나이스옥션 법원경매 제천 2024타경947 [2] 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강저농공단지" 북측 "KTX중앙선철도" 북측 인근에
위치하고 있는 "더캐슬몰" 에이동(A) 1층 108호(전유면적 65.04㎡)외 2개호 구분점포이며,
주위는 준공업지역의 상가지대,중소규모 공장,창고시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서
상업용부동산으로서의 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 구분점포(기호1-3)까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위
치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건 구분점포는 2021.12.13자로 사용승인된 "제1종근린생활시설(소매점)"로서 일반철골구조
콘크리트지붕 단층 건내 1층 108호 외 2개호로서


외벽:컨튼월 및 알미늄복합 판넬 등 마감.
내벽:판넬,콘크리트 등 마감
바닥:몰탈 미장 등 마감
창호:복층 유리창호

이용상태

본건 구분점포(기호1-3)의 이용상태 및 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.

기호1(1층 108호): 공실
기호2(1층 117호): 공실
기호3(1층 118호): 공실

설비내역

위생설비,소화경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분점포(기호1-3)가 소재하는 토지는 가장형으로 제1종근린생활시설(소매점) 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분점포가 소재하는 토지 동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,고도지구,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에
관한법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분점포(기호1-3)는 각각 공실상태이며, 임대관계는 미상임

물건 비고

현황: 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 충청북도 제천시 강제동에 위치한 더캐슬몰 에이동 1층 117호 근린상가입니다.

부동산 임의경매 사건으로, 제천지원 2024타경947 (2) 사건번호로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층 117호

용도: 근린상가

감정가: 217,900,000원

토지면적: 63.43㎡ (약 19.19평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 더캐슬몰 A동

사용승인일: 2021년 12월 09일

구조: 일반철골구조

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

건물 층수: 지하 0층, 지상 1층 (총 20개 호실)

건축면적: 989.4㎡ (약 299.30평)

연면적: 989.4㎡ (약 299.30평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동에 위치하며, 주변은 준공업지역으로 상가지대, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재된 지역입니다. "강저농공단지" 북측 및 "KTX중앙선 철도" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 상업용 부동산으로서의 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로

본건이 소재하는 토지는 가장형의 형상으로, 제1종근린생활시설(소매점) 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 특히 준공업지역에 5층 이하 고도지구 규제가 수십 년간 유지되어 건축물 높이가 제한되고 있다는 점은 지역 발전의 걸림돌로 지적되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 04월 20일 접수된 (주)엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이 외 등기부등본상의 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정등기(갑8)보다 선순위이나 말소될 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 3,517,291,127원입니다. (단, 이는 등기상 기재된 채권액 합계이며, 실제 경매 진행 시 낙찰가와는 무관합니다.)

3.3. 임차인 현황 (인수 보증금)

인수되는 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제천시 강제동 일대는 준공업지역으로, 과거 산업단지 중심에서 점차 신흥 도심으로 변화하는 지역입니다. 강저지구 개발과 함께 남부권 생활축의 중심지로 부상하고 있으며, 상가, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 강저농공단지가 있으며, KTX 중앙선 철도가 지나가는 지역입니다. 더캐슬몰 주변으로는 강저롯데캐슬프리미어아파트 등 주거단지가 형성되어 있으며, 버거킹 제천점, 이마트 제천점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 제천시는 한방 바이오 산업을 특화하고 있으며, 국립 제천 치유의 숲, 청풍호반 케이블카 등 관광 자원도 풍부한 편입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

제천시 전체적으로는 원도심 상권 활성화를 위한 '상권 르네상스 사업'이 진행되는 등 지역 상권 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 다만, 강제동 지역은 준공업지역의 고도 제한으로 인해 개발에 한계가 있다는 지적이 있으며, 이 규제가 완화될 경우 지식산업센터, 연구개발시설, 복합상업시설 등 다양한 개발이 가능해져 지역 경제 활성화에 기여할 수 있다는 전망도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 현황

본건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 사용 중인 구분점포입니다. 현재 1층 108호, 117호, 118호 모두 공실 상태로 파악되었습니다.

5.2. 건물 내부 상태

건축물대장상 건물은 2021년 12월 09일 사용승인되었으며, 일반철골구조로 외벽은 컨테이너 및 알루미늄 복합 판넬, 내벽은 판넬, 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 바닥은 몰탈 미장, 창호는 복층 유리창으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비, 소화경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 인근에는 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 국립 제천 치유의 숲과 같은 자연 친화적인 시설도 인근에 위치하고 있습니다. 검색 결과에서 제천시 송학면 일원에 의료폐기물 소각장 건립이 무산된 사례가 있으나, 강제동 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건을 포함한 관련 호실들이 현재 공실 상태로, 임대 목적 투자 시 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자들의 담보 가치에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

토지이용계획상 고도지구 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 낮은 감정가 대비 높은 채권 총액

약 2.18억원의 감정가에 비해 등기부상 채권 총액이 약 35.17억원에 달하는 점은 시사하는 바가 큽니다. 이는 다수의 채권자가 존재하며, 경매로 인한 채권 만족이 어려울 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 강제동의 더캐슬몰 내 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 환경은 준공업지역으로 상가, 공장 등이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다. 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 등기부 채권 총액이 매우 높아 주의가 요구됩니다. 토지이용계획상 고도지구 및 가축사육제한구역에 속하는 점도 고려해야 합니다. 상권의 잠재력은 향후 고도지구 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 내부 시설 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 제천시 개발 잠재력

제천시가 추진하는 상권 르네상스 사업 및 도시 개발 계획 등을 통해 지역 경제 활성화 및 상권 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 217,900,000원입니다. 본건은 현재 공실 상태이며, 임대수익률 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 현황이 공실이고 임대 관계가 불분명한 점, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

주요 사항 요약:

- 소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층 117호

- 용도: 근린상가

- 면적: 건물 40.80㎡ (약 12.34평) / 토지 63.43㎡ (약 19.19평)

- 감정가: 217,900,000원

- 현황: 공실

- 권리관계: 인수되는 권리 없음. 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸 예정.

