나이스옥션 법원경매 대전 2024타경102660 [1] 세종특별자치시 고운동 1506 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1은 세종특별자치시 고운동 소재 "으뜸초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 전원주택단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됨.

본건 기호 3은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "신안1리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호 1, 3 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1은 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중이며,

본건 기호 3은 인접도로 대비 완경사지를 자체 평탄화 한 부정형의 토지로서, 다가구 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

본건 기호 3은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(고운동 1506): 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호3(신안리 331-2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1 지상에 잔디 및 수목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택으로서,
(사용승인일:2018.08.17)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

-기호4
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 근린생활시설 및 다가구주택으로서,
(사용승인일:1998.03.04)
외벽: 벽돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

-기호2
단독주택으로 이용중임.

-기호4
공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 현황 다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 2, 4 공히 층별 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호 4 건물에 후첨"건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건이 소재하며, 현지조사한 사정 및 개략적인 면적 사정을 통해 관찰감가 하였는바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 4는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 원상회복의무 및 기타 세부사항은 해당 관계부서에 문의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장상 건축물개황도 및 현지조사한 사정에 의거 도시하였는바 실재와 상이할 수 있으니 경매진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 잔디 및 수목등이 소재하나 토지가격에 포함.
-전세권자가 신청채권자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

세종특별자치시 고운동 1506

1.2. 토지 정보

용도: 단독주택

토지면적: 323.00㎡ (약 97.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

주건축물: 제1동

건물면적: 249.08㎡ (약 75.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 (사용승인일: 2018.08.17)

1.4. 감정가

1,401,194,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경102660 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (유 )

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 특이사항

중복사건, 전세권자가 신청채권자임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "으뜸초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 전원주택단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 지상에 잔디 및 수목 등이 소재하나 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다. 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리인 다수의 압류, 가압류 및 강제경매(신청채권자 유 )가 등기되어 있으며, 본 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상에서도 동일하게 말소기준권리보다 후순위 권리들이 등기되어 있으며, 말소될 것으로 보입니다.

주의사항으로, 등기부 요약상 '전세권설정(유승연, 450,000,000원)'은 말소 기준으로 후순위에 해당하나, 신청채권자(유 )와 동일 인물로 파악되어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

확인된 임차인 중 인수할 보증금은 없는 것으로 나타나 있습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 신청채권자가 전세권자이므로, 해당 전세권이 경매로 인해 완전히 소멸되는지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 JSON 정보는 '네이플리브' 단지의 신축 다세대 주택(2023년 건축, 전용면적 약 125.54㎡)으로, 본건 단독주택과는 물건의 종류, 건축 연도, 용도 등이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

세종시 고운동 지역의 단독주택, 특히 단독주택 단지 내 유사 면적 및 연식의 거래 사례 조사가 필요합니다.

일반적으로 고운동은 세종시의 주요 주거 지역으로, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋고 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 단독주택에 대한 수요가 꾸준한 편입니다.

(참고: 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 단독주택의 최근 실거래가, 유사 면적의 매물 가격 등을 상세히 조사해야 합니다.)

5. 생활정보

* 단지 내 또는 인근 학교: 으뜸초등학교 등 (남서측 인근)

* 편의시설: 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 인접

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 전원주택단지 및 아파트 단지 혼재 지역

6. 잠재적 리스크

* 전세권 관련 문제: 신청채권자가 전세권자(유 )이므로, 경매 절차에서 전세권이 완전히 소멸되지 않을 가능성 또는 추가적인 부담이 발생할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 불일치 가능성: 이해관계인 부재로 인해 내부 구조가 건축물대장이나 개황도와 다를 수 있습니다. 실제 현장 확인이 중요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있어, 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

세종시 고운동의 우수한 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적과 건축 면적을 갖추고 있습니다. 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 전원주택단지 내에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 권리관계는 복잡한 편이나, 신청채권자가 전세권자라는 점을 고려할 때 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵기에, 유사 단독주택의 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 주거 지역인 고운동의 입지적 장점

* 넓은 대지 및 건축 면적을 활용한 다양한 주거 및 투자 가치

* 신축급 단독주택으로 리모델링 등 추가 투자 시 가치 상승 기대

* 안정적인 주거 환경 및 교육 환경

9. 예상 입찰가

감정가: 1,401,194,000원

주변 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 시장 동향 조사를 통해 정확한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

신청채권자가 전세권자이며, 해당 전세권 금액(450,000,000원)이 경매 낙찰가에 미치는 영향, 그리고 말소되지 않는 권리 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

보수적인 접근 시, 감정가를 기준으로 시작가격을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합하여 낙찰가율을 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 주변 시세 및 권리관계에 따라 달라지나, 감정가 수준(약 14억원) 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 가상 시세 조사를 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.