나이스옥션 법원경매 대전 2024타경105157 [1] 도담동 653 도램마을11단지 카림애비뉴1동 1층1에프-27호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담초등학교" 북서측 인근에 소재하는「도램마을
11단지 제카림애비뉴1동 제1층 제1에프-27호 외 3개호」로서, 주위는 대규모 아파트 단
지, 각종 근린생활시설 및 각급의 학교시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위여건은
양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 BRT정류장이 소재하는
등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층-지상6층 건물 중 제1층 제1에프-27호 외
3개호로서,
- 외벽 : 외장석재 붙임, 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 인테리어 마감 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건 제1층 제1에프-27호 외 3개호는 경계벽이 없는 상태로서 일단의 근린생활시설(상호:
디초콜릿커피)로 이용중이었으나 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

본건 건물은 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 남측으로 중로 등에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상 용도지역은 일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 등에 의하여 확인하였으니 경매 참여시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1~4 : 경계벽이 없는 상태로서 일단의 근린생활시설(상호:더초이스커피)로 이용 중이었으나 현재 공실상태임
- 세종반도카림애비뉴관리단이 금 10,168,380원의 관리비채권에 대하여 권리신고 및 배당요구를 하였는바, 위 관리비채권이 전액 변제되지 않으면 이 중 공용부분 관리비는 매수인이 승계할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경105157 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 653, 도램마을11단지 카림애비뉴1동 1층 1에프-27호 외 3개호

용도: 근린상가 (판매시설)

감정가: 2,582,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 72.11㎡ (약 21.81평)

토지 지분: 72.11099999999999㎡ (약 21.81평)

건물면적: 170.25㎡ (약 51.50평)

건물 지분: 170.2519㎡ (약 51.50평)

1.3. 건물개요

건물명: 도램마을 11단지 카림애비뉴1동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층-지상6층 건물 중 제1층 제1에프-27호 외 3개호

주요용도: 판매시설, 근린생활시설

호수: 1층 1에프-27호, 1에프-26호, 1에프-25호, 1에프-24호 (총 4개 호)

1.4. 건축물표제부 요약

본건은 도램마을 11단지 내 카림애비뉴1동 1층에 위치한 4개호(1F-27호, 1F-26호, 1F-25호, 1F-24호)로 구성된 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 주용도는 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 BRT 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 광대로, 남측으로 중로에 각각 접해 있어 접근성 및 도로 이용이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

토지이용계획확인서상 본건의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 9일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(권리금액: 1,968,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 소유권보존: 주식회사반도건설 (2017-03-27)

* 전세권설정: 주식회사에이치에스대부 (2017-05-17, 100,000,000원) - 인수 조건이나, 물건명세서상 매각으로 소멸 예정

* 소유권이전: 주식회사대호씨앤씨 (2021-02-09)

* 소유권이전: 김선운 (2021-02-09, 매매)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021-02-09, 1,968,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사에이치에스대부 (2021-06-15, 195,000,000원) - 말소

* 임의경매: 신길새마을금고 (2024-03-13, 1,662,923,240원) - 말소

* 2번근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-07-17, 1,968,000,000원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이치에스대부

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부등본 상 '을1' 전세권은 '인수'로 기재되어 있으나, 법원의 최종 배당 및 매각 조건에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 반드시 법원에 확인하시기 바랍니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건이 위치한 도램마을11단지 카림애비뉴1동은 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주 수요층으로 확보할 수 있는 배후 단지 상권입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 주요 이용업종

인근 상가들은 주로 F&B(카페, 식당), 학원, 병원, 편의점 등 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 본건 역시 이러한 업종의 입점에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 교육시설: 도담초등학교, 도담중학교, 양지고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: BRT 정류장이 인접해 있어 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 사건은 중복사건으로, 관련 정보 및 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 선순위 전세권

등기부 상 선순위 전세권(1억원)이 인수 조건으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다. 하지만 잠재적 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 관리비 승계 가능성

세종반도카림애비뉴관리단에서 10,168,380원의 관리비 채권에 대해 권리신고 및 배당요구를 하였습니다. 전액 변제되지 않을 경우, 공용부분 관리비는 매수인이 승계할 수 있으므로 관련 내역을 확인해야 합니다.

6.4. 현재 공실 상태

본건은 경계벽이 없는 상태로 일단의 근린생활시설로 이용되었으나, 현재는 공실 상태로 운영 중입니다. 이는 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 좋으며, 배후 수요가 풍부하여 잠재력이 있는 물건입니다. 다만, 선순위 전세권 및 관리비 승계 가능성, 현재 공실 상태 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대규모 아파트 단지 내 상가로 안정적인 배후 수요 확보 가능

* 편리한 교통: BRT 및 시내버스 이용이 용이하여 접근성 우수

* 잠재력: 현재 공실 상태로, 향후 임대 또는 직접 운영을 통해 가치 상승 기대

* 주변 상권: 근린생활시설 및 교육시설 밀집 지역으로 활성화 가능성 높음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,582,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 선순위 전세권 및 관리비 등 추가적으로 고려해야 할 사항이 있습니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.