나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1435 [1] 충청북도 충주시 신니면 822 가동호 견학리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""충주 견학리토성"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재한 농경지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 2필 일단의 등고평탄한 세장형 토지로서, 동,식물관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 2필 일단의 토지의 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2013-01-28)<농지법>.

일련번호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2013-01-28)<농지법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지 일련번호 1,2는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3~17,19
일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
바 닥 : 에폭시 마감 등임.

일련번호 18
일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 및 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3~17, 19 : 버섯재배사 등으로 이용중임.

일련번호 18 : 휴게실 및 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3~17, 19 : 급수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.
일련번호 18 : 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 및 제시외 관정 ㄷ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

일련번호 18은 공부상 용도가 '버섯재배사'로 등재되어 있으나, 현황 '휴게실 및 숙소 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 3~17에는 렉시설 및 항온설비(유니트 쿨러 및 실외기 등)가 소재하며, 항온설비는 타인소유로 탐문조사되어 별도 고려없이 건물만을 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 건물 일련번호 10 일부 벽면이 후첨 ""사진용지""와 같이 파손된 부분이 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
제시외 건물(재감정평가서상 ㄱ), ㄴ)) 및 제시외 관정(재감정평가서상 ㄷ)) 모두 매각 포함되며 제시외 건물은 철거의무 발생할 수 있으니 확인 후 입찰 요망(재감정평가서 참조).
목록3~17 에 소재하는 렉시설 및 타인 소유의 항온설비(유니트 쿨러 및 실외기 등) 모두 매각 제외됨(재감정평가서 참조).
목록10 일부 벽면이 파손된 부분이 있음.
목록18 공부상 용도가 버섯재배사로 등재되어 있으나 현황은 휴게실 및 숙소 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경1435 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 822 가동호 견학리

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,853,821,880 원

토지면적: 4,793.70㎡ (약 1,450.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,686.29㎡ (약 812.6 평)

건물 제시외면적: 30.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼왕새마을금고 (삼OOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 신니면 견학리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농경지대로, "충주 견학리토성" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

2필지의 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,483,543,034원입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 삼왕새마을금고의 근저당권(1,340,000,000원)이며, 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 농업회사법인 농업기술

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금은 있으나 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

3.3. 인수보증금

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "충주 견학리토성"이 있으며, 이는 지역의 역사 및 문화적 가치를 보여줍니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 공업 단지는 확인되지 않으며, 전반적으로 농업 및 관련 시설 운영에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

해당 물건지는 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 차량 이용 시 충주시 중심지로의 접근이 가능하여 기본적인 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다. 주변 관광지로는 충주호, 탄금대, 충주자연생태체험관 등이 있어 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지(목록 1, 2)는 농지이므로, 매수인은 입찰 전 관할 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 관정: 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 관정(ㄷ)은 매각에 포함되나, 철거 의무가 발생할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 건물 일부 파손: 목록 10번 건물 일부 벽면에 파손된 부분이 있습니다.

* 용도 불일치: 목록 18번 건물은 공부상 용도가 '버섯재배사'이나, 현황은 '휴게실 및 숙소' 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 유지 관리에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 3~17에 소재하는 렉시설 및 타인 소유의 항온설비(유니트 쿨러 및 실외기 등)는 매각에서 제외됩니다.

* 토지 경계 불분명: 본건 토지는 인접지와 경계가 다소 불분명할 수 있어, 측량을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 신니면의 농림지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로서, 넓은 토지 면적(약 1,450.4평)과 상당한 규모의 건물 면적(약 812.6평)을 갖추고 있습니다. 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 철거 가능성, 일부 건물 파손 등 확인해야 할 사항이 있으나, 이러한 부분을 충분히 검토하고 입찰에 참여한다면, 농업 또는 관련 시설 운영을 위한 경쟁력 있는 물건이 될 수 있습니다. 채무 총액 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 축사, 작물 재배사, 종묘배양시설 등 동물 및 식물 관련 시설의 신축 또는 증축 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성을 고려하여 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

* 농업진흥구역 내 토지로, 농업 관련 사업을 계획 중인 개인 또는 법인에게 유리할 수 있습니다.

* 채권자(삼왕새마을금고)가 경매를 신청한 임의경매로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,853,821,880원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 권리 분석, 관련 법규 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점과 농지취득자격증명 발급 및 제시외 건물 처리 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 구체적인 예상 입찰가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 본 자료를 참고하여 신중하게 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.