나이스옥션 법원경매 원주 2024타경1080 [4] 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1695 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경1080 [4] 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1695 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1080
• 주소: 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1695
• 감정가: 10,569,000원
• 최저가: 2,538,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

원주지원 경매2계 2024타경1080 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1695 | 감정가: 10,569,000원 | 최저가: 2,538,000원 | 용도: 임야

1. 원주지원 2024타경1080 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경1080 (4)

소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1695

용도: 임야

감정가: 10,569,000원

토지면적: 813.00㎡ (약 246.08평)

토지 지분율: 81300 (참고: 공유물 분할 경매이므로 정확한 지분율 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 김OOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 분묘기지권, 공유물분할경매

주의사항: -분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리에 소재하며, 매지초등학교 남측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 골짜기에 자리한 순수 농경지역의 특징을 보이나, 점차 전원주택이 들어서면서 변화하고 있으며, 연세대학교 미래캠퍼스 등 교육기관이 인근에 위치하여 교육 중심지로서의 면모도 갖추고 있습니다.

매지호수를 중심으로 아름다운 자연경관을 자랑하며, 박경리뮤지엄, 도깨비도로 등 관광 명소도 인근에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용은 불편한 편이나, 기호(1), (2) 토지는 본 건까지, 기호(3), (4) 토지는 인근까지 소형 차량 접근이 가능합니다.

각 필지의 형태와 이용 상태는 다음과 같습니다.

기호(1)은 북측 완경사의 부정형 토지로, 택지 조성을 위한 기반 공사가 진행 중이며 일부는 콘크리트 포장된 "도로"로 이용되고 있습니다.

기호(2)는 남동측 완경사의 부정형 토지로, 토지 대부분이 평탄하게 조성되어 주거나지 상태입니다.

기호(3)은 남측 완경사의 부정형 토지로, 장기간 경작하지 않은 "묵전" 상태입니다.

기호(4)는 남동측 완경사의 부정형 토지로, 자연림 상태입니다.

토지 인접 도로 상태는 기호(1)의 경우, 본 건 토지를 포함하는 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로가 관통하고 있습니다.

기호(2)는 폭 약 3m의 잡석 포장도로와 연결되어 있습니다.

기호(3) 및 (4)는 맹지 상태로, 별도의 도로 확보가 필요합니다.

토지이용계획상 기호(1), (3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

기호(2) 역시 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부 또는 일부 제한), 배출시설설치제한지역입니다.

기호(4)는 농림지역으로, 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지입니다.

제시 외 건물이나 물건은 없는 것으로 파악됩니다.

공부상 기호(1) 토지는 "전"으로 등재되어 있으나, 현황은 일부 "도로"로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

기호(1), (2) 토지 일부 지상에는 정원 조성을 위한 정원수, 정원석 및 기타 시설물이 소재하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 공동 소유자 간의 재산 분할 절차의 일환으로, 일반적인 경매와는 다른 성격을 가집니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "분묘기지권"의 성립 가능성입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 현장 확인을 통해 분묘의 소재 여부를 반드시 확인해야 하며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

본건 토지 중 기호(3), (4)는 맹지 상태로, 차량 통행 및 건축 등 토지 활용에 있어 도로 확보 문제가 중요한 권리 분석 포인트가 될 수 있습니다.

기타 권리관계는 제공된 정보만으로는 상세 파악이 어렵습니다. 다만, 공유물 분할 경매라는 점을 감안할 때, 소유권 및 지분 관계에 대한 명확한 이해가 필요합니다. "토지 지분율: 81300"으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 지분율 표기 방식(%)과 달라 정확한 지분율은 별도 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 흥업면 매지리는 교육 시설이 밀집해 있는 지역으로, 연세대학교 미래캠퍼스를 비롯한 여러 대학교가 인근에 자리하고 있습니다. 이로 인해 지역에 활기를 더하는 요소가 되고 있으나, 이는 동시에 해당 지역이 과거 쓰레기 매립지 후보지로 거론되거나, 새로운 공장 설립에 대해 주민들의 반발이 발생하는 등 환경 문제에 대한 민감성이 높다는 것을 시사합니다.

