나이스옥션 법원경매 제천 2024타경7160 [2] 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리 420 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경7160 [2] 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리 420 전 경매

• 사건번호: 2024타경7160
• 주소: 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리 420
• 감정가: 44,000,000원
• 최저가: 11,534,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2024타경7160 | 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리 420 | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 11,534,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보 및 기본 현황

사건번호: 제천지원 2024타경7160 (2)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리 420

용도: 전(田)

토지면적: 1,375.00㎡ (약 416.1평)

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매 (재매각)

1.2. 물건의 특징 및 주의사항

본 건은 충청북도 제천시 봉양읍 마곡리에 위치한 농지(전)로, 토지만 매각되는 임의경매 물건이다.

토지 면적은 1,375.00㎡ (약 416.1평)이며, 현재 전으로 이용 중이다.

가장 중요한 특이사항은 농지법상 '농지취득자격증명원(농취증)'의 제출이 필수라는 점이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 투자자는 이 점을 필히 확인하고 입찰해야 한다.

사건번호에 (2)가 붙어있고 재매각 이력이 있는 점을 볼 때, 이전 경매에서 유찰 또는 대금 미납 등의 사유가 있었음을 알 수 있다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제천시 봉양읍 마곡리 '음마곡마을' 서측 인근에 위치한다.

주위는 농경지 및 자연림이 혼재하는 전형적인 농촌 자연환경이다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가된다.

2.2. 교통 및 접근성

물건 인근에 시내버스가 왕래하는 지방도가 경유하고 있어 교통 상황은 보통으로 판단된다.

다만, 물건 자체는 인접 필지상에 개설된 비포장 농로를 통해서만 진출입이 가능하여, 접근성은 다소 떨어진다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본 토지는 세 필지 모두 부정형의 완경사지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중이다.

토지이용계획상 '계획관리지역'에 속하며, 일부 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)에 해당된다. 계획관리지역은 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 및 용도 변경의 여지가 상대적으로 높아 잠재적 가치가 있을 수 있다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지매각'으로 건물은 존재하지 않으며, 토지에 대한 권리만 취득하게 된다. 제시외 물건은 없다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자가 '망(亡)'으로 되어 있어 상속 문제와 관련이 있을 수 있으나, 경매로 진행되는 과정에서 대부분의 권리 관계는 소멸되므로 매수인이 인수해야 할 권리상의 하자는 없을 것으로 예상된다. (최종적으로는 매각물건명세서 확인 필수)

임대 관계는 미상이다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

물건이 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하므로, 일상적인 상업 시설 및 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 사실상 없거나 원거리에 위치하여 생활 정보는 매우 제한적이다.

4.2. 혐오시설 유무

감정평가서상 주위 환경은 농경지와 자연림이 혼재되어 보통시 된다고 기재되어 있다. (제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설 언급 없음)

외부 검색 결과, 제천시 송학면(봉양읍과 인접) 등에서 의료폐기물 소각시설이나 시멘트 공장, 폐차장 등 다양한 혐오시설 및 공해시설 관련 이슈가 존재했던 기록이 있으나, 본 건 소재지인 봉양읍 마곡리 일원 자체에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았다. 다만, 해당 지역은 농촌 취약지역 생활여건 개조사업 공모에 선정될 만큼 생활 인프라가 낙후된 지역으로 분류되므로, 현장 답사를 통해 축사 등 지역 내 환경 요소를 반드시 확인해야 한다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명원(농취증)' 미제출 리스크이다. 미제출 시 보증금 전액이 몰수되므로, 낙찰 전 농업경영계획 작성 가능 여부 및 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 사전에 반드시 확인해야 한다.

비포장 농로를 통한 진출입만 가능하다는 점은 건축 행위 또는 토지 가치 평가에 있어 불리한 요소로 작용할 수 있다.

재매각 사건이므로, 투자자들은 입찰가 결정에 더욱 신중해야 한다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역 내 농지라는 점은 향후 용도 변경(농지전용허가)을 통한 주말농장, 전원주택 부지(제한적), 또는 소규모 개발 부지로서의 잠재적인 가치를 가질 수 있다.

현재 전으로 이용 중이므로 낙찰 후 바로 농사를 짓거나 임대할 수 있다.

감정가 대비 저감된 금액으로 입찰할 경우, 토지 본연의 가치보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 전형적인 농촌 지역의 '계획관리지역' 내 농지 투자 건이다.

투자 목적이 단순 농사 혹은 장기적인 시세차익이라면 '농취증' 발급만 해결된다면 접근해 볼 만하다.

하지만, 비포장 농로 접근성 및 주변 환경의 낙후성(생활 인프라 부족)을 감안하여 급격한 지가 상승을 기대하기는 어려우며, 매입 시 농지 취득 및 관리 의무를 숙지해야 한다. 실수요 또는 장기 투자 목적으로 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 바람직하다.

법원 정보

제천지원 경매2계