관리공사, 155,401,420원

* 근저당권: 2022.06.14, 앤알캐피탈대부주식회사, 110,500,000원

* 임의경매 개시결정: 2024.07.15, 앤알캐피탈대부, 99,476,780원

* 압류: 2024.07.24, 계룡시

* 등기부상 총 채권액은 265,901,420원임.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

* 임대 관계는 미상이나, 경매 절차상 낙찰자가 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 기재된 사항이 없어 추가적인 확인이 필요함. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 소재한 블루힐스 아파트 단지는 주변에 근린생활시설, 상점, 학교 등이 함께 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설을 갖추고 있음.

* 단지 자체 및 인근 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 상권임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 계룡블루힐스

* 주소: 충청남도 계룡시 엄사면 유동리 460

* 건축 연도: 2012년

* 총 세대수: 304세대

* 동수: 107동 (본 건)

* 최고층: 15층 (본 건은 8층)

* 주차: 총 142대 (지상 6대, 지하 9대, 지하 전기차충전기 5대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 단지 내/인근 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 편의시설이 갖추어져 있음.

* 교육시설: 인근에 신도초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 제공함.

* 지도 검색 결과, 본건 아파트 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

* 임대 관계가 미상으로 조사된 점은 향후 실제 점유 현황 파악에 주의가 필요함. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추가적인 확인 절차가 요구됨.

6.2. 권리 관련 리스크

* 등기부상 말소기준권리(2015.09.17 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 다만, 등기되지 않은 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 반드시 현장 조사를 통해 권리관계를 재확인해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

* 현재까지의 정보 및 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설이나 환경적 저해 요인은 발견되지 않았음. 그러나 실제 현장 방문을 통해 건축물 상태, 주변 소음, 유해 시설 분포 등을 면밀히 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 계룡시의 주요 아파트 단지 중 하나인 '블루힐스'에 위치한 84.98㎡(약 25.71평) 면적의 아파트임.

* 신도초등학교 인근에 자리하여 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로 적합하며, 단지 내 편의시설과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있음.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, '소멸되지 않는 권리'에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 교육 환경 우수 (신도초 인근), 계룡시의 대표적인 주거 단지 내 위치.

* 수요: 84.98㎡ 면적은 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 평형임.

* 가치 상승 잠재력: 계룡시의 지역 발전 가능성 및 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승 기대.

* 경매 메리트: 감정가와 최근 시세 간의 격차를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 본 건과 동일한 면적(84.979㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 18,500만원 (12층), 2026년 7월 19,000만원 (6층)에 거래되었음.

* 이러한 실거래가를 바탕으로 해당 면적의 현재 시세는 약 18,500만원 ~ 19,000만원 수준으로 추정됨.

* 감정가: 218,000,000원 (2억 1,800만원)

* 본 건은 8층으로, 최근 거래된 6층 및 12층의 중간층에 해당하여 층수에 따른 가치 차이는 크지 않을 것으로 보임.

* 감정가와 시세 간의 괴리가 상당하므로, 시세 기준으로 입찰가 산정을 진행하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

* 본 예상 입찰가는 최근 실거래가 범위(18,500만원~19,000만원)를 참고하되, 80% 감정가(약 1억 7,440만원) 및 90% 시세(약 1억 6,875만원) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액임. 입찰 시에는 현장 시세 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.