나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11191 [1] 세종특별자치시 나성동 811 더센트럴 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 북측 인근에 소재한 더센트럴 1층
104호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 단지, 공용청사 등이 혼재한
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 104호
(사용승인일자: 2018.10.31)
외벽: 화강석 붙임
내벽: 시멘트몰탈 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m
-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11191 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 811 더센트럴 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 128,000,000원

토지면적: 9077.00㎡ (약 2746.00평)

토지 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.67㎡ (약 15.93평)

건물 지분: 52.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 104호

사용승인일자: 2018년 10월 31일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 북측 인근에 소재한 더센트럴 1층 104호로, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 단지, 공용청사 등이 혼재한 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 주위로 중로(폭 20m-25m)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 등기부요약:

* 소유권보존: 케이알디앤디주식회사 (2018-12-06)

* 소유권이전: 권순옥 (2019-03-04, 매매 금1,180,000,000원)

* 근저당: 신한은행 (2019-03-04, 금780,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 신한은행 (2024-11-26, 578,076,064원, 대전지방법원의 임의경매개시결정)

* 채권 총액: 780,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건은 세종시 중심상업지역에 위치하며, 국립조세박물관 인근으로 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 혼재되어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됨. 특히 최근 세종시 상권의 침체가 언급되고 있으나, 중심상업지역 내 위치는 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수함.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집된 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 국립조세박물관, 세종시청 및 관련 공공기관(공용청사), 아파트 단지 등 주요 시설들이 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태로, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 매각 후 대지권 확보 절차에 대한 추가 확인 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 유동화물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있음.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떻게 되는지에 대한 정보가 불확실함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 세종시 상권 침체 우려: 일부 보도에 따르면 세종시 상가 공실률이 높다는 점은 임대수익을 고려할 때 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 국립조세박물관 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음. 그러나 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 특수한 권리 관계와 더불어 임대 관계 미상이라는 점은 투자를 신중하게 결정해야 할 중요한 요소임. 세종시 상권 전반의 공실률 문제도 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 세종시 핵심 상업지구 내 국립조세박물관 인근으로 배후 수요 및 유동인구 기대.

* 편리한 교통: 중로와 접해있고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 도시 발전에 따른 가치 상승 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 128,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원임을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상이라는 점, 그리고 세종시 상권 전반의 공실률 등을 종합적으로 고려하여 최대한 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 명도 및 권리 관계 확인을 위한 추가 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.