나이스옥션 법원경매 청주 2024타경972 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 669 유승한내들아파트 102동 15층 1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 충북 청주시 서원구 산남동에 소재하는 "청주지방검찰청" 서측 인근에 위치
하고, 부근은 아파트단지, 관공서, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하며, 제반 주위
환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치하고 있는 아파트단지까지 차량을 통한 진출입 원활하고, 인근에 노선버스
정류장이 위치하고 있는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호 단위세대로
2007.07.13.일자로 사용승인 되었고,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 아파트(거실 및 침실2 부분 발코니 확장)로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 등 소방설비, 단지내 승강기설비 및 옥내소화전
설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 토지로 현황 공동주택용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 동측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접하고, 단지내 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 30%, 용적률 210%이하, 높이 지상15층
이하), 지구단위계획구역(산남3지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(가축
사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남중학교,청주
교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(산남초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>
입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기준시점 현재 임차인 거주 중인 것으로 조사되었으나, 임대차 관련 상세사항은 별도
재확인이 필요합니다.

물건 비고

-재매각 사건임.
-을구 7번 전세권설정등기(2014.09.04.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경972 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 669 유승한내들아파트 102동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

토지면적: 41.22㎡ (약 12.47평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

건축연도: 2007년 7월 13일 사용승인

특이사항: 재매각, 선순위 전세권 매수인 인수

1.1. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 청주시 서원구 산남동에 소재하며, 청주지방검찰청 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 관공서, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건이 위치한 아파트 단지까지 차량을 통한 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 토지는 부정형으로, 현황 공동주택용지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 토지는 동측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 30%, 용적률 210% 이하, 높이 지상15층 이하), 지구단위계획구역(산남3지구), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(산남중학교, 산남초등학교)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 (근로복지공단 가압류, 2023.04.12. 접수)

* 인수되는 권리:

을구 7번 전세권설정등기 (2014.09.04. 접수, 권리자: 법무부청주지방검찰청, 권리금액: 190,000,000원). 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리:

갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 (압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 381,068,888원 (말소되는 채권 총액)

* 임차인 현황:

임차인: 국 (법무부청주지방검찰청)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 을구 7번 전세권 설정 등기와 동일 주체로 추정되며, 대항력은 없다고 명시되어 있으나 전세권 자체가 매수인에게 인수되는 점을 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 청주지방검찰청, 각급 학교(산남중학교, 산남초등학교), 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 인접해 있습니다.

* 용도 지역: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 지구 단위 계획: 본 건은 산남3지구 지구단위계획구역 내에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변화 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지명: 산남유승한내들

* 준공연도: 2007년

* 세대수: 총 464세대 (해당 동 102동은 60세대)

* 최고층: 15층

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 단지 내 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 산남초등학교와 산남중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 환경: 검찰청 등 관공서가 인근에 있어 행정 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사유: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 권리관계 등의 문제로 인해 재매각 결정된 사안입니다. 따라서 재매각이 발생한 근본적인 원인을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

* 선순위 전세권 인수 부담: 190,000,000원의 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

* 임차인 정보 불확실성: 임차인 '국'의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등의 상세 정보가 미상이며, 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 인수되는 전세권과의 연관성을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 명도 부담: 전세권 인수 조건이 존재하므로, 낙찰 후 실제 거주하는 전세권자나 임차인과의 명도 절차에서 협상이 필요하거나 법적 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구 산남동이라는 좋은 입지에 위치한 아파트입니다.

* 하지만, 190,000,000원에 달하는 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점은 상당한 재정적 부담을 초래합니다.

* 이러한 인수 조건으로 인해, 현재 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받더라도 실제 총 투입 비용은 훨씬 높아지게 됩니다.

* 따라서, 재매각 사유에 대한 명확한 파악과 더불어, 인수되는 전세금에 대한 철저한 자금 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

* 본 건은 신중한 접근과 함께 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 관공서 및 학교가 인접해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성 (인수되는 전세금 제외 시): 만약 현재 시장 가격보다 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 인수되는 전세금(190,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치 평가 시 잠재적인 투자 이익을 기대할 수 있습니다. 단, 이는 매우 제한적인 분석입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 (2026년 6월~7월):

건물면적 59.89㎡ (약 18.11평) 기준으로, 최근 170,000,000원에서 183,000,000원 사이의 거래가 있었습니다.

* 인수되는 전세금: 190,000,000원

* 투자 분석:

본 물건의 가장 큰 특징은 190,000,000원의 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가와는 별개로 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 현재 파악된 최근 매매 시세 최고가가 183,000,000원임을 감안할 때, 190,000,000원의 전세권을 인수하게 되면 총 투입 비용은 최소 373,000,000원 (183,000,000원 + 190,000,000원) 이상이 됩니다. 이는 현재 시장 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 시세 차익을 목표로 하는 일반적인 경매 투자 관점에서는 매력도가 매우 떨어집니다. 따라서, 예상 입찰가는 ‘인수되는 전세금’을 제외하고 계산해야 한다는 원칙에 따라 분석 시, 최저 시세인 170,000,000원에서도 170,000,000원 - 190,000,000원 = -20,000,000원이 되어, 실질적으로 입찰가를 산정하기 어려운 상황입니다.

* 결론:

제공된 정보만으로는 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건은 인수되는 전세금 부담이 매우 커 일반적인 경매 투자 대상으로 보기 어렵습니다. 만약 본 물건에 입찰을 고려한다면, 최소한 인수되는 전세금(190,000,000원)을 모두 상환할 수 있거나, 이를 상회하는 여유 자금이 있는 경우에만 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 추천 입찰가:

본 물건의 권리 인수 조건을 고려할 때, 시세 대비 투자 메리트가 현저히 낮아 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.