나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경54019 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 119-1 파크빌비 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재, "홍천소방서" 서측 인근에 위치하며,
주위환경은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 404호로서,
외 벽: 석재붙임 등.
내 벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창 호: 새시창호 등임.

이용상태

"연립주택"임.(후면 "건축물현황도" 참고)

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, E/V 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 각각 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, "연립주택 건부지"임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-08-16)(단독
주택 경계(300m이내)-돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내)- 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사
슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제
한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리
(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계
(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(단독주택 경계(70m이내)- 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호
구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립제한지역<수도법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-다.-Ⅰ-5.그 밖의사항" 참고하시기 바람.

물건 비고

-전세권자 겸 임차인 김진광은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임.
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2020.2.17. 확정일자 2020.02.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

춘천지방법원 2024타경54019 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 119-1 파크빌비 4층404호

1.3. 건물 정보

* 용도: 연립주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 404호

* 건축년도: 2016년 (사용승인 2017년)

* 면적:

* 토지면적: 106.91㎡ (약 32.34평)

* 건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

* 일괄매각: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정평가액: 134,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (26,800,000원)

1.5. 특이사항

* 재매각 사건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 선순위 전세권 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재, "홍천소방서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통시설 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치하며, 전기, 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

본건 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

2.5. 토지이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사시설), 공장설립제한지역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 21일 접수된 을구 1번 전세권설정(권리자: 김 / 금액: 110,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 을구 1번 전세권 (2020.02.21, 김 ): 말소 대상입니다.

* 을구 2번 근저당 (2020.02.21, 문주): 말소 대상입니다.

* 갑 6-10번 압류, 가압류 (2020.07.09-2022.02.15, 홍천군, 인천수산업협동조합, 홍천세무서장): 모두 말소 대상입니다.

* 갑 10번 임의경매 (2024.08.19, 김 ): 본 경매 개시 결정으로, 낙찰 시 말소됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (2020.02.17 전입, 2020.02.17 확정 / 권리자: 김 / 보증금: 110,000,000원): 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김진광)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원 (전세권자 겸 임차인)

* 전입일자: 2020년 2월 17일

* 확정일자: 2020년 2월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매 신청 채권자이며, 임차보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 건물의 거래가는 다음과 같습니다.

* 58.92㎡ (2022년식): 8,300만원

* 63.50㎡ (2017년식): 8,500만원

* 73.53㎡ (2018년식): 14,500만원

본건(61.63㎡)의 경우, 면적과 건축 연도를 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치는 대략 8,500만원에서 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 홍천소방서 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 홍천군 내 종합병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 110,000,000원의 보증금입니다. 경매 낙찰 대금에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 되므로 실질적인 매수 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 재매각 사유

본 건이 재매각되었다는 점은 이전 경매에서 권리관계, 인수 부담 등으로 인해 유찰되었거나 잔금 미납 사유가 있었을 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용규제

다수의 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높은 상황입니다. 감정평가액(134,000,000원) 대비 인수될 보증금이 큰 비중을 차지하며, 유사 면적의 최근 거래가(8,300만원~8,500만원)와 비교 시, 감정평가액 자체도 현재 시장 가격보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 재매각 사건이라는 점을 고려할 때, 투자 가치 산정 시 임차보증금 인수액을 반영한 실질적인 총 매수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 권리 관계 정리에 복잡성을 더하지만, 동시에 채권자 본인이 재매각을 통해 채권을 회수하려 할 가능성도 있습니다.

* 주택임차권이 선순위로 인수될 경우, 매수인은 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 상당함에도 불구하고, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통해 이를 회수해야 하는 부담을 안게 됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 인수되는 것이 확정적이라고 판단됩니다.

주변 시세 및 감정가를 고려하여, 인수되는 보증금 110,000,000원을 제외한 실질적인 매수 희망 가격을 산정해야 합니다.

유사 물건의 최근 거래가(약 8,300만원 ~ 8,500만원)를 고려할 때, 본 물건의 순수 가치는 최대 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 9,500만원 ~ 10,500만원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 예상 총 매수 비용: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 예상 입찰가: 예상 총 매수 비용 - 인수 보증금

* 약 95,000,000원 - 110,000,000원 = -15,000,000원 (이는 입찰 불가)

* 약 105,000,000원 - 110,000,000원 = -5,000,000원 (이는 입찰 불가)

이는 현재 시세와 인수되는 보증금을 고려했을 때, 감정가인 134,000,000원으로는 수익성 확보가 어려운 상황임을 시사합니다.

만약 투자자가 감정가 수준에서 매수한다고 가정해도 총 매수 비용은 134,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 244,000,000원이 됩니다. 이는 시장 시세보다 매우 높은 금액입니다.

따라서, 적극적인 권리 분석과 함께, 인수되는 보증금을 고려했을 때 실질적으로 수익을 낼 수 있는 수준으로 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

합리적인 추정 입찰가는 최대 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준 에서 결정하는 것이 제안됩니다. 이 경우 총 매수 비용은 160,000,000원 ~ 180,000,000원이 됩니다. 본 물건은 매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 신중한 입찰 결정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.