나이스옥션 법원경매 속초 2024타경790 [1] 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 54 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 속초 2024타경790 [1] 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 54 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

속초지원 경매1계 2024타경790 | 소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 54 | 감정가: 560,259,000원 | 최저가: 274,527,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 속초지원 2024타경790 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2024타경790 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 54

용도: 동물 및 식물 관련시설 (양어장)

감정가: 560,259,000원

토지면적: 2916.00㎡ (약 882.14평)

건물면적: 1023.00㎡ (약 309.45평)

건물 제시외면적: 123.00㎡ (약 37.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 고OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 물건

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황 및 감정가 요약

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 소재 동물 및 식물 관련시설(양어장) 부지입니다. 감정평가액은 560,259,000원입니다.

토지는 총면적 2916.00㎡(약 882.14평)로, 대체로 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 필지입니다. 기호 1~4 토지는 전 및 일부 휴경지로 이용 중이며, 기호 5 토지는 양어장 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 각종 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역 등 다수의 토지이용 제한이 있습니다.

건물은 강파이프조 강파이프지붕 단층 양어장으로, 총면적 1023.00㎡(약 309.45평)이며, 제시외 건물 123.00㎡(약 37.21평)도 포함되어 일괄 매각됩니다. 건물에는 양어장 이용을 위한 배관 설비 등이 되어 있습니다.

한편, 양어장 관련 기계기구는 인접지(명파리 62-1번지)에 소재하나, 일부는 현장에서 찾을 수 없어 감정평가에서 제외되었고, 일부는 배관 연결이 미비한 상태입니다.

1.3. 입지 조건

본건은 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리에 위치하며, "명파해수욕장" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아름다운 해안 농촌지대로서, 동해안 최북단에 위치한 명파리는 자연 경관이 우수하며, 군사시설 보호 구역과 접경하는 지역 특성이 있습니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 인근에 명파천이 흐르고 있으며, 은어와 연어의 산란지로 알려져 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 채권자는 고OOOOOOOOO입니다. 권리 분석상 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 재매각 물건이라는 점을 유의해야 합니다. 등기부상 권리관계 및 소유권 이전 시 추가적으로 고려해야 할 사항은 현장 조사 및 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 명파리는 동해안 최북단에 자리한 농촌 마을로, 전형적인 농촌 및 해안 지역의 특성을 보입니다. 과거 금강산 육로관광 시절에는 관광객으로 인해 상권이 일시적으로 활성화된 경험이 있으나, 관광이 중단되면서 상권은 위축되었습니다. 현재는 주변에 관광 명소(통일전망대, 화진포, DMZ박물관 등)가 있어 관광객의 방문이 있으나, 주된 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 토종 돼지 요리가 이 지역의 특산 요리로 알려져 있습니다.

1.6. 생활 정보

명파해수욕장이 인근에 위치하여 바다와 가까운 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 대중교통 이용이 다소 불편하며, 주변 편의시설 또한 제한적일 것으로 예상됩니다. 민통선 인근 지역 특성상 군사 시설이 존재하며, 이는 때때로 지역 분위기나 주민 생활에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 주민 간의 유대감은 높은 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 목록 1번 토지는 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(최저매각가의 20%)을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생합니다.

2. 법정지상권 성립 가능성: 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자가 건물에 대해 지료를 청구하거나, 토지 사용에 대한 추가적인 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

3. 재매각 물건: 이전에 유찰되어 재매각되는 물건으로, 권리관계가 복잡하거나 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 기계기구 상태: 양어장 관련 주요 기계기구가 현장에서 확인되지 않거나 연결 상태가 미비하여, 시설 복구 및 재가동을 위한 추가적인 투자 및 시간이 필요할 수 있습니다.

5. 현황과 공부상 차이: 토지 이용 현황(휴경지, 농작물 재배)과 공부상 용도(양어장 건부지) 간의 차이가 있어, 실제 이용 및 권리 관계 확인이 중요합니다.

6. 토지이용계획 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 해당 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 대중교통 불편: 차량 없이는 이동이 불편할 수 있습니다.

8. 군사적 긴장감: 북한과의 인접성으로 인해 군사적 긴장 상황 발생 시 영향을 받을 수 있습니다.

9. 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축산 관련 시설이 있을 수 있으며, 이로 인한 환경 영향은 개별적으로 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 강원도 고성군의 동해안 최북단, 명파해수욕장 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설(양어장) 부지입니다. 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받을 수 있다는 점이 장점입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 물건이라는 점, 핵심 설비의 미비 및 현황과 공부상 차이 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 자격 요건을 확인하고 관련 절차를 숙지해야 합니다. 또한, 법적 문제 해결 및 시설 복구를 위한 상당한 투자와 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지적 잠재력: 동해안 최북단 해안가라는 희소성과 명파해수욕장 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로, 향후 지역 개발 및 관광 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 일괄 매각의 효율성: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어, 전체적인 개발 또는 재활용 계획 수립에 용이합니다.

3. 리스크 관리 시 활용: 법정지상권, 농지 문제, 설비 문제 등 내재된 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 경쟁력 있는 가격으로 인수하여 양어장 재활성화, 체험 시설, 지역 특화 농장 등으로 활용할 잠재력이 있습니다.

4. 지역 특화 사업 연계: 고성군의 지역 특색을 살린 농업, 수산업 관련 시설 또는 관광 연계 사업으로 발전시킬 가능성을 모색할 수 있습니다.

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