나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1152 [1] 충청북도 충주시 용관동 143-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2024.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 달천동 소재 ‘달천초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 창고, 농가주택 등으로 형성된 근교농경지대임.

교통상황

차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 기호 (1) : 사다리형의 평지 토지로 창고 부지로 이용 중임.
- 기호 (3) : 부정형의 평지 토지로 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1,3) 공히 남측으로 폭 약 3-4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
- 기호 (3) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서,
- 외벽 : 사이딩판넬 마감,
- 내벽 : 샌드위치판넬 마감,
- 창호 : 하이샷시창 등임.

이용상태

창고로 이용 중임.

설비내역

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부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지"와 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함
- 목록 3 지상에 이동식 주택(감정평가서상 ㉤) 및 파이프조 하우스 5동 매각 제외
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경1152 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용관동 143-1

용도: 창고시설

감정가: 704,643,000원

토지면적: 5051.00㎡ (약 1527.9평)

토지지분: 5051㎡ (약 1527.9평)

건물면적: 160.05㎡ (약 48.4평)

건물지분: 160.05㎡ (약 48.4평)

건물 제시외면적: 183.00㎡ (약 55.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 충주시 달천동 소재 ‘달천초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 농경지, 창고, 농가주택 등으로 형성된 근교 농경지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 토지(기호 1)는 사다리형의 평지이며, 창고 부지로 이용 중입니다.

* 기호 (3) 토지는 부정형의 평지 토지로 전으로 이용 중입니다.

* 기호 (1,3) 토지 모두 남측으로 폭 약 3-4미터 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 지역은 농경지와 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지의 경우 2012년 3월 22일자 농협은행의 근저당권 (을13), 건물의 경우 2016년 8월 17일자 농협은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 이력이 있으며, 마지막 소유권 이전은 2014년 12월 2일 신경인 앞으로 증여되었습니다.

* 다수의 농협은행 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다.

* 농협은행 명의의 지상권설정(을14)이 존재하였으나 말소 처리되었습니다.

* 현재 임의경매는 2024년 4월 3일자 농협은행의 신청(갑5)이며, 충주시의 압류(갑6)는 말소되었습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존은 2016년 8월 3일 신경인 앞으로 등기되었습니다.

* 토지 등기와 마찬가지로 다수의 농협은행 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다.

* 현재 임의경매는 2024년 4월 3일자 농협은행의 신청(갑2)이며, 충주시의 압류(갑3)는 말소되었습니다.

* 총 채무액: 등기부상 총 채권액은 약 426,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 언급이 있으나, 토지 등기부 상 농협은행의 지상권 설정은 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 잠재적 확인이 필요한 사항입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 충주시 외곽의 근교 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상업지역의 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변에 농경지, 농가주택, 소규모 창고 시설 등이 분포하여 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

* 창고 시설로서의 용도를 고려할 때, 물류 이동 및 원자재 수급과 관련된 사업체들의 수요가 있을 수 있습니다.

* 충주 시내와의 접근성은 차량 이용 시 약 10-20분 내외로, 시내의 편의시설 및 유통망과의 연계는 가능한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 달천초등학교가 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 충주 시내에 집중되어 있어, 본건에서 접근성을 고려해야 합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 자연 환경: 주변에 농경지가 많아 상대적으로 쾌적한 환경을 가질 수 있으나, 정확한 주변 환경 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 충주시 내에서 폐기물 처리 시설이나 오래된 산업 단지 등이 언급되기는 하나, 본건 소재지(용관동 143-1) 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지법의 적용을 받는 토지를 포함하고 있어, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 가능성: 특이사항 및 물건명세서에 "법정지상권"이 명시되어 있으나, 토지 등기부상 농협은행의 지상권 설정이 말소된 것으로 확인되어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거가 불가하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 목록: 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되나, 목록 3 지상에 있는 이동식 주택 및 파이프조 하우스 5동은 매각에서 제외됩니다. 이는 현황과 공부상의 차이에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

* 재매각 및 유동화 물건: 재매각 물건은 이전 매각에서 유찰 또는 취소된 이력이 있음을 의미하며, 유동화 물건은 자산유동화전문회사(AMC) 등으로부터 이전되어 경매에 나온 것일 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주 외곽의 창고시설로, 감정가는 약 7억 원 수준입니다. 넓은 토지 면적과 창고 시설로서의 활용 가능성을 지니고 있으나, 농지로서의 취득 자격 증명 필요, 법정지상권의 불확실성, 다양한 토지 이용 규제 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 입찰 전 철저한 사전 준비가 필수적입니다. 과거 재매각 이력과 유동화 물건이라는 점 또한 거래 과정에서의 특수성을 나타냅니다.

1.7. 투자 포인트

* 창고 시설로서의 활용 가치: 넓은 토지 면적과 창고 건물은 물류, 보관, 소규모 제조 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 근교 농경지대 입지: 충주 시내 접근성이 비교적 양호한 근교에 위치하여, 물류 및 유통 관련 사업에 유리할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 경쟁률 예상: 농지 취득 자격 및 법정지상권 등 권리 분석의 복잡성으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 가능성이 있어, 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 704,643,000원입니다. 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석을 통한 추가 부담 가능성, 낙찰 후 예상되는 명도 및 개발 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 법정지상권의 실체 여부 등 잠재적 리스크가 명확히 해소된 후에 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 제시보다는, 상기 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 필요한 정보 확인이 완료된 후, 감정가 대비 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.