- 특이사항: 공동담보, 준공업지역 고도지구 제한, 가축사육제한구역.1.물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 충청북도 제천시 강제동에 소재한 더캐슬몰 에이동 1층 117호 근린상가입니다.

해당 물건은 제천지원 2024타경947 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층 117호

용도: 근린상가

감정가: 217,900,000원

토지면적: 63.43㎡ (약 19.19평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 더캐슬몰 A동

사용승인일: 2021년 12월 09일

구조: 일반철골구조

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

건물 층수: 지하 0층, 지상 1층 (총 20개 호실)

건축면적: 989.4㎡ (약 299.30평)

연면적: 989.4㎡ (약 299.30평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동에 위치하며, 주변 지역은 준공업지역으로 상가지대와 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재된 환경입니다. "강저농공단지" 북측과 "KTX중앙선 철도" 북측 인근에 자리하고 있으며, 상업용 부동산으로서의 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로

본건이 속한 토지는 가장형의 형상을 하고 있으며, 제1종근린생활시설(소매점) 건물이 들어서 있습니다. 토지 동측으로는 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 특히, 준공업지역에 설정된 5층 이하 고도지구 규제는 지역의 건축물 높이를 제한하여 개발에 걸림돌이 되고 있다는 지적이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 건의 말소기준권리는 2022년 04월 20일 접수된 (주)엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 경매 개시 결정 등기(갑8)에 의해 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 3,517,291,127원입니다. 이는 등기상 기재된 총 채권액이며, 실제 경매 진행 시 낙찰가와는 직접적인 연관이 없을 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황 (인수 보증금)

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원). 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제천시 강제동 일대는 준공업지역으로서, 과거 산업단지 기능을 중심으로 발전했으나 현재는 강저지구 개발과 함께 신흥 도심으로 변화하고 있는 지역입니다. 상가, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 지니고 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 강저농공단지가 있으며, KTX 중앙선 철도가 통과하는 지역입니다. 더캐슬몰 주변으로는 강저롯데캐슬프리미어아파트 등 주거 단지가 형성되어 있으며, 버거킹 제천점, 이마트 제천점과 같은 기본적인 편의시설도 갖추고 있습니다. 또한, 제천시는 한방 바이오 산업을 특화하며, 국립 제천 치유의 숲, 청풍호반 케이블카 등 자연 친화적인 관광 자원을 보유하고 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

제천시는 원도심 상권 활성화를 위한 '상권 르네상스 사업'을 추진하며 상권 개선 노력을 기울이고 있습니다. 강제동 지역은 고도 제한 규제가 개발에 제약을 주고 있으나, 이 규제가 완화될 경우 지식산업센터, 복합상업시설 등 다양한 개발이 가능해져 지역 경제 활성화에 기여할 수 있다는 전망이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 현황

본건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 등기된 구분점포입니다. 현재 1층 108호, 117호, 118호 모두 공실 상태로 확인되었습니다.

5.2. 건물 내부 상태

건축물대장에 따르면 본 건물은 2021년 12월 09일에 사용승인되었으며, 일반철골구조로 외벽은 컨테이너 및 알루미늄 복합 판넬, 내벽은 판넬 및 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 바닥은 몰탈 미장, 창호는 복층 유리로 되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비 및 소화경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설 및 혐오시설

인근에는 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 있으며, 국립 제천 치유의 숲과 같은 자연 친화적인 시설도 가까이 있습니다. 제천시 송학면 일원에서 의료폐기물 소각장 건립이 무산된 사례가 있으나, 본건이 소재한 강제동 지역에는 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건을 포함한 인근 호실들이 현재 공실 상태로, 임대 수익을 목적으로 할 경우 공실 발생 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

토지가 고도지구 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

본건의 감정가(약 2.18억원)에 비해 등기부상 채권 총액(약 35.17억원)이 매우 높은 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이는 다수의 채권자가 존재하며, 경매를 통해 모든 채권자의 만족이 어려울 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 강제동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 더캐슬몰 내 근린상가입니다. 주변 환경은 준공업지역으로 상업시설과 공장 등이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 현재 공실 상태로 임대 관계는 미상이며, 인수할 권리는 없으나 등기부 채권 총액이 매우 높아 주의가 요구됩니다. 토지이용계획상 고도지구 및 가축사육제한구역에 해당되는 점을 고려해야 합니다. 상권의 향후 가치는 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년에 사용승인된 건물로, 시설의 노후화가 적어 즉시 임대 또는 사용이 가능하며, 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 제천시 개발 잠재력

제천시에서 추진 중인 상권 르네상스 사업 및 도시 개발 계획 등을 통해 지역 경제 활성화와 상권 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 217,900,000원입니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 투자 시 공실 위험과 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

다만, 현황 공실, 미상 임대 관계, 토지이용계획상의 제한사항 등을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.