나이스옥션 법원경매 영동 2024타경483 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 52-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경483 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 52-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경483
• 주소: 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 52-3
• 감정가: 523,800,000원
• 최저가: 214,549,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

영동지원 경매1계 2024타경483 | 소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 52-3 | 감정가: 523,800,000원 | 최저가: 214,549,000원 | 용도: 전

1. 영동지원 2024타경483 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2024타경483 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 52-3

용도: 전

감정가: 523,800,000원

토지면적: 3864.00㎡ (약 1169평)

토지 지분율: 100% (일부 지분 또는 전체 지분 매각 가능성 있음, 상세 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 에OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 이OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 재매각 (이전 경매에서 유찰 또는 문제 발생)

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환되므로, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 함. 토목 공사가 일부 진행되었으나, 현황에 따라 평가되었으며, 지상의 옹벽, 축대, 배수시설은 토지에 포함됨. 컨테이너, 창고 등은 철거 및 이동이 수월하여 평가에서 제외되었음. 인접지와 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리에 위치하며, "교동저수지" 북서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 중소규모 공장, 그리고 농경지가 혼재된 형태로, 전형적인 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이한 편이며, 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능합니다. 대중교통 시설과의 접근성 및 배차 간격 등을 고려할 때, 제반 대중 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 1 토지는 서측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있으며, 기호 2-4 토지는 지적도상 맹지이나 건축법상 도로로 인정받아 평가되었으므로, 도로 확보 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 채무관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OOO의 신청으로 진행되고 있습니다. 소유자는 에OOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 정확한 권리사항(근저당, 압류 등)은 별도의 등기부등본 열람을 통해 상세히 확인해야 하나, 임의경매 절차상 선순위 권리사항은 말소될 가능성이 높습니다.

3.2. 농지취득자격증명 및 재매각 관련

본건은 용도가 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 관청을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나, 매수인의 대금 미납, 또는 기타 법적인 문제로 인해 다시 매각이 진행되는 경우입니다. 재매각 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 옥천읍 교동리 일대는 농업 활동이 이루어지는 농경지와 더불어 주택 및 중소규모 공장들이 산재해 있습니다. 교동저수지 인근이라는 지리적 특성이 있으나, 해당 지역이 활발한 상업 활동이 집중된 상권 지역으로 보기는 어렵습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 가능성은 있으나, 주변 환경과 토지 용도 제한을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변은 농경지와 일부 주거지, 공장이 혼합된 형태이므로, 기본적인 생활 편의시설은 옥천읍 중심 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 교동저수지가 인근에 있어 자연환경적인 요소는 갖추고 있으나, 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 관련 리스크

'재매각' 사건이라는 점에서 이전 경매 시 발생했던 문제점을 파악해야 합니다. 예를 들어, 현저히 낮은 응찰률, 매수인의 잔금 납부 불이행, 또는 권리관계상의 예상치 못한 변수 등이 재매각 사유일 수 있습니다. 이로 인해 향후 매각 절차나 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이 자격증명을 취득하지 못하면 모든 권리를 잃게 되므로, 입찰 전에 반드시 해당 관청에 자격 여부 및 발급 절차를 확인해야 합니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 요구되며, 이로 인한 추가 비용 발생 및 인접 토지 소유자와의 분쟁 가능성도 있습니다. 일부 토목 공사가 진행되었지만, '나지' 상태이므로 건축 또는 개발을 위해서는 추가적인 공사 및 설계가 필요합니다. 토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 옥천군 옥천읍 교동리에 위치한 '전' 용도의 토지입니다. 계획관리지역에 속해 있으나, 농지취득자격증명 필수, 재매각, 경계 불분명, 다수의 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 요인으로 인해 취득 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다. 일부 토목 공사가 진행되었고 교동저수지 인근이라는 지리적 특징이 있으나, 투자 가치를 판단하기 위해서는 이러한 제약 조건들을 극복할 수 있는 구체적인 활용 방안과 그에 따른 투자 계획이 명확해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 '계획관리지역'이라는 점과 '교동저수지' 인근이라는 지리적 이점입니다. 계획관리지역은 향후 개발 방향에 따라 다양한 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 자연환경과의 근접성은 특정 목적(예: 전원생활, 주말농장, 소규모 휴양 시설 등)을 고려할 때 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 잠재적 이점은 앞서 언급된 여러 리스크를 성공적으로 관리하고, 농지취득자격증명을 확보하며, 측량 및 추가 개발 비용을 고려했을 때 실현 가능성이 있습니다. 따라서, 해당 지역의 개발 동향 및 관련 법규를 충분히 숙지하고, 명확한 투자 목적을 설정한 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

영동지원 경매1계