나이스옥션 법원경매 제천 2024타경862 [1] 충청북도 제천시 두학동 1083-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경862 [1] 충청북도 제천시 두학동 1083-1 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경862 | 소재지: 충청북도 제천시 두학동 1083-1 | 감정가: 280,203,000원 | 최저가: 58,763,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제천지원 2024타경862 (1)로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 제천시 두학동 1083-1이며, 공부상 지목은 '전'입니다.

본 물건은 토지 매각이며, 소유자와 채무자는 황OO, 채권자는 농OOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상 토지면적은 1,587.00제곱미터 (약 479.92평)입니다.

건물면적은 0.00제곱미터이나 제시외 면적 1.00제곱미터가 존재합니다.

감정가는 280,203,000원으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 충청북도 제천시 신백동 소재 "신백초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 신백동과 두학동의 경계 지역입니다.

주위 환경은 농경지, 단독주택 등이 혼재하며 근거리에 신흥 주거단지 등이 개발되는 추세여서 보통 수준으로 판단됩니다.

물건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 지방도가 인접하나 대중교통 배차 간격 등으로 인해 대중교통 이용 편의성은 보통 이하입니다.

2.2. 주변 환경 및 이용상태

공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 과수원으로 이용 중이며, 현재는 관리되지 않은 상태로 방치되어 있습니다.

본 토지는 부정형의 완경사지 형태입니다.

감정평가서상 대상물건 1, 2는 남측 세로불의 도로에 접하나, 대상물건 3은 지적상 맹지이므로 전체 매각 토지 중 일부가 맹지일 가능성이 있어 도로 접근성을 필히 확인해야 합니다.

제시외 물건으로 관리되지 않는 사과나무가 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석 (등기부)

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자가 농OOO인 점을 볼 때 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

현재 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계를 확인할 수 없으나, 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 공법적 제한 및 유의사항 (농취증, 개발 제한 등)

본 물건의 가장 중요한 유의사항은 농지이므로 매수신청인은 '농지취득자격증명서'(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

토지이용계획상 '도시지역' 및 '자연녹지지역'에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m, 500m)에도 해당됩니다.

특이사항으로 '역사문화환경보존지역'(두학동 석조여래입상)에 저촉되는 지역인 바, 향후 토지 형질 변경이나 개발행위 시 관계 인허가 부서에 문의하여 허가 여부 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

본 물건은 '재매각' 물건이므로, 이전 입찰자가 보증금을 몰수당한 이력이 있음을 참고해야 합니다.

4. 특수 분석 및 리스크

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 농지(과수원)이므로 일반적인 상권분석은 무의미합니다.

생활정보 측면에서는 근거리 신백초등학교 및 신흥주거단지 개발로 인한 발전 가능성은 있으나, 대중교통 이용은 불편합니다.

주변 환경을 종합적으로 고려했을 때, 특정한 혐오시설이 검색되거나 보고된 바는 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대의 리스크는 '역사문화환경보존지역'으로 인한 개발행위의 제약입니다. 이로 인해 매수자가 원하는 용도로의 전환 또는 건축이 불가능하거나 매우 어려울 수 있습니다.

일부 필지가 '맹지'일 가능성이 있으므로, 맹지일 경우 가치 하락 및 도로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

농지취득자격증명서 미발급 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 존재하므로, 입찰 전 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

현재 관리되지 않은 과수원 상태이므로, 사과나무 정리 및 토지 관리에 추가적인 비용이 발생합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 신흥 주거단지와 인접한 자연녹지지역 내의 농지로서 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, '농취증' 발급 요건 충족 및 '역사문화환경보존지역'에 따른 공법적 제한이라는 두 가지 큰 리스크를 명확히 해결해야 하는 난이도 있는 물건입니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 향후 지가 상승을 기대할 수 있는 장기 투자 관점의 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

자연녹지지역으로, 근거리 주거단지 개발에 따른 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

매각에 포함되는 제시외 사과나무를 활용하여 즉시 농지 또는 주말농장으로 이용이 가능합니다.

재매각 물건인 점을 이용하여 이전 낙찰자의 미납 보증금으로 인해 발생하는 추가적인 유찰 기회를 노릴 수 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매2계