나이스옥션 법원경매 충주 2024타경920 [1] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 628-2 잡종지 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 충주 2024타경920 [1] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 628-2 잡종지 경매
- 사건번호: 2024타경920
- 주소: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 628-2
- 감정가: 138,920,000원
- 최저가: 36,418,000원
- 유찰 횟수: 6회
- 용도: 잡종지
충주지원 경매3계 2024타경920 | 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 628-2 | 감정가: 138,920,000원 | 최저가: 36,418,000원 | 용도: 잡종지
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 충주지원 2024타경920 (1)
소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 628-2
용도: 잡종지
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
감정가: 138,920,000원
소유자/채무자: 유OO
채권자: 이OO
주의사항: 제시외 이동식 화장실 2개 매각 제외
1.2. 면적 및 감정가
토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)
토지 지분율: 46000 (전체 지분 매각)
건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)
제시외면적: 0.00㎡ (매각 대상이 되는 제시외 물건 없음)
2. 감정평가 요약
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 충북 충주시 앙성면 능암리 소재 "능동마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 숙박시설 등 상업용 부동산, 주택, 나지, 농경지가 혼재된 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 특히, 해당 지역은 능암온천지구(능암온천랜드 약 0.4km 거리)와 인접한 곳으로 파악되며, 탄산온천수로 유명한 관광/휴양지구의 일부에 해당함.
2.2. 토지 현황 및 제한사항
형태 및 이용상태: 부정형의 토지이며, 지목은 '잡종지'이나 현황은 '나지'(빈 땅) 상태임.
도로상태: 북측으로 지적도상 '도로'와 접하고 있으나, 현황은 '도로'가 없는 상태임. 또한, 지구단위계획구역상 '계획도로'에 저촉하고 있음.
토지이용계획 및 제한:
* 계획관리지역, 자연취락지구(능암2지구)
* 지구단위계획구역(2014-01-20)
* 주거용지(2014-01-20)(근린생활시설용지(B-1))
* 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-20)(저촉)
* 가축 사육제한구역(모든가축사육제한지역)
3. 권리 분석
본건은 소유자(유OO)와 채무자(유OO)가 동일한 부동산 임의경매 사건임.
제공된 정보만으로는 상세한 권리관계(말소기준권리, 임차인 여부 등)를 파악할 수 없으나, 경매구분이 '임의경매'이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됨.
입찰자는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 함.
임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 임차인(대항력 있는 임차인) 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.
4. 입지 및 상권 분석
4.1. 입지 조건
본건은 충주 앙성면 능암리 능동마을회관 북측에 위치한 토지로서, 근방에는 능암온천지구가 형성되어 있어 숙박시설, 음식점 등 상업시설이 혼재되어 있음.
지구단위계획구역 및 근린생활시설용지로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 내포하고 있음.
북측으로 계획도로(소로3류)에 저촉하고 있어 장기적으로 도로 개설 시 개발 접근성이 개선될 여지가 있음.
교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준이나, 현황 도로가 없어 현재 차량 진입 및 이용에는 제한이 있을 수 있음.
4.2. 상권 및 주변 환경
주변에는 능암온천랜드, 이든포레호텔 등 온천 및 숙박 관련 시설이 밀집해 있어 관광 수요를 기대할 수 있는 입지임.
지역 주민들은 농업에 종사하거나 온천 관광객을 위한 상업(온천, 숙박, 음식)에 종사하고 있음.
앙성온천은 국내 유일의 대단위 탄산수 온천타운으로 유명하며, 매년 온천 축제 등이 개최되는 지역 명소임.
혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근 지역(능암리 일대)은 주로 온천 및 휴양 관련 시설이 주를 이루고 있으며, 특별히 확인된 혐오시설은 없는 것으로 보임.
4.3. 생활 정보
생활 인프라는 온천 관광지 특성상 숙박, 요식업 위주로 형성되어 있음.
관광지로서의 명소가 많으며, 인근에 비내길, 충주호, 중원고구려비 등 문화/자연 관광지가 소재함.
앙성면 소재지는 쌀, 고추, 콩 등 농작물과 사과, 복숭아 등 과수를 생산하는 농촌 지역이기도 함.
5. 잠재적 리스크 및 주의사항
도로 리스크: 지적도상 '도로'와 접하지만, **현황 '도로'가 없는 상태**이므로, 건축 행위 등 토지 이용에 앞서 인접 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필수적이거나 계획도로 개설을 기다려야 하는 중대한 리스크가 있음.
계획도로 저촉: 본건이 지구단위계획구역상 **계획도로(소로3류)**에 저촉하고 있으므로, 도로가 개설될 경우 수용 또는 협의 매수 대상이 될 수 있으며, 이로 인해 토지 이용에 제한이 발생할 수 있음.
매각 제외 물건: **제시외 이동식 화장실 2개는 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 소유자에게 철거를 요구하거나 협의를 통해 처리해야 하는 문제가 발생할 수 있음. (단, 감정평가서에 따르면 현재 설치되지 않은 상태로 보임).
토지의 용도: 지목은 '잡종지'이나 현황은 '나지'(빈 땅)이며, 장기간 방치되었을 가능성이 있음.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건 토지는 충주 능암온천지구 인근의 '계획관리지역' 및 '지구단위계획구역(근린생활시설용지)' 내의 잡종지(나지)로서, 토지 자체의 개발 잠재력은 높은 편임.
그러나 **현황 도로 부재** 및 **계획도로 저촉**이라는 핵심적인 리스크를 안고 있어, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안(도로 확보 또는 장기 투자 계획) 없이 접근하기에는 어려움이 따름.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 능암온천지구와 인접한 상업/관광 수요 지역에 위치하여, 향후 개발 시 온천 관련 상업시설(근린생활시설) 부지로 활용 가능성이 있음.
용도 변경 용이성: '계획관리지역' 및 '근린생활시설용지'로 지정되어 있어, 용도지역/지구 상 개발에 유리한 조건을 갖추고 있음.
개발 기대감: 지구단위계획구역 내 계획도로 저촉은 단기적인 리스크이나, 장기적으로는 계획도로 개설에 따른 토지의 가치 상승 및 접근성 개선을 기대할 수 있음.
투자 전략: 현황 도로 부재로 인해 첫 경매에서는 유찰 가능성이 있으므로, 입찰 타이밍을 조절하여 리스크를 반영한 낮은 가격에 접근하는 전략이 필요함. 낙찰 후에는 계획도로 개설 시점까지 장기 보유하거나, 인접 토지와의 협의를 통해 현황 도로를 확보하여 근린생활시설 건축을 추진하는 방안을 고려해야 함.
법원 정보
충주지원 경매3계