나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33098 [1] 충청북도 음성군 원남면 324-1 상노리 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33098 [1] 충청북도 음성군 원남면 324-1 상노리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매4계 2024타경33098 | 소재지: 충청북도 음성군 원남면 상노길 252-12 | 감정가: 506,355,820원 | 최저가: 106,190,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 충주지원 2024타경33098 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경33098 (1)

소재지: 충청북도 음성군 원남면 324-1 상노리

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 506,355,820원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 배OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 2.면적 및 지분

토지면적: 2646.00㎡ (약 800.47평)

토지 지분율: 264600

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4091.64㎡ (약 1237.86평)

건물 지분율: 409164.00000000006

건물 제시외면적: 65.64㎡

1.1. 3.특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각.

목록2 일반건축물대장상 사용승인일 미기재 되어 있으며 부속건물(시멘트블록조 스레드 지붕 단층부속사(저장고) 39㎡) 소재 불명임.

제시외 건물(감정평가서상 ㄴ),ㄷ)) 매각 포함되나 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ),ㄹ))은 매각 제외됨.

목록1 지적상 맹지임.

1.1. 4.감정평가 요약 - 토지

위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 음성군 원남면 상노리 소재 "음성원남 일반산업단지" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태:

기호(1): 부정형의 완경사지로서, 전기타(창고용 건부지)로 이용중임.

기호(3): 사다리형의 완경사지로서, 주거기타(주거 및 축사용 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태:

기호(1): 본 건은 지적상 맹지이며, 인접 필지를 통해 진출입함.

기호(3): 본 건 북서측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.1. 5.감정평가 요약 - 건물

건물 구조:

기호(2-1): 시멘트블럭조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층. 외벽: 판넬붙임 및 일부 무벽체. 내벽: 판넬붙임 및 일부 무벽체. 창호: 샷시창호.

기호(4): 조적조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층. 외벽: 시멘몰탈. 내벽: 시멘몰탈. 창호: 샷시창호.

기호(5): 강파이프구조 판넬지붕 단층. 외벽: 판넬붙임. 내벽: 판넬붙임. 창호: 샷시창호.

기호(6): 조적조 스라브지붕 단층. 외벽: 벽돌쌓기. 내벽: 벽지도배. 창호: 샷시창호.

기호(7,8): 조적조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층. 외벽: 시멘몰탈. 내벽: 시멘몰탈. 창호: 샷시창호.

이용상태:

기호(2-1,5,7,8): 창고로 이용중.

기호(4): 축사로 이용중.

기호(6): 주택으로 이용중.

설비내역:

기호(2-1,4,5,7,8): 설비 없음.

기호(6): 위생,급배수설비 등이 있음.

공부와의 차이:

본건 [기호 2] 건물의 일부인 “시멘트블럭조 스레트지붕 단층부속사 (저장고) 39㎡”는 현장조사 결과 소재불명 상태임.

기타참고사항: 본건 [기호 2] 건물은 일반건축물대장 상 사용승인일이 미기재 되어, 허가일을 기준으로 감가수정하였음.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 상노리에 위치하며, "음성원남 일반산업단지" 북동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변은 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로가 있어 교통 환경은 무난한 편입니다. 토지 일부(기호 1)는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능하며, 다른 일부(기호 3)는 북서측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 접근이 가능합니다. 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 배OO이며 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 법정지상권이 설정되어 있어, 해당 물건의 낙찰 후에도 법정지상권이 존속할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 법정지상권의 성립 여부 및 범위 확인은 본 건 투자의 핵심 요소가 될 것입니다. 기타 권리관계는 등기부등본 확인을 통해 보다 상세한 분석이 필요하나, 임의경매 특성상 선순위 권리는 정리될 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

물건 인근 지역은 주택 및 농경지가 주를 이루고 있으나, "음성원남 일반산업단지"가 근거리에 위치하여 산업단지 종사자들을 위한 배후 수요를 기대해볼 수 있습니다. 본 건의 용도가 '동물 및 식물 관련시설'이며, 토지 일부가 '축사용 건부지'로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 관련 사업을 영위하기에 적합한 입지라고 볼 수 있습니다. 주변 상권이 매우 발달한 지역은 아니므로, 대규모 상업시설보다는 산업단지와의 연계를 통한 수요 창출이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치해 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 근거리 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 건물 중 기호(6)이 주택으로 이용되고 있으며 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있어 주거 기능은 일부 확보되어 있습니다. '축사' 및 '창고'로 이용되는 부분은 해당 용도에 맞는 시설입니다.

1.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 공장 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 물건이 일반산업단지 인근에 위치하고 있어 소음이나 환경적 요인은 간접적으로 있을 수 있으며, 상세한 개발 계획 및 지역 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.법정지상권: 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 낙찰자가 건물 소유주에게 지료를 청구하거나, 건물 철거 소송을 제기해야 할 수도 있어 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 2.맹지: 토지 기호(1)이 지적상 맹지라는 점은 접근성에 제약을 줄 수 있습니다. 추후 개발 시 도로 확보 문제나 통행로 사용에 대한 분쟁 소지가 있습니다.

1.7. 3.건축물대장 관련 이슈: 일반건축물대장상 사용승인일 미기재 및 39㎡ 규모의 부속건물(저장고) 소재 불명은 건축물의 합법성 및 현황과의 차이에 따른 문제를 야기할 수 있습니다.

1.7. 4.제시외 건물 제외: 감정평가서상 일부 제시외 건물(ㄱ,ㄹ)이 매각에서 제외되므로, 전체 이용 면적 및 가치 산정 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 5.가축사육제한구역: 일부 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 사업 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

충주지원 2024타경33098 (1) 물건은 음성원남 일반산업단지 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 현재 용도는 창고, 축사, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 감정가는 5억 6백여만원 수준입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 차량 접근성은 무난합니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다.

하지만, 법정지상권의 존재, 일부 맹지, 건축물대장 관련 이슈 등 잠재적 리스크가 분명히 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 특히 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.산업단지 인근 입지: 음성원남 일반산업단지와 인접하여 관련 업종 종사자 또는 기업을 대상으로 한 시설 임대 사업 또는 자체 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 2.복합 용도 활용: 주택, 축사, 창고 등 현재 이용 중인 다양한 용도를 고려하여, 이를 통합하거나 재개발하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 3.계획관리지역: 성장 관리 계획 구역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 4.저평가 가능성: 법정지상권 등 권리상의 복잡성으로 인해 시장의 관심이 낮을 경우, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. 단, 이는 철저한 분석을 전제로 합니다.

법원 정보

충주지원 경매4계