나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경19634 [1] 충청남도 홍성군 은하면 1124 장척리 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2023.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 은하면 장척리 소재 "광천I.C교차로" 남동측 인근에 위치하며 주위 는 지방도 인근 농공단지, 농가마을, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복2차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역(2018-02-20), 산업개발진흥지구(2013-03-11), 제2종지구단위계획구역(20 13-03-11), 가축사육제한구역(일부제한구역(200m이내:소(700㎡미만))임. 기호2:계획관리지역(2018-02-20), 산업개발진흥지구(2013-03-11), 제2종지구단위계획구역(20 13-03-11), 가축사육제한구역(일부제한구역(200m이내:소(700㎡미만)), 접도구역임. 기호3:계획관리지역(2018-02-20), 산업개발진흥지구(2013-03-11), 제2종지구단위계획구역(20 13-03-11), 가축사육제한구역(일부제한구역(200m이내:소(700㎡미만))임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

기호3은 공부상 지목이 도로이나 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 대지면적에 산입 되어 있는바 기호1,2와 함께 일단지로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4:철골 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽:복합판넬마감등. 내벽:몰탈위페인팅, 내부인테리어마감등. 창호:강화유리샷시창호마감등임. 기호4-1:일반철골조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 내외벽:복합판넬마감등. 창호:하이샷시창호마감등임. 기호4-2:일반철골조 철근콘크리트지붕 지하1/지상1층 건물로서, 내외벽:복합판넬마감등. 창호:하이샷시창호마감등임. 기호4-3:일반철골조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 내외벽:복합판넬마감등. 창호:하이샷시창호마감등임. 기호4-4:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 내외벽:몰탈위페인팅마감등임. 기호4-5:철골조 철골콘크리트지붕(현황:철판지붕) 단층 건물로서, 내외벽:판넬마감등. 기호4-6:기타강구조 철근콘크리트지붕(현황:철판지붕) 단층 건물로서, 내외벽:개방형구조임. 기호4-7:철골조 철근콘크리트지붕(현황:스레트지붕) 단층 건물로서, 내외벽:개방형구조임. 기호4-8:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 내외벽:몰탈위페인팅마감등임. 기호4-9:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽:복합판넬마감등. 내벽:몰탈위페인팅마감등. 창호:강화유리샷시창호마감등임. 기호4-10:경량철골구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 내외벽:복합판넬마감등임. 기호4-11:경량철골구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 내외벽:복합판넬마감등임.

이용상태

기호4:공장 및 사무실등으로 이용중임. 기호4-1:식당으로이용중임. 기호4-2:기계실(DI실)등으로 이용중임. 기호4-3:폐수처리동등으로 이용중임. 기호4-4:위험물저장창고등으로 이용중임. 기호4-5:폐기물창고등으로 이용중임. 기호4-6:엘피지저장창고등으로 이용중임. 기호4-7:가스저장고등으로 이용중임. 기호4-8:케미컬창고등으로 이용중임. 기호4-9:경비동등으로 이용중임. 기호4-10:제품보관창고등으로 이용중임. 기호4-11:문서보관창고등으로 이용중임.

설비내역

기호4:기본적인 위생급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 중앙냉난방설비등 되어 있음. 기호4-1,4-9:기본적인 위생급배수설비등 되어 있음. 기호4-2:소방설비등 되어 있음. ※건물의 감정평가시에는 제시된 목록외에 건물의 효용에 기여하는 제반설비등을 포함하여 감정평가하였음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

"토지건물감정평가명세표" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(구축물 및 기계기구등 모두 포함)
- 토지 기호(3) : 일반건축물대장상 토지 기호(1,2)와 함께 관련지번으로 등재되어 대지면적에 산입되어 있는바, 토지(1,2)와 함께 일단지로 감정평가
- 토지상의 바닥포장, 펜스, 제시외수목, 조경시설, 고압가스저장소 등은 토지의 부합물로 토지에 포함하여 감정평가
- 건물 기호4의 남동측 건물내에 소재하는 전기설비(수변전설비,배전반 등)는 소재하지 아니하며, 클린룸설비 등은 건물 기호4에 포함하여 감정평가
- 건물 기호4-2의 지층 펌프기계실내에 소재하는 펌프제반설비(펌프,전기컨트롤설비,저수조등 외 기타 부대시설 등)등은 건물 기호 4-2에 포함하여 감정평가
- 건물 기호 4-3의 내외에 연결되어 소재하는 콘크리트저수조 및 컨테이너조탱크 등은 건물 기호 4-3에 포함하여 감정평가
- 건물 기호 4-5는 공부상 철골조 철근콘크리트지붕이나, 현황은 철골조 철판지붕
- 건물 기호 4-6은 공부상 기타강구조 철근콘크리트지붕이나, 현황은 기타강구조 철판지붕
- 건물 기호 4-7은 공부상 철골조 철근콘크리트지붕이나, 현황은 철골조 스레트지붕
- 본건 기계기구는 대부분이 건물 기호4 내에 보관하고 있음(기계기구 기호30은 기호1 지상에 소재함)
- 현장조사 시 본건 기계기구등의 정상작동 및 가동여부는 확인치 못하여 정상작동여부 및 부품이상여부, 수리필요성, 수리비과다여부, 위치 이동여부, 수량 및 용량, 동일성 등에 관하여는 필히 재확인이 요구됨
- 현장조사시 기계기구의 소재부분을 개략적으로 파악하여 표시하였는바 실제의 배치와 다소 상이할수 있음
- 본건 기계기구등은 경기변동, 경제상황에 따라 가격의 편차가 클 수 있음
- 본건 기계기구 기호 29는 소유권에 관한 분쟁이 있는 것으로 탐문조사됨
- 본건 기계기구등은 현장조사시 회사관계자의 협조를 받아 이를 모두 확인하였으나 감정평가 기준시점과 경매(입찰 등)시점간의 차이가 있음에 따라 분실, 중요부품의 파손등이 발생할수 있으니 재확인한후 입찰에 참여할 것
- 본건 기계기구 목록 중 일부 품목은 소재불명으로서 "감정평가에세 제외함"
- 본건 일부 기계기구는 컨트롤러 부재 및 전선단선, 내부모듈, 유틸리티, 내부부품 등의 탈거 흔적 등이 발견됨
- 구체적인 내용 및 유의사항 등은 본건 감정서(2026.04.03.자)를 반드시 확인할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2023타경19634 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124번지

