나이스옥션 법원경매 청주 2024타경59363 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 121-6 도원리 주건축물제1동 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경59363 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 121-6 도원리 주건축물제1동 근린생활시설 경매

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청주지방법원 경매1계 2024타경59363 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 충청대로 811 (주건축물제1동) | 감정가: 4,032,412,000원 | 최저가: 1,975,881,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 청주지방법원 2024타경59363 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경59363 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 121-6 도원리 주건축물제1동

용도: 근린생활시설

감정가: 4,032,412,000원

토지면적: 3305.00㎡ (약 1000.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2628.80㎡ (약 795.31평)

건물 제시외면적: 120.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 "내수교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 주위에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 남동측으로는 폭 약 23M, 북서측으로는 폭 약 4M의 포장도로와 접해 있어 차량 이용 및 접근성이 용이합니다. 주변은 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매 개시 결정으로 인해 채무자의 소유권 행사가 제한됩니다. 낙찰이 이루어지면 기존의 모든 권리(저당권, 임차권 등)는 소멸되고, 낙찰자가 새로운 소유주로서 소유권을 취득하게 됩니다. 별도의 복잡한 권리 관계는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중인 부동산으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다. "내수교차로" 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있으며, 대로변 접근성이 좋은 편이어서 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 주변의 농경지와의 혼재로 인해 상권의 집중도는 다소 낮을 수 있으며, 해당 지역의 주된 상권 특성은 근린생활 편의시설 중심이라 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 차량으로 간선도로에 쉽게 접근할 수 있어 청주시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 근린생활시설로서의 기능을 수행하기 위한 기본적인 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 화재 피해: 목록2번 건물 일부와 목록3번 건물이 화재로 인해 외벽 및 내부가 훼손된 상태입니다. 수리 및 복구 비용이 상당할 수 있으며, 이로 인한 가치 하락이 우려됩니다.

나. 위반건축물: 제시외 건물 중 하나(철파이프구조 천막지붕 차양 42㎡)가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

다. 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 건축 행위나 개발에 있어 제약을 받을 수 있습니다. 특히, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정으로 인해 건축물의 높이 제한, 소음 관련 민원 발생 가능성, 사업 운영 시 제약 등이 있을 수 있습니다.

라. 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 알 수 없으므로, 인수 후 임대차 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 "내수교차로" 인근의 근린생활시설로, 차량 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 보유하고 있어 활용 가치가 높을 수 있습니다. 그러나 화재로 인한 건물 훼손 상태가 심각하며, 제시외 건물 중 위반건축물이 존재하는 점은 큰 부담 요인입니다. 또한, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 복합적인 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 상당한 수준의 재건축 또는 리모델링 비용과 행정 절차를 감수해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 재건축/리모델링 잠재력: 화재로 훼손된 부분을 복구하고 위반건축물을 양성화하거나 철거하는 등 적극적인 재건축 및 리모델링을 통해 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

나. 전략적 입지: 대로변과 인접하고 "내수교차로" 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 뛰어나 향후 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

다. 규모의 경제: 넓은 토지와 건물 면적을 활용하여 대규모 근린생활시설, 물류 창고, 또는 기타 사업 시설로의 전환을 고려해볼 수 있습니다.

라. 신중한 접근 필요: 투자 시에는 건물 복구 및 위반건축물 처리 비용, 토지 이용 제한으로 인한 건축 허가 가능성 및 제약 사항 등을 철저히 조사하고, 감정가 대비 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계