나이스옥션 법원경매 제천 2024타경244 [1] 충청북도 제천시 중앙로2가 66-9 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경244 [1] 충청북도 제천시 중앙로2가 66-9 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경244 | 소재지: 충청북도 제천시 의림대로 194 | 감정가: 2,905,994,080원 | 최저가: 609,431,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 충청북도 제천시 중앙로2가 66-9 소재 근린생활시설(토지/건물 일괄매각) 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 제천지원 2024타경244 (1)이며, 채무자 및 소유자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 동OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 총 2,905,994,080원입니다.

토지 면적은 $1033.00\text{m}^2$ (약 312.48평)이며, 건물 면적은 주건물 $1033.18\text{m}^2$ (약 312.53평)에 제시외 건물 $71.38\text{m}^2$ (약 21.59평)이 포함되어 총 $1104.56\text{m}^2$ (약 334.12평)입니다. 매각대상에는 토지, 주건물 및 제시외 건물(제시외 건물 포함)이 모두 포함됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 충북 제천시 중앙로2가에 소재하며 "청주지방법원 제천지원" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 광대로변을 따라 상업 및 업무용 부동산이 주를 이루는 중심 상권이며, 후면으로는 단독주택 등이 소재합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준 이상의 상업지구 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 동측 근거리에 지방도 제82호선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 준주거지역 및 시가지경관지구에 속하며, 도로 조건은 북서측으로 왕복 4차선(대로3류), 남동측으로 약 6-8M 포장도로(소로2류)에 접하여 우수합니다.

다만, 가축사육 제한구역, 상대보호구역(장엄유치원, 제천고등학교) 및 절대보호구역(장엄유치원)에 해당되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 업종의 입점 제한이 발생할 수 있으므로, 향후 용도 변경 또는 신규 임대 시 주의가 필요합니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며 제시외 건물(㉠-㤤) 및 부합물(데크, 목재 계단, 차양 등)이 모두 포함됩니다.

제시외 건물 및 부합물은 일반 거래 관행에 따라 토지 또는 건물 가치에 포함하여 감정평가 되었으며, 경매 참여 시 상세 감정평가명세표를 반드시 확인해야 합니다.

현황조사 결과, 지하실, 2층, 3층에는 임차인이 운영 중이며, 1층(오피스디포)은 소유자가 직접 운영하다 임시휴업 상태인 것으로 파악됩니다. 임대차 관계의 상세 내역(임대차 기간, 보증금, 대항력 유무 등)은 감정평가서에 포함되지 않았으므로, 입찰 전 *별도 재확인*이 필수적이며, 이는 명도 및 배당에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 권리분석 사항입니다.

4. 상권 분석 및 현황

본 건물은 지하실(장원교육), 2층(박문각), 3층(수 고시학원)이 학원 및 교육 시설로 이용되고 있어 안정적인 임대 수요를 확보하고 있는 교육 상권의 특성을 보입니다. 1층은 과거 오피스디포로 이용된 이력이 있으며, 이는 오피스 및 상업 시설 수요가 높은 지역임을 시사합니다.

중앙로2가라는 입지적 특성과 대로변 접합 조건을 고려할 때, 제천시 내에서 가시성과 접근성이 매우 높은 중심 상업지로 평가됩니다. 준주거지역 용도를 바탕으로 장기적으로 안정적인 임대수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

본 물건은 청주지방법원 제천지원 인근의 중심 상업지역에 위치하고 있어 생활 편의시설 및 공공기관 접근성이 우수합니다. 인근에는 장엄유치원, 제천고등학교 등의 교육시설이 밀집해 있어 교육 관련 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 환경입니다.

주변 검색 결과, 현재 제공된 정보만으로는 인근에 명확한 혐오시설이 확인되지 않으나, 현장답사 및 지도 서비스 검색을 통한 최종적인 입지 점검을 권고합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

지하, 2층, 3층 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황이 명확히 조사되지 않았습니다. 입찰 전 임차인 현황을 철저히 파악하여 명도 리스크 및 추가 인수 금액 발생 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수 비용

1982년 10월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 약 43년이 경과하여 건물 자체의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 취득 후 대수선 또는 내부 시설 보수 등 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 용도 제한

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 일부 업종(주로 유해시설)의 입점이 제한됩니다. 향후 1층 공실 해소 및 임대 시 업종 선택에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 제천시 중앙로2가 핵심 상권의 대로변에 위치한 준주거지역의 대형 근린생활시설입니다.

최고의 입지:

- 왕복 4차선 대로변에 접하여 가시성 및 접근성이 탁월하며, 준주거지역 용도로 개발 및 운용 가치가 높습니다.

수익 안정성:

- 현재 지하, 2층, 3층에 학원 등 안정적인 임차인이 운영 중인 것으로 파악되어, 1층 공실 해소 시 즉시 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

장기적 관점:

- 연식이 있는 건물이지만, 입지 및 토지 용도가 우수하여 장기적으로는 리모델링 또는 신축을 통한 자산 가치 상승 여력도 충분합니다.

투자 핵심은 임차인의 권리관계 철저한 분석과 1층 상가의 효율적인 활용 방안 모색입니다. 예상되는 명도 리스크와 건물 노후화에 따른 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계