나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122305 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 온천북교 남동측 인근에 위치하는 라온팰리스 1동 4층 402호로서, 주위는 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으
로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 및 광역버스 승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건(2019.10.25 사용승인)내 4층402호로서
외벽:석재외장 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일등 마감.
창호:새시 이중창호등 임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 공용승강기 설비, 전기설비, 난방설비, 화재탐지및소화설비, 출입 문통제설비, 지하주차장등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 남측 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인부재로 내부구조, 설비, 이용상황 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도면, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경122305 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 4층402호

건물용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년 10월 25일 사용승인

총층수: 12층 건물 중 4층

구분: 집합건물 (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

토지지분: 8.48㎡ (약 2.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격

감정가: 136,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 온천북교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 광역버스 승강장 등이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 토지 관련

토지 형상은 세장형이며, 남측 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태로 주상용 건부지로 이용 중임.

본건 남측으로 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)에 저촉됨.

가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)

관광특구

온천원보호지구

중점경관관리구역(유성)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1 (전세권설정, 김두경, 2022-11-18 접수)임.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑7: 임의경매 (2024-04-29 접수) - 본 경매 사건

* 을2: 주택임차권 (김두경, 2024-08-28 접수)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-08-19

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상)

* 을1: 전세권설정 (김두경, 2022-11-18 접수) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (2024-04-29 접수) - 말소

* 갑5: 소유권이전 (2022-07-28 접수)

* 갑4: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-08-04 접수)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김두경

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-08-19

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.4. 등기부채권 총액

240,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 소재한 건물은 주위로 다양한 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있는 상업 및 주거 복합지역임.

4.2. 건물 특성

라온팰리스는 2019년 10월 사용승인된 12층 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 석재 마감 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 이중창호 등으로 마감되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하여 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건은 대항력 있는 임차인 김두경 씨가 거주 중이며, 임대차보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수됨. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함.

6.2. 별도 등기

등기사항전부증명서 상 별도등기가 명시되어 있으나, 이는 권리분석 내역을 통해 확인된 등록된 권리들을 의미하는 것으로 판단됨. (집합건물 등기부 요약 상 별도등기 자체의 큰 문제는 없어 보임)

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 지역의 개발 및 상업 활동이 활발한 지역임.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 매수인에게 인수되는 120,000,000원의 임차보증금임. 이로 인해 실제 매수인의 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있어 신중한 접근이 필요함. 임차인의 배당을 통한 보증금 회수 금액에 따라 최종 인수 비용이 달라지므로, 경매 진행 시 배당 결과 예측 및 철저한 권리 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고, 선호도가 높을 수 있음.

8.2. 우수한 입지

대전 도시철도 1호선 유성온천역 및 각종 버스 노선 이용이 편리한 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있음.

8.3. 소형 면적

건물 면적 29.64㎡(약 8.97평)의 소형 면적으로 1인 가구나 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 120,000,000원에 달하므로, 실제 취득 시 총 비용은 감정가를 상회할 가능성이 높음.

매수인의 총 투입 비용은 입찰가 + (인수되는 보증금 120,000,000원 - 경매 배당을 통해 임차인이 회수하는 금액)으로 산정됨.

본건의 감정가(136,000,000원)를 해당 건물의 시장가치로 가정하고, 임차인의 보증금 회수율을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

임차인이 보증금 전액(120,000,000원)을 회수하지 못하는 경우, 그 차액만큼을 매수인이 추가로 부담하게 됨.

현 시세 분석 결과, 유사한 신축급 도시형생활주택의 경우 평당 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원 수준으로 평가될 수 있음. 본건 면적(약 8.97평)을 고려할 때, 감정가(136,000,000원)는 시장가치 범위 내에 있는 것으로 보임.

매수인의 총 투입 비용이 약 136,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

만약 임차인이 경매를 통해 보증금 중 70,000,000원을 회수한다고 가정할 경우, 매수인의 추가 부담은 50,000,000원이 됨. 이 경우, 입찰가는 약 136,000,000원 - 50,000,000원 = 86,000,000원이 될 수 있음.

만약 임차인이 보증금 중 100,000,000원을 회수한다고 가정할 경우, 매수인의 추가 부담은 20,000,000원이 됨. 이 경우, 입찰가는 약 136,000,000원 - 20,000,000원 = 116,000,000원이 될 수 있음.

따라서, 보수적인 관점에서 임차인의 보증금 회수율을 고려한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 제안함.

가장 보수적으로, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우를 대비하여, 입찰가는 감정가에서 인수하는 보증금을 제외한 금액(16,000,000원) 이상으로 설정하되, 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.