나이스옥션 법원경매 제천 2024타경947 [1] 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강저농공단지" 북측 "KTX중앙선철도" 북측 인근에
위치하고 있는 "더캐슬몰" 에이동(A) 1층 108호(전유면적 65.04㎡)외 2개호 구분점포이며,
주위는 준공업지역의 상가지대,중소규모 공장,창고시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서
상업용부동산으로서의 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 구분점포(기호1-3)까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위
치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건 구분점포는 2021.12.13자로 사용승인된 "제1종근린생활시설(소매점)"로서 일반철골구조
콘크리트지붕 단층 건내 1층 108호 외 2개호로서


외벽:컨튼월 및 알미늄복합 판넬 등 마감.
내벽:판넬,콘크리트 등 마감
바닥:몰탈 미장 등 마감
창호:복층 유리창호

이용상태

본건 구분점포(기호1-3)의 이용상태 및 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.

기호1(1층 108호): 공실
기호2(1층 117호): 공실
기호3(1층 118호): 공실

설비내역

위생설비,소화경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분점포(기호1-3)가 소재하는 토지는 가장형으로 제1종근린생활시설(소매점) 건물
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분점포가 소재하는 토지 동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,고도지구,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에
관한법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분점포(기호1-3)는 각각 공실상태이며, 임대관계는 미상임

물건 비고

현황: 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제천지원 2024타경947 (1)

소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-14, 더캐슬몰 에이동 1층 108호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

감정가: 412,400,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 101.11㎡ (약 30.58평) - 본건 구분점포의 토지 지분 면적입니다.

건물면적: 65.04㎡ (약 19.67평) - 전유 면적입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (경매 신청 채권자로 추정)

1.4. 기타 사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황 공실임

건물 사용승인일: 2021년 12월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 강저농공단지 북측, KTX 중앙선 철도 북측 인근에 위치한 더캐슬몰 A동 1층 108호입니다.

주위는 준공업지역으로 상가지대, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

상업용 부동산으로서의 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 구분점포까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통으로 이용할 수 있는 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2022년 4월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

경매 신청 채권자는 청양새마을금고 (갑8, 2024년 1월 5일 접수, 임의경매) 입니다.

3.2. 인수 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 등기부상 을1 (근저당), 을2 (근저당), 갑4 (압류), 갑5 (가압류), 갑6 (압류), 갑7 (가압류), 갑8 (임의경매) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 현재 기호1(108호), 기호2(117호), 기호3(118호) 모두 공실 상태이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

3.3. 등기부 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 3,517,291,127원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 준공업지역으로, 상업시설과 공장, 창고시설이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

주변의 강저농공단지 등 산업 시설의 영향으로 배후 주거 수요보다는 종사자 및 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 및 점포 정보

더캐슬몰은 2021년 12월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

본건은 A동 1층 108호로, 전용면적 65.04㎡ (약 19.67평)의 근린생활시설(소매점) 용도입니다.

건물은 일반철골구조이며, 외벽은 컨테이너 및 알루미늄 복합 판넬, 내벽은 판넬, 콘크리트 등으로 마감되었습니다.

건물 내 총 20개 호실이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

물건지 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

강저농공단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 접근성을 기대할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 공업지대와의 혼재로 인해 일부 소음이나 먼지 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건을 포함한 관련 호실들이 모두 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

공실 장기화 시 공실률 관리 및 공실로 인한 투자 수익률 하락이 예상됩니다.

6.2. 상권의 제한성

준공업지역에 공장, 창고 등과 혼재된 상권 특성상 일반 상업지역에 비해 상권의 성장 잠재력이나 안정성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

소매점으로서의 집객력이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 35.17억원으로 매우 높아, 예상 낙찰가가 감정가를 초과할 경우 낙찰자가 인수하는 부담이 커질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 강제동에 위치한 더캐슬몰 내 근린상가로, 비교적 신축 건물임에도 불구하고 현재 공실 상태입니다. 주변이 공업시설과 혼재된 지역 특성상 상권 활성화에 다소 제약이 있을 수 있으나, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 명확하나, 높은 채권 총액은 입찰 시 신중한 가격 산정을 요구합니다. 공실 위험을 해소하고 안정적인 임대 수익을 창출하기 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 이점

2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계가 깔끔한 상태에서 명도를 진행할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

향후 제천시의 지역 개발 계획이나 강저농공단지 활성화 등에 따라 상권이 개선될 경우, 투자 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 참고 사항

예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

인근 유사 물건의 실거래가, 현재 제천시 상가 시장의 임대 수익률, 향후 예상되는 임대료 수준 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

공실 상태임을 감안하여, 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 충분한 여력을 고려한 입찰가 책정이 필요합니다.

본건의 감정가는 412,400,000원이므로, 이를 기준으로 주변 시세 및 투자 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.