나이스옥션 법원경매 제천 2024타경5560 [1] 충청북도 제천시 수산면 수곡리 1135 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경5560 [1] 충청북도 제천시 수산면 수곡리 1135 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경5560 | 소재지: 충청북도 제천시 수산면 수곡리 1135 | 감정가: 37,706,000원 | 최저가: 4,049,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (경매컨설팅용)

1.1. 물건 개요

사건번호는 제천지원 2024타경5560 (1)입니다.

소재지는 충청북도 제천시 수산면 수곡리 1135이며, 지목은 전(田)이나 현황은 수목이 자생하는 임야화된 휴경지입니다.

총 감정가는 37,706,000원입니다.

토지면적은 2,218.00㎡ (약 671.01평)이며, 건물면적은 없습니다.

1.2. 물건 상세 정보

경매구분은 공유물분할을 위한 경매이며 매각대상은 토지(기타)입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 이해관계자(이OOO, 이OO, 이OO)로 보이는 공유물분할 경매의 특징을 갖습니다.

특이사항으로는 분묘기지권의 가능성, 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요, 재매각 이력이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충북 제천시 수산면 적곡리 소재 "적곡리마을회관" 남측 인근, 수곡리에 위치합니다.

주위는 농경지, 과수원, 캠핑장, 임야, 농촌주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 임야지역이며, 주위 환경은 보통입니다.

토지 형태는 부정형이며, 지목은 '전'이지만 장기간 휴경으로 인하여 참나무, 아카시아 등 수목이 자생하는 임야화된 휴경지입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 인접 상태

본건 토지는 인접한 도로가 없는 맹지(盲地)입니다.

차량 접근은 불가능하나, 인근으로 대중교통이 운행되는 지방도로가 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

맹지라는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 치명적인 약점입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등 개발 행위에 비교적 유리하나, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)에 포함되어 축사 등 일부 시설에 제한이 있습니다.

지목은 '전'이지만 현황은 임야화되어 있어 '농지취득자격증명서'를 반드시 제출해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 법적 관계

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로, 공유자들이 협의가 이루어지지 않아 법원의 판결에 따라 현금화를 목적으로 진행되는 사건입니다.

따라서 낙찰 시 소유권 이전에 하자가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.2. 특이권리 및 주의사항

분묘기지권: 현황 조사상 "인접한 토지 사이에 분묘는 정확한 경계측량요함"이라고 명시되어 있으며, 특이사항에 '분묘기지권'이 기재되어 있습니다. 이 토지 위에 타인의 분묘(묘지)가 존재할 경우, 그 분묘의 소유자가 분묘기지권을 주장할 수 있으며, 이는 낙찰자에게 인수될 수 있는 중대한 권리상의 리스크입니다. 정확한 현장 조사와 측량을 통한 확인이 필수적입니다.

농지취득자격증명: 지목이 '전'이므로 매수인은 농지법상 '농지취득자격증명서(농취증)'를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다. 현황이 임야화되었더라도 지목이 '전'이므로 농취증이 필요하며, 농업경영계획서를 작성하여 관할 관청에 제출해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역이나 상업지역이 아닌 농촌 외곽의 임야화된 휴경지이므로 상권분석의 의미가 없습니다. 주위는 농경지, 임야, 캠핑장 등이 위치하는 자연환경 위주의 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌지역에 위치하여 주거 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등) 접근성은 낮습니다. 인근에 "적곡리마을회관"이 있으며, 주거 환경보다는 자연 환경 중심의 생활권입니다.

혐오시설 여부: 주변 환경은 농촌 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 현장 조사 정보 및 검색 결과로 볼 때 인근에 대규모 산업 시설이나 쓰레기 소각장 같은 명확한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지 내에 분묘가 존재할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 현황적 리스크입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 건축 등 개발행위에 앞서 인접 토지 소유자들과의 협의를 통해 사도(私道) 개설 또는 주위토지통행권 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 리스크: 분묘기지권 성립 시 분묘 이장이 불가능하거나, 이장을 위해서는 소송 및 합의 등의 복잡한 절차와 비용이 수반될 수 있습니다.

농지법 리스크: 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 및 농지 취득 후 농업경영 의무 미이행 시 처분 의무 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 약 671.01평의 넓은 면적과 비교적 낮은 감정가를 가진 계획관리지역 내 임야화된 토지입니다. 감정가 기준 평당 약 56,200원대로 저렴하게 평가되었습니다.

장점: 넓은 면적(671.01평), 비교적 저렴한 감정가, 계획관리지역으로 향후 조건부 개발 가능성.

단점: 맹지, 분묘기지권 위험, 농지취득자격증명 필요.

투자 성공 여부는 '맹지' 탈출 방안과 '분묘기지권' 처리 방안을 사전에 명확히 확보하는 데 달려있습니다.

8. 투자 포인트

맹지 개발형 투자: 인근 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보(맹지 탈출)에 성공할 경우, 계획관리지역이라는 장점을 활용하여 주말농장, 창고 용지, 소규모 캠핑장, 또는 임야 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

장기 보유형 투자: 당장의 개발보다는 장기적인 임야 가치 상승을 목표로 하거나, 인접 토지 소유자에게 추후 매각(알박기)하여 시세차익을 노리는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

농지 취득 가능성을 면밀히 검토하고, 반드시 입찰 전 경계측량 및 현장 조사를 통해 분묘의 유무 및 위치를 확인하는 것이 최우선 과제입니다.

법원 정보

제천지원 경매2계