나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33678 [1] 충청북도 충주시 살미면 향산리 588 전 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33678 [1] 충청북도 충주시 살미면 향산리 588 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매4계 2024타경33678 | 소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 588 | 감정가: 127,008,000원 | 최저가: 33,294,000원 | 용도: 전

1. 충주지원 2024타경33678 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33678 (1)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 588

용도: 전 (밭)

감정가: 127,008,000원

토지면적: 4704.00㎡ (약 1423.0평)

토지 지분율: (특정되지 않음, 통상 100%로 보이나 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 방OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 재매각 물건, 선순위 구분지상권(2019.11.01. 접수번호 제39205호) 인수, 지적도상 맹지.

2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 충청북도 충주시 살미면 향산리, "두룽산" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산간 지역의 환경을 이루고 있습니다. 차량을 이용한 직접적인 접근이 어려운 맹지 상태이며, 인근에 간서도로 등이 있으나 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 부정형이며 완만한 경사를 이루고 있으며, 현재 휴경지 상태로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 방OO 씨의 부동산에 대해 채권자 김OO 씨가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 권리분석상 가장 중요한 사항은 선순위 구분지상권(2019.11.01. 접수번호 제39205호)이 존재하며, 이는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 전(밭)으로, 주변에 별다른 상업 시설이 밀집해 있지 않습니다. 농업 활동이나 전원생활을 위한 입지로 볼 수 있으며, 상업적 가치나 임대 수익을 기대하기는 어려운 입지입니다.

5. 생활정보

주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 차량 진출입이 어렵고 맹지인 점, 그리고 농촌 지역의 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적이며, 충주 시내까지는 상당한 이동 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다음과 같습니다.

- 맹지: 차량 진출입이 불가하여 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 있습니다.

- 농지취득자격증명 필수: 해당 토지는 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 선순위 구분지상권 인수: 말소되지 않는 구분지상권이 존재하여 매수인이 이를 부담하게 됩니다. 해당 구분지상권의 내용과 범위, 그리고 토지 이용에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.

- 원상회복 의무: 경우에 따라 토지의 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 살미면 향산리의 농지로서, 맹지이며 선순위 구분지상권이 존재하는 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이러한 조건들을 모두 감수하고 활용 방안을 모색할 수 있는 수요자에게 적합한 물건입니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 농지 활용: 농지취득자격증명을 발급받아 직접 농사를 짓거나 임대를 통해 농업 소득을 창출할 수 있습니다.

- 장기적 가치 상승 잠재력: 주변 개발 계획이나 정책 변화에 따라 향후 가치 상승의 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 맹지 및 각종 규제로 인해 즉각적인 투자 가치를 판단하기는 어렵습니다.

- 활용 방안 모색: 맹지 해소를 위한 인접 토지와의 협의, 구분지상권의 영향 분석 등을 통해 장기적인 관점에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

(지도상 주변 시설 검색 결과: 충주시 살미면 향산리는 주로 농경지와 임야, 자연 취락지구로 이루어져 있으며, 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 해당 지역 전체에 걸쳐 적용되고 있어, 잠재적인 환경 규제 요인은 존재합니다.)

법원 정보

충주지원 경매4계