대안리 인근에서는 시멘트 첨가제 공장 설립에 대한 주민들의 반대 움직임이 있었으며, 과거에도 폐기물 처리 시설, 가축 분뇨 처리 시설 등으로 인한 환경 오염에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 이러한 맥락에서 주변 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

주요 편의 시설은 원주시내 중심부로 이동해야 하는 경우가 많으며, 지역 내에서는 매지초등학교가 기본적인 교육 인프라를 담당하고 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의 시설로는 매지초등학교가 있으며, 이를 중심으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 보입니다.

주변이 농경지와 산림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 특히 매지호수 주변의 경관은 전원생활이나 휴식을 추구하는 이들에게 매력적일 수 있습니다.

하지만 대중교통 이용이 불편하고, 마트, 병원, 문화시설 등 생활 편의 시설 접근성이 다소 떨어질 수 있어, 차량을 이용한 원주 시내 접근이 일상화될 가능성이 높습니다.

교육 기관이 다수 위치하여 젊은 유동인구가 존재하며, 이는 지역 활성화에 기여할 수 있는 잠재력입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급된 "분묘기지권"입니다. 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유권과는 별개로 해당 분묘에 대한 사용 권리가 인정되므로, 매수인은 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 이 부분은 반드시 사전에 철저히 조사해야 합니다.

둘째, 기호(3)과 (4) 필지는 맹지입니다. 이 토지들의 활용도를 높이기 위해서는 인접 토지와의 도로 사용 승낙(지상권, 지역권 설정 등)이 필요하며, 이 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지 이용 계획상 일부 지역은 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한 구역 등으로 지정되어 있어, 특정 업종의 개발이나 건축에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 기호(4)는 농림지역으로 더욱 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

넷째, 공부와 현황 불일치(기호 1 토지: 전 vs 도로) 문제는 향후 토지 활용이나 건축 시 행정 절차에서 문제가 될 소지가 있습니다.

다섯째, 지역 내 환경 문제에 대한 주민들의 민감성과 반대 움직임은 향후 지역 개발이나 재산권 행사 시 영향을 줄 수 있습니다. 과거와 현재 진행형인 환경 관련 이슈(공장 설립 반대 등)를 고려할 때, 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

여섯째, 공유물 분할 경매라는 특성상, 분할 과정에서 예상치 못한 문제나 기존 소유자 간의 갈등이 완전히 해소되지 않은 상태일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리의 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다.

자연환경이 우수하고 매지호수와 같은 관광 자원이 인근에 있으며, 여러 대학교가 위치하여 교육 및 문화적 잠재력을 지닌 지역입니다.

그러나 분묘기지권의 존재 가능성, 맹지인 필지, 토지이용계획상의 제한, 공부와의 차이 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 다수 존재합니다.

특히 분묘기지권 문제는 본건의 가치와 활용성에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 매수 결정 전 반드시 명확한 조사가 선행되어야 합니다. 더불어, 주변 지역의 환경 관련 민감성과 주민들의 반대 움직임 또한 고려해야 할 부분입니다.

따라서 본 물건은 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 관리할 수 있는 경험 있는 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **교육 및 자연 환경**: 다수의 대학교와 매지호수 등 우수한 자연 환경을 배후로 하여, 전원생활이나 교육 관련 시설 개발 잠재력이 있습니다.

2. **점진적 개발 가능성**: 주변에 전원주택이 들어서고 있는 점과 과거 택지 개발 이력이 있는 점을 고려할 때, 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

3. **낮은 감정가**: 감정가가 1천만 원대로 비교적 낮아, 초기 투자 부담이 적으며, 잠재적 가치 대비 낮은 진입 장벽이 될 수 있습니다.

4. **다양한 필지 구성**: 4개의 필지가 다양한 형태와 현재 이용 상태를 보여주므로, 각 필지의 특성을 살린 개발 또는 활용 방안을 모색할 수 있습니다. (단, 맹지 필지 활용 방안 구체화 필요)

5. **리스크 관리 시 가치 상승**: 분묘기지권 문제를 명확히 해결하고 맹지 문제를 개선하며, 환경 관련 이슈를 슬기롭게 대처할 경우, 토지의 본질적인 가치가 재평가될 수 있습니다.

법원 정보

원주지원 경매2계