나이스옥션 법원경매 청주 2024타경60356 [1] 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경60356 [1] 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경60356
• 주소: 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2
• 감정가: 949,326,000원
• 최저가: 166,716,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

청주지방법원 경매1계 2024타경60356 | 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2 | 감정가: 949,326,000원 | 최저가: 166,716,000원 | 용도: 전

1. 청주지방법원 2024타경60356 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경60356 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2

용도: 전 (밭)

감정가: 949,326,000원

토지면적: 3,718.00㎡ (약 1,124.54평)

토지 지분율: 371800 (본 항목은 일반적인 지분율 표기 방식과 상이하나, 전체 토지 매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각 건

주의사항:

1. 일괄매각. 비닐하우스 및 구축물 등은 철거가 용이하여 매각 제외 대상입니다.

2. 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 본건 지상에 자생하는 수목, 잡목, 석벽, 옹벽과 유사한 공작물 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 보은군 보은읍 교사리 소재 "보은향교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

- 형태 및 이용상태: 본건 1~6 필지 모두 대체로 부정형의 토지로, 나지 상태로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태:

- 본건 1, 2, 3, 4: 지적상 맹지입니다.

- 본건 5: 남측 및 동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

- 본건 6: 남측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 본건 필지 공통: 도시지역(보은), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역.

- 일부 필지 추가 지정: 상대보호구역(충북생명산업고등학교), 역사문화환경보존지역(보은향교), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만).

- 공부와의 차이: 해당 사항 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 보은군 보은읍 교사리 377-2번지에 위치하며, 보은향교와 인접하여 역사문화적 가치가 있는 지역입니다. 주변은 아파트, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용하면서도 기본적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 간선도로를 통한 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 다만, 토지 중 일부 필지(1~4번)가 지적상 맹지인 점은 향후 토지 활용 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

본건은 서OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 주OOOOOO이며, 매각으로 인해 소유권이 이전되고 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 본건은 재매각 건으로, 입찰 전 권리관계 및 현황을 더욱 면밀히 확인해야 합니다. 용도가 '전'이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 충족하지 못할 경우 낙찰이 무효화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건 소재지인 보은군 보은읍 교사리 일대는 혼합 토지 이용 형태를 보이며, 전반적으로 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다.

- 교육 시설: 충북보은생명산업고등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 보은읍 내 주요 학교(보은초, 보은중, 보은고 등)는 차량으로 약 5~10분 거리에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

- 편의 시설: 보은읍 중심 시가지와 비교적 가까워(차량 약 5~10분), 농협 하나로마트, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

- 문화 및 역사: 보은향교가 인접하여 지역의 역사성을 느낄 수 있습니다.

- 혐오 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 파악되지 않았습니다. 전반적으로 조용하고 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

- 기타: 인근 교사리 21-2번지에서는 제2종 근린생활시설 건설 현장이 확인되어, 향후 지역 내 상업 활동 또는 편의시설 증대의 가능성을 시사합니다.

5. 잠재적 리스크

본건 토지 취득 및 활용에 있어 몇 가지 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

- 농지취득자격증명: 가장 큰 제약 사항으로, '전' 용도의 토지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 외지인이거나 농업인이 아닌 경우, 증명서 발급이 어려울 수 있으며, 미발급 시 낙찰이 무효화되는 중대한 사안이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 맹지: 토지 중 1번부터 4번 필지는 지적상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 따라서 건축이나 토지 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필수적이며, 이는 토지 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다.

- 재매각: 본건이 재매각 대상이라는 점은 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 기타 사유로 취소되었을 가능성을 시사합니다. 정확한 재매각 사유를 파악하면 향후 입찰 전략 수립에 도움이 될 수 있습니다.

- 비닐하우스 및 구축물: 매각 제외되는 비닐하우스 등 구축물은 낙찰자가 별도로 철거하거나 인수인계해야 하는 부담은 없을 것으로 보이나, 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군 보은읍 교사리 소재 넓은 면적의 '전' 용도 토지로, 감정가는 약 9.5억원입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 도시 지역 내 토지로서의 잠재력을 가지며, 보은읍 시가지와 인접하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 또한, 보은향교 인근이라는 점은 지역의 특색을 더합니다. 그러나 농지라는 점과 일부 필지가 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 가장 큰 제약 요인으로 작용할 것입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 취득의 성패를 좌우할 것으로 보이며, 재매각 건임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

- 입지: 보은읍 시가지 인접으로 생활 편의성이 확보되며, 제2종일반주거지역으로 장기적인 도시 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

- 가격: 넓은 면적의 토지를 감정가 수준에서 취득할 기회로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격인지 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

- 활용: 농지법 규제 범위 내에서 합법적인 농업 활동을 통해 수익 창출을 도모하거나, 향후 도로 확보 방안 마련 시 건축 등 토지 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계