* 용도: 공장

* 감정가: 29,362,410,090원

* 토지면적: 49530.80㎡ (약 15000.00평)

* 건물면적: 16462.55㎡ (약 4980.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 잠실새마을금고

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2023타경19634 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124번지

* 용도: 공장

* 감정가: 29,362,410,090원

* 토지면적: 49530.80㎡ (약 15000.00평)

* 건물면적: 16462.55㎡ (약 4980.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 잠실새마을금고

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 홍성군 은하면 장척리 소재 '광천I.C교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 지방도 인근 농공단지, 농가마을, 농경지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건은 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지는 3필지가 일단의 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.토지 부합물 및 종물

* 토지상의 바닥포장, 펜스, 제시외수목, 조경시설, 고압가스저장소 등은 토지의 부합물로 간주되어 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

1.1. 2.건물 내 설비

* 건물 기호4 내부에 전기설비(수변전설비, 배전반 등)가 있었으나 현재 소재하지 않으며, 클린룸 설비 등은 건물 기호4에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 건물 기호4-2의 지층 펌프기계실 내 펌프제반설비(펌프, 전기컨트롤설비, 저수조 외 기타 부대시설 등)는 건물 기호4-2에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 건물 기호4-3의 내외에 연결된 콘크리트저수조 및 컨테이너조탱크 등은 건물 기호4-3에 포함하여 감정평가되었습니다.

1.1. 3.기계기구 포함 사항

* 본건의 기계기구는 대부분 건물 기호4 내부에 보관되어 있으며, 기계기구 기호30은 기호1 지상에 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액은 1,222,710,912원입니다.

* 말소기준권리인 근저당권(채권최고액 1,222,710,912원, 채권자: 잠실새마을금고, 접수일자: 2020-03-27)이 말소될 예정입니다.

* 그 외 소유권 이전 신탁 등기가 존재합니다.

1.2. 1.등기부상 권리

* 근저당권: 잠실새마을금고 (채권최고액 1,222,710,912원, 말소기준권리)

* 신탁등기: 주식회사신한은행

* 소유권이전 3번신탁등기말소: 주식회사로미칼

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주식회사광바이오홍성지점

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 지방도 인근의 농공단지 지역에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변에 농가 마을 및 농경지가 분포하고 있어 전원적인 환경과 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 광천IC 인근에 위치하여 물류 이동 및 광역 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 농공단지 및 농경지가 주를 이루고 있어 대규모 편의시설이나 주거 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 광천IC와의 접근성을 통해 인근 지역 및 타 도시로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구의 상태 및 포함 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 대부분의 기계기구는 건물 기호4 내에 보관되어 있으나, 정상 작동 여부, 부품 상태, 수리 필요성, 위치 이동, 수량, 동일성 등에 대해 현장 재확인이 필수적입니다.

* 일부 기계기구는 컨트롤러 부재, 전선 단선, 내부 부품 탈거 흔적 등이 발견되었습니다.

* 기계기구 목록 중 일부 품목은 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었습니다.

* 기계기구 기호 29는 소유권 분쟁이 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 경기 변동 및 경제 상황에 따라 기계기구의 가격 편차가 클 수 있습니다.

* 감정평가 기준 시점과 입찰 시점 간 차이로 인한 분실, 중요 부품 파손 등이 발생할 수 있으니 재확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

* 건물의 공부상 내용과 현황이 일부 차이가 있습니다.

* 건물 기호 4-5, 4-6, 4-7은 공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질이 다릅니다.

* 감정평가서 상 상세 내용 및 유의사항은 2026년 4월 3일자 감정서를 반드시 확인해야 합니다.

* 일부 건물(기호4-1, 4-9)은 기본적인 위생급배수 설비 등만 되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청남도 홍성군에 위치한 대규모 공장 부지와 건물, 그리고 다수의 기계기구 일괄 매각 물건입니다.

* 토지 및 건물 면적이 넓어 산업 시설로서의 잠재력이 높으며, 광천IC 인근의 물류 접근성 또한 장점입니다.

* 등기부상 채무는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 포함된 기계기구들의 상태, 작동 여부, 소유권 분쟁 가능성 등은 면밀한 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적은 향후 증축 또는 재개발의 잠재력을 제공합니다.

* 농공단지 내 위치 및 광천IC와의 접근성은 물류 및 생산 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 공장 운영에 필요한 다수의 기계기구가 포함되어 있어, 즉시 가동 가능한 사업체 인수 또는 설비 활용을 고려할 수 있습니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 현장 조사 결과, 기계기구의 실제 가치 평가, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현 시장 상황 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

* 본 건은 인수해야 할 보증금이 없어, 감정가격을 기준으로 하여 기계기구의 상태 및 잠재적 리스크를 반영한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.