나이스옥션 법원경매 청주 2024타경54825 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 "KBS청주방송총국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제305호로서
외 벽 : 치장성 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주위토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,준주거지역,상업용지(상업업무시설용지1, 건폐율70%이하, 용적률400%이하, 높이3층이상5층이하, 인접도로변에건축한계선2M),지구단위계획구역(성화(1)지구),중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(성화초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재매각임. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수함. 경매신청채권자 강혜민이 매수신청서(매수신고금액:795,360원)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 2024타경54825 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 서원구 성화동 452번지 3층 305호이며, 신주소로는 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7입니다.

용도는 오피스텔(업무시설)이며, 본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

감정평가액은 110,000,000원입니다.

토지 면적은 21.51㎡ (약 6.51평)이고, 건물 면적은 51.99㎡ (약 15.73평)입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 KBS청주방송총국 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 공동 주택 및 근린 생활 시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 성화초등학교 인근의 상대 보호 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 03월 11일

* 확정일자: 2019년 02월 07일

* 대항력: 있음

등기부 요약

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 11일 접수된 동청주세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 등기부채권 총액: 0원 (말소될 권리들의 총 채권액 합계)

* 인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 직접적으로 인수해야 할 권리는 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 KBS청주방송총국 인근 지역으로, 배후 주거 수요와 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

오피스텔은 업무시설로 활용 중이며, 인근 유동 인구와 거주민을 대상으로 한 상업적 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지와 주거 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

성복 초등학교와 같은 교육 시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건

본 건은 과거 매각 절차에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 시장의 관심이 낮거나 권리 관계에 대한 부담이 있었음을 시사합니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 강 은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원에 대해 배당에서 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있는 주요 리스크입니다.

경매 신청 채권자의 매수 신고

경매 신청 채권자인 강혜민이 795,360원의 매수 신고를 제출한 사실이 있습니다. 이는 채권자가 해당 금액 이상으로는 경매 진행을 원하지 않거나, 자산 가치에 대한 인식이 낮을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재매각 사유와 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리 분석상 상당한 주의가 요구되는 물건입니다.

하지만, 임차인의 배당 현황 및 잔여 보증금 인수 여부를 면밀히 검토하고, 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 입지와 잠재적 가치를 바탕으로 투자가치를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 입지

KBS청주방송총국 인근 지역으로, 주거 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

업무시설 활용

오피스텔 용도로서 업무 시설 및 주거용으로 다용도 활용이 가능합니다.

상대적 저평가 가능성

재매각 물건이라는 특성상, 시장의 관심에서 다소 벗어나 있어 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 110,000,000원을 가지고 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 하지만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 임차인이 배당에서 전액을 변제받을 것으로 예상될 수 있습니다.

이러한 상반된 정보와 재매각이라는 특성을 고려할 때, 낙찰가의 적정성은 임차인 보증금의 실제 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

상대적으로 높은 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 77,000,000원 ~ 88,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 본인이 인수해야 할 보증금 규모에 대한 확실한 판단 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.