나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106990 [1] 세종특별자치시 장군면 산학리 359-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106990 [1] 세종특별자치시 장군면 산학리 359-1 임야 경매

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대전지방법원 경매6계 2024타경106990 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 산학리 359-1 | 감정가: 6,532,605,000원 | 최저가: 3,200,976,000원 | 용도: 임야

1. 대전지방법원 2024타경106990 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경106990 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 산학리 359-1

용도: 임야

감정가: 6,532,605,000원

토지면적: 17,601.00㎡ (약 5,324.40평)

토지 지분율: 1760100 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목(약 630주)은 감정 및 매각 포함하나 제시외 건물(농막 10㎡ )과 이동 가능한 화장실은 각 매각 제외함.

1.2. 입지조건

본 건은 세종특별자치시 장군면 산학리 소재 "산학리 노인회관" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위에는 전, 답, 임야 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 2차선 도로가 통과하고 있으며, 근거리에는 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 대체로 완경사지의 임야 상태이며, 밤나무 등이 식재되어 있습니다. 일부는 경작지(전) 및 잡종지 상태로 이용 중입니다. 기호(1) 토지는 북서측 및 북동측으로 도로에 접하고 있으나, 기호(2)와 (3) 토지는 지적상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 향후 개발 가능성과 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 "법정지상권"입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 낙찰자는 해당 토지 위에 존재하는 타인의 건물 등을 철거할 수 없으며, 건물 소유자는 법정지상권을 근거로 토지를 계속 점유할 수 있습니다. 본건의 경우, 제시외 건물(농막 10㎡ )은 매각에서 제외되었으나, 이와 별개로 법정지상권이 성립할 수 있는 건물이 존재할 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 정확한 법정지상권 성립 여부 및 대상 건물을 파악하기 위한 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 세종특별자치시 장군면 산학리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 인근에 "산학리 노인회관"이 있어 지역 커뮤니티 활동이 있음을 알 수 있습니다. 또한, 근거리에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다. 계획관리지역 및 성장관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성은 존재하나, 현재는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지라 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가까운 곳에 "산학리 노인회관"이 위치하여 지역 주민들의 교류 공간이 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 점은 장점이나, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 세종시 중심지로의 접근성을 고려해야 합니다. 주변에 자연 경관이 풍부하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 핵심적인 리스크는 법정지상권입니다. 건물 소유자가 토지 사용료(지료) 지급 없이 건물을 계속 사용할 수 있으며, 이는 토지 활용에 큰 제약을 초래합니다. 또한, 일부 토지가 지적상 맹지라는 점은 차량 접근 및 토지 이용에 불편을 야기할 수 있으며, 관련하여 이웃 토지와의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 및 준보전산지라는 토지 이용 계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다. 공부상 임야이나 현황 일부가 전, 잡종지로 이용되고 있다는 점은 현재 이용 상태와 공부상 지목 간의 차이를 확인하고, 향후 이용 계획에 따른 행정적 절차를 검토해야 합니다. 제시외 수목은 포함되나, 제시외 건물(농막)과 이동 가능한 화장실은 제외되어 있으므로, 이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 장군면의 계획관리지역 내에 위치한 넓은 면적의 임야로, 잠재적인 개발 가치를 지닐 수 있습니다. 특히 밤나무 등이 식재되어 있어 임야로서의 가치도 일부 인정됩니다. 하지만, 법정지상권이라는 중대한 권리 관계가 존재하며, 일부 맹지라는 접근상의 문제점, 그리고 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 법정지상권의 정확한 성립 여부와 대상 건물, 지료 등에 대한 면밀한 법률적 검토 없이는 투자가 매우 어려운 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제가 명확하게 해결될 경우, 계획관리지역 및 성장관리구역이라는 입지적 이점을 활용한 토지 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 밤나무 등 수목의 현황을 고려한 산림 경영 또는 임야 개발 사업 등도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 법정지상권의 부담 해소와 접근성 개선이라는 선결 과제가 충족된 이후에 신중하게 접근해야 할 것입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매6계