나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31252 [1] 충청북도 충주시 산척면 541-1 명서리 나동 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31252 [1] 충청북도 충주시 산척면 541-1 명서리 나동 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경31252
• 주소: 충청북도 충주시 산척면 삼여울길 183 (나동)
• 감정가: 687,197,398원
• 최저가: 115,293,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 창고시설

충주지원 경매4계 2024타경31252 | 소재지: 충청북도 충주시 산척면 삼여울길 183 (나동) | 감정가: 687,197,398원 | 최저가: 115,293,000원 | 용도: 창고시설

1. 충주지원 2024타경31252 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경31252 (1)

소재지: 충청북도 충주시 산척면 541-1 명서리 나동

용도: 창고시설

감정가: 687,197,398원

토지면적: 26,589.00㎡ (약 8,043.4평)

토지 지분율: 1159558.3699999999 (원문 그대로 기재, 소수점 오류 가능성 있음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,519.60㎡ (약 459.7평)

건물 지분율: 151960 (원문 그대로 기재)

건물 제시외면적: 389.70㎡ (약 117.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 고OO

2. 입지조건

본 건은 충청북도 충주시 산척면 명서리에 위치하며, "충북선 철도 삼탄역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 농촌 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 토지는 "전", "목장용지", "도로", "임야" 등 다양한 지목으로 구성되어 있으며, 일부는 펜션으로 활용되고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인접 도로 상태는 '세로(가)'로 분류되어 있으며, 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 본 건은 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. (검색 결과, 본 물건지 인근으로 삼탄유원지가 있으며, 주포천이 흐르는 자연 친화적인 환경임을 알 수 있습니다.)

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

주요 권리사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

- 농지취득자격증명: 목록 1 토지는 지목이 "전"으로 되어 있어 농지취득자격증명이 필요합니다. 농지법에 따라 농지 취득 시 해당 서류 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 관련 행정기관에 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

- 공유자우선매수신고: 본 건은 일괄매각 대상이지만, 주의사항에 '일괄매각(공유자우선매수권 행사할 수 없음)'으로 명시되어 있습니다. 이는 공유자 우선매수권 행사에 대한 특별한 조항이 존재함을 의미합니다.

- 지분매각: 목록 1과 6은 토지 지분 매각입니다. 이는 해당 필지의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 명시된 지분만큼만 소유하게 됨을 의미합니다.

- 분묘기지권: 목록 6 토지 지상에 분묘가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 토지 이용 및 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 시 권리 분석 시 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.

- 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 토지와 건물 간의 소유 관계, 설정 일자, 건축 시점 등을 면밀히 검토하여 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

- 재매각: 본 건은 재매각으로 진행됩니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 것임을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 확인이 필요합니다.

- 제시외 건물 및 수목, 관정: 감정평가서상 ㉠~㉭, (ㄲ), ⓐ, ⓑ 등 제시외 건물, 수목, 지하수 관정 등이 매각에 포함됩니다.

- 제외되는 건물: 목록 2 토지 지상에 타인 소유의 다가구주택(118.65㎡)이 존재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 산정 시 이 부분이 반영되어 있습니다.

- 제외되는 물건: 목록 3 토지 지상의 이동이 용이한 컨테이너 주택, 탑차화물칸 구조 창고, 충주시 설치의 지하수보호 관측망 등은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 건은 충주시 산척면의 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 농촌 주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 인근에 삼탄역이 있으나, 전반적인 대중교통망은 다소 불편한 편입니다. 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 특징이며, 펜션 용도로 활용되고 있는 점으로 보아 관광객을 대상으로 한 소규모 상권 또는 서비스업(숙박, 식음료 등)의 잠재력은 있습니다. 그러나 대규모 상권이 형성되기는 어려운 지역입니다.

5. 생활정보

본 건은 충주시 산척면 소재로, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내 소규모 상점이나 관공서를 통해 이용 가능합니다. 가장 가까운 생활권은 충주시내로, 차량을 이용해야 접근이 용이합니다. 삼탄역이 인근에 있어 철도 교통 이용이 가능하나, 대중교통 연계는 불편할 수 있습니다. 주변 환경은 조용하고 쾌적한 자연 속 생활을 누릴 수 있는 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 미비: 목록 1 토지는 지목이 "전"으로 되어 있어 농지취득자격증명이 필수입니다. 이를 발급받지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 위험이 있습니다.

- 분묘기지권 및 법정지상권: 목록 6 토지의 분묘와 관련하여 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 법정지상권 또한 검토가 필요합니다. 이들 권리는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있어, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

- 공유 지분 매각: 목록 1, 6 토지가 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

- 제외 및 타인 소유 물건: 목록 2 토지상의 타인 소유 건물과 목록 3 토지상의 제외되는 물건들은 추후 점유 관계 및 명도 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

- 재매각 사유: 재매각으로 진행된다는 점은 이전 경매에서 해결되지 않은 문제가 있었을 가능성을 시사하므로, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

- 주변 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본 건 부동산 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충주시 산척면의 넓은 토지를 가진 창고시설 용도의 부동산입니다. 농촌 지역에 위치하며, 삼탄역 인근이라는 지리적 이점과 자연 환경을 활용한 개발 가능성이 잠재되어 있습니다. 그러나 농지법 관련 규제, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 공유 지분 매각, 제시외 및 제외 물건 등 복잡한 권리 관계와 제반 사항들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부, 분묘기지권 및 법정지상권 문제는 입찰 전 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 하는 핵심 사항입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적 활용: 26,589㎡의 광활한 토지를 다양한 용도로 개발할 수 있는 잠재력이 있습니다. (예: 전원주택 단지, 체험 농장, 물류 창고, 펜션 단지 등)

- 삼탄역 인근 입지: 삼탄역이 근거리에 위치하여 철도 교통 접근성이 일부 확보되며, 향후 지역 개발 시 잠재적 수혜가 기대됩니다.

- 자연 환경 활용: 조용하고 쾌적한 자연 환경은 휴양 시설, 전원생활, 또는 자연 친화적인 사업을 구상하는 데 적합합니다.

- 펜션 운영 경험: 현재 펜션으로 활용되고 있는 시설이 있다는 점은 숙박업 또는 관련 사업으로의 전환이나 확장을 고려할 수 있는 기반이 됩니다.

- 잠재적 가치 상승: 복잡한 권리 관계와 특이사항으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있으나, 이러한 문제들을 해결하고 토지의 본질적인 가치를 활용할 경우 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매4계