나이스옥션 법원경매 제천 2024타경862 [2] 충청북도 제천시 두학동 1083-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경862 [2] 충청북도 제천시 두학동 1083-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경862
• 주소: 충청북도 제천시 두학동 1083-2
• 감정가: 634,484,000원
• 최저가: 133,061,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2024타경862 | 소재지: 충청북도 제천시 두학동 1083-2 | 감정가: 634,484,000원 | 최저가: 133,061,000원 | 용도: 전

1. 제천지원 2024타경862 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 제천지원 2024타경862 (2)

소재지: 충청북도 제천시 두학동 1083-2

용도: 전 (과수원으로 이용 중)

토지면적: 3636.00㎡ (약 1100.09평)

감정가: 634,484,000원

매각대상: 토지 (제시외 사과나무 포함)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 농협)

1.2. 주요 특징

본 물건은 충청북도 제천시 두학동 소재의 토지(전)로, 공부상 지목은 '전'이나 실제는 관리되지 않는 과수원으로 이용 중입니다. 위치적으로 신흥주거단지 개발 근거리에 있으며, 토지 면적이 넓은 자연녹지지역 임야에 가까운 형태입니다. 현재 6회 유찰된 상태로 최저가격이 감정가의 21% 수준으로 하락하여 투자 매력이 높습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 관계

본 건은 소유자(황OO)와 채무자(황OO)가 동일한 상태에서 농협 등의 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.2. 매각 조건 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '농지취득자격증명서(농취증)'의 제출 의무입니다. 본 물건은 지목이 '전'이므로, 최고가 매수신고인은 매각결정기일 전까지 관할 관청에서 발급받은 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

본 물건은 재매각 물건으로 진행되고 있으며, 제시외 물건으로 존재하는 '관리되지 아니하는 사과나무'는 매각에 포함됩니다.

3. 입지 조건 및 현황 분석

3.1. 최고의 입지

대상 물건은 제천시 신백동 소재 신백초등학교 남동측 인근에 위치하며, 신백동과 두학동 경계 사이입니다. 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역이나, 근거리에 신흥주거단지 등이 개발되고 있어 개발 압력이 존재하는 지역으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황 및 접근성

물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 배차간격 등을 고려할 때 다소 불편합니다. 지방도가 근처에 있으나 대중교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

3.3. 형태 및 이용상태

대상 토지(1083-2, 1083-3, 1083-4로 추정되는 1,2,3 물건 공히)는 부정형의 완경사지이며, 현재 과수원으로 이용 중이었으나 기준 시점 현재는 관리되지 아니한 상태입니다.

물건1, 2는 남측 세로불의 도로에 접하고 있으나, 물건3은 지적상 맹지입니다. (주: 1083-2가 어떤 물건에 해당하는지 확인 필요하며, 필지 전체가 도로에 접하지 않을 가능성도 염두에 두어야 합니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 지목이 '전'이며 이용 현황이 '과수원'인 자연녹지지역 내 토지이므로 직접적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 다만, 근거리의 신흥주거단지 개발 추이에 따라 향후 주거 관련 시설(예: 전원주택, 소규모 창고 등) 부지로의 잠재적 가치 상승 가능성은 존재합니다.

4.2. 생활 정보

주위는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 도심 외곽의 전형적인 농촌 환경을 보입니다. 신백동 방면으로 이동해야 교육, 의료, 편의시설 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 검토

공개된 자료와 검색 결과에 의하면 해당 물건지 인근에 명확한 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한지역)에 포함되어 있어 인근 농경지나 주택에서 발생하는 소규모 축사나 냄새 등의 여부는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명서 리스크

가장 큰 리스크는 농취증 제출 의무입니다. 제출 기한 내에 농취증을 발급받지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 관할 제천시청 농지과를 통해 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 공법상 제한 리스크

본 물건은 '역사문화환경보존지역(두학동 석조여래입상)'에 저촉되는 지역입니다. 따라서 토지 형질 변경 및 건축 행위 시에는 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 관계 인허가 부서(제천시청 문화재 관련 부서)의 협의 또는 허가가 필요하며, 이로 인해 개발 행위가 제한되거나 지연될 수 있습니다.

5.3. 현황 및 관리 리스크

공부상 지목과 현황이 상이하며(전 -> 과수원), 현황 과수원 역시 관리되지 않고 있습니다. 또한 제시외 사과나무가 매각에 포함되므로, 추후 토지 이용 계획(예: 전용/변경) 시 해당 수목 제거 및 정리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지(약 1100평)를 취득할 수 있는 기회이며, 6회 유찰로 인해 감정가 대비 매우 저렴한 최저가(21%)에 도달하여 가격적인 메리트가 극대화되었습니다. 그러나 농지취득자격증명서 발급과 역사문화환경보존지역 규제에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 실수요 목적 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 6회 유찰로 인한 최저가(감정가 대비 21%)는 현재 시장에서 찾기 힘든 가격 경쟁력입니다.

대규모 면적: 3636.00㎡ (약 1100평)의 넓은 면적은 향후 전원주택단지나 특수 작물 재배, 주말농장 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

개발 잠재력: 주변에 신흥주거단지가 개발되고 있는 점은 장기적으로 지가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

필수 확인 사항: 농취증 발급 가능 여부, 역사문화환경보존지역 내 토지 형질 변경 가능 여부를 반드시 입찰 전 관할 관청에 문의하시기 바랍니다.

법원 정보

제천지원 경매2계