나이스옥션 법원경매 제천 2023타경7163 [3] 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2023타경7163 [3] 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층106호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경7163
• 주소: 충청북도 제천시 장평천로 27-26(강제동), 비동 1층106호 (강제동,더캐슬몰)
• 용도: 근린상가

제천지원 경매2계 2023타경7163 | 소재지: 충청북도 제천시 장평천로 27-26(강제동), 비동 1층106호 (강제동,더캐슬몰) | 감정가: 399,200,000원 | 최저가: 66,974,000원 | 용도: 근린상가

1. 제천지원 2023타경7163 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2023타경7163 (3)

소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층 106호

용도: 근린생활시설 (소매점)

감정가: 399,200,000원

토지 면적: 110.48㎡ (약 33.42평)

건물 면적: 67.75㎡ (약 20.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

주의사항: 현황 임차인(가구판매점) 있음

1.2. 위치 및 입지 조건

1.2. 1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강저농공단지" 북측, "KTX 중앙선 철도" 북측 인근에 위치한 "더캐슬몰" 비동 1층 106호입니다.

주위는 준공업지역으로 상가지대, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재된 지역으로서, 상업용 부동산으로서의 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. 본 물건이 위치한 더캐슬몰은 비교적 신축 건물군에 속합니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 사정은 보통입니다. KTX 중앙선 철도 인근이라는 점은 외부 방문객의 접근성을 일부 높일 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 2021년 12월 13일 사용 승인된 제1종 근린생활시설(소매점)로, 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물입니다.

외벽은 커튼월 및 알루미늄 복합 패널, 내벽은 석고보드, 몰탈 위 페인트 등으로 마감되었으며, 바닥은 몰탈 미장 마감입니다. (기호2,3,4는 임차인이 시공한 에폭시 마감). 창호는 복층 유리창호입니다.

건물 전체(기호1-11)의 이용 상태는 제1종 근린생활시설(소매점)이며, 구체적인 호실별 이용 상태는 다음과 같습니다: 1층 102호(공실), 1층 105호, 106호, 107호(가구판매점), 1층 108호(공실), 1층 110호(공실), 1층 111호(공실), 1층 112호(공실), 1층 113호(공실), 1층 117호(공실), 1층 118호(공실).

1.3. 2. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 가장형이며, 제1종 근린생활시설(소매점) 건물 부지로 이용 중입니다.

동측으로 소로와 접하고 있습니다.

1.3. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 예상되므로 선행 사건 및 병합된 사건들의 진행 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

현황 임차인(가구판매점)이 1층 105호, 106호, 107호를 점유 중이나, 임대차 내역은 미상입니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

나머지 8개 호실은 공실 상태이나, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다.

경매 구분 상 부동산 임의경매이나, 중복 사건 관련하여 모든 채권 및 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 준공업지역과 상업지역, 공장, 창고시설 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

"더캐슬몰"이라는 명칭은 상업 시설임을 시사하나, 주변 환경의 특성상 일반적인 도심 상권과는 다른 특징을 가질 수 있습니다.

강저농공단지 및 KTX 중앙선 철도 인근에 위치하여 관련 종사자 또는 유동인구의 잠재적 수요가 있을 수 있으나, 소비 성향 및 규모는 추가 분석이 필요합니다.

현재 일부 호실은 가구 판매점으로 운영 중이며, 다수의 공실이 존재하는 것으로 보아 상권 활성화 정도는 평균 이하일 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1. 편의 시설

건물 내 위생 설비, 소화 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 2. 교통

시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 3. 주변 시설

본 물건은 강저농공단지 인근에 위치하며, KTX 제천역이 근거리에 있어 교통의 요지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에는 산업 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

1.6. 4. 인근 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

미상 임대차 현황: 현 임차인 및 기타 공실 호실의 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 분쟁 소지가 있습니다.

중복/병합 사건의 복잡성: 경매 절차의 지연 또는 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

상권의 특수성: 준공업지역 내 상가로서, 일반 상업 지역 대비 집객력 및 업종 제한 가능성이 있습니다.

높은 공실률: 평가 대상 11개 호실 중 8개 호실이 공실로, 전반적인 임대 시장 수요 부족 또는 건물 자체의 경쟁력 약화를 시사할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 근린생활시설(소매점)로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

준공업지역 내 위치하며 복합적인 주변 환경을 가지고 있고, 중복 사건이라는 특수성과 임대차 관계가 불명확한 점은 투자를 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

현재 영업 중인 가구 판매점과 다수의 공실 상태를 고려할 때, 향후 임대 수익 확보 및 부동산 가치 상승을 위해서는 적극적인 상권 분석과 함께 명도 및 재임대 전략이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 권리를 확보할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

경매 물건의 특성: 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으며, 가치 재창출(Value-add) 전략 실행 시 수익성 확보가 가능합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계