나이스옥션 법원경매 제천 2024타경800 [1] 충청북도 제천시 청전동 543-19 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경800 [1] 충청북도 제천시 청전동 543-19 전 경매

• 사건번호: 2024타경800
• 주소: 충청북도 제천시 청전동 543-19
• 감정가: 3,463,654,510원
• 최저가: 907,976,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2024타경800 | 소재지: 충청북도 제천시 청전동 543-19 | 감정가: 3,463,654,510원 | 최저가: 907,976,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

제천지원 2024타경800 (1)

소재지는 충청북도 제천시 청전동 543-19 외 다수 필지입니다. 본 건은 토지일부지분매각 건으로, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지 전체 면적은 19,416.00㎡ (약 5,873.49평)이며, 감정가는 3,463,654,510원입니다. 매각대상은 토지일부지분입니다.

1.3. 현황 및 이용 상태

지목은 과수원, 도로, 전으로 구성되어 있으나, 현황은 전(밭), 도로, 그리고 평탄화 토목공사를 시행한 잡종지 상태로 다양하게 이용 중입니다. 기호6, 10은 평탄화 토목공사가 된 잡종지 상태이며, 일부는 도로로 이용 중입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 충북 제천시 청전동 '대제중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 과수원 등으로 형성된 시외곽의 농촌 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대부분의 토지(기호 1, 6, 7 외)는 차량 접근이 가능하며 시외곽에 소재하나 교통상황은 보통입니다. 기호10 토지는 맹지이나 기호6 토지와 일단으로 이용되고 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 인접 도로 상태는 세로(가) 도로와 접하거나 도로(기호 2, 3, 4, 5, 9)로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 개발 여지에 대한 가능성을 내포하고 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 권리 특이사항

본 건은 '토지일부지분매각' 건이며, 이미 한차례 유찰 후 재매각으로 진행되는 물건입니다.

3.2. 최선순위 권리 및 말소 여부

목록 7 토지에는 을구 최선순위 지상권설정등기(2021.3.29. 등기)가 존재하지만, **지상권자(근저당권자)의 말소동의서가 제출되어 있어, 매각 후 소멸될 것으로 판단**됩니다. 이는 투자 안정성 측면에서 매우 긍정적인 요소입니다.

3.3. 법정지상권 및 기타

건물은 없는 상태이나, 매각 대상이 토지 일부 지분인 점을 고려하여 법정지상권 성립 여지는 신중한 검토가 필요합니다. 다만, 현재 건물은 없으며, 대부분 토목공사된 잡종지 상태인 점을 고려할 때 법정지상권 리스크는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 개발 잠재력

4.1. 상권 현황

본 건은 농경지 및 시외곽에 위치한 토지이므로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 **장기적인 개발 잠재력 분석이 중요**합니다. 현재 현황은 전, 도로, 잡종지로 이용 중입니다.

4.2. **최대 잠재적 호재 (도시재생 사업)**

소재지인 제천시 청전동은 2023년 국토교통부의 도시재생 '우리동네살리기' 사업지로 선정되어 **2024년부터 2027년까지 4년간 총 247억 원이 투입될 예정**입니다.

주요 사업으로 **'청전이음 빌리지' 등의 공공임대주택 및 아이돌봄 시설이 계획**되어 있어, 지역의 초고령화 문제를 해소하고 **젊은 층 인구 유입 및 주거환경 개선**이 기대됩니다. 이는 장기적인 지가 상승의 강력한 동인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경 및 편의 시설

대제중학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설과의 접근성이 확보되어 있습니다. 시외곽이지만 교통 상황은 보통으로 평가되어 있으며, 도시재생 사업을 통해 생활 편의성이 더욱 개선될 여지가 큽니다.

5.2. 혐오 시설

공개된 자료 및 주변 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 지가에 부정적인 영향을 미칠 만한 **대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.**

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 6~10 토지는 농지(전, 과수원)에 해당하므로, **매각 결정일 전까지 농지취득자격증명서(농취증)를 반드시 제출해야 합니다.** 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로 주의가 필요합니다.

6.2. 지분 매각의 한계

본 건은 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰 후 공유자들과의 협의(분할, 매도 등)가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 **공유물분할청구 소송 등 추가적인 법적 절차가 수반될 수 있는 리스크**를 안고 있습니다.

6.3. 현황과 지목의 불일치

지목(과수원, 전)과 현황(전, 도로, 잡종지)이 상이하여, 향후 인허가나 재산세 부과 등에 있어 별도의 행정절차 및 확인이 필요할 수 있습니다. 특히 일부 토지가 현황 '도로'로 이용 중인 부분은 사권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 재매각 사유

재매각 건은 직전 최고가 매수인의 보증금 포기 등으로 발생하며, 본 건에 대한 투자자들의 심리적인 부담이나 권리상의 하자가 아닌 **단순한 이전 매수인의 미납 사례인 경우라면 오히려 저가에 취득할 기회**가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제천시 청전동의 개발 호재를 등에 업은 **장기 투자 가치가 높은 물건**으로 판단됩니다. 특히 청전동 도시재생 사업은 지역 인구 유입 및 환경 개선을 목표로 하는 **대규모 국책 사업**이므로, 인근 토지의 가치 상승에 큰 영향을 줄 것입니다.

다만, '농지취득자격증명' 필수 제출과 '지분 매각'이라는 두 가지 주요 리스크를 극복해야 하는 **'하이 리스크, 하이 리턴' 성격의 투자**입니다. 특히 지분 투자 경험과 공유자와의 협의 능력이 요구됩니다. 권리분석 면에서는 최선순위 지상권에 대한 말소동의서 제출로 인해 권리가 깨끗하게 정리될 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

**최고의 투자 포인트:** 청전동 도시재생 사업 선정(247억 원 투입)에 따른 지역 개발 및 장기적인 지가 상승 기대감.

**권리적 장점:** 최선순위 지상권설정등기에 대한 말소동의서 제출로 매수인이 안전하게 권리를 취득할 가능성 높음.

**저가 취득 기회:** 재매각 물건으로 진행되므로, 이전 회차 대비 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회.

**유의점:** **농취증 취득 절차를 사전에 완벽하게 준비**하고, **공유자 지분 매입 또는 공유물분할청구 소송에 대비한 자금 계획 및 법적 전략을 수립**해야 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계