나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경1763 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 106-3 비발디힐 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 "홍천읍 생활체육공원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제2층 제201호로서

외벽 : 드라이비트 마감 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성한 자루형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 소재하며, 북서측으로 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계
(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미
만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(10
00m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) -
양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,
오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주
택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 없습니다.

물건 비고

-갑구 19번 소유권이전등기청구권 가등기(2021.5. 20. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.
-을구 15번 주택임차권(2023.9.7.접수)은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가. 신청채권자는 대항력있는 임차권자로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 춘천지방법원에서 진행 중인 2024타경1763 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 장OO이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 연립주택입니다.

1.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 106-3, 비발디힐 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 104,000,000원

1.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 78.29㎡ (약 23.68평)

건물 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

건축물대장상 비발디힐은 2019년 11월 20일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 공동주택(연립주택)입니다. 본 물건은 해당 건물 2층 201호에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 "홍천읍 생활체육공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 도로가 있으며, 북서측으로는 공도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 06일 접수된 부산지방법원 2022카단953 가압류 (권리자: 장순혁)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 갑구 19번 소유권이전등기청구권 가등기 (2021. 5. 20. 접수, 권리자: 주식회사 엔제이자산관리): 본 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 을구 15번 주택임차권 (2023. 9. 7. 접수, 임차인: 장석인, 보증금: 90,000,000원): 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 대항력 있는 임차권입니다. 신청 채권자(장OO)가 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 갑구 22번 가압류 (말소기준권리), 갑구 23번 가압류, 갑구 24번 압류, 갑구 25번 강제경매(본건) 등이 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장석인

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 11월 11일

* 배당신고일자: 2023년 09월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않으며, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 홍천군 홍천읍 연봉리는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. "홍천읍 생활체육공원"이 인근에 위치하여 일부 여가 활동 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 상업시설

"홍천읍 생활체육공원" 인근으로 지역 주민들을 위한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 홍천읍 중심부로 이동 시 좀 더 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

"홍천읍 생활체육공원"이 인접해 있어 체육 및 여가 활동에 편리할 것으로 보입니다. 또한, 홍천읍 소재 관공서, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

본 건은 비발디힐이라는 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변 주거 환경은 비교적 정온한 편입니다. 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 소유권 이전청구권 가등기 인수: 갑구 19번 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 추후 가등기 권리자가 매매예약을 완결할 경우 소유권을 상실할 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을구 15번 임차인의 보증금 90,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인이 배당을 얼마나 받을지에 따라 인수해야 할 금액이 달라지며, 최대 9천만원까지 인수될 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 부동산 시장 변동성: 감정가가 시세보다 높을 가능성이 있으며, 인근 부동산 시장의 변동성에 따라 자산 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소유권 이전 가등기 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 명확한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 이러한 인수 부담액이 상당할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용 산정을 통해 신중한 입찰 결정이 요구됩니다. 입지 자체는 보통 수준이나, 주위 환경 및 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가등기 및 임차인 보증금 인수 비용을 정확히 산정하여, 이를 상쇄하고도 충분한 수익을 확보할 수 있는 입찰가 산정이 핵심입니다.

* 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 향후 시장 회복 시 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연립주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 468만원(삼보빌라, 1989년식, 56.08㎡)부터 약 682만원(용민스위트빌, 2013년식, 84.955㎡) 수준입니다. 본 건의 건물 면적은 43.40㎡(약 13.13평)입니다.

* 건물면적 13.13평을 기준으로 보수적으로 평당 500만원 적용 시: 13.13평 * 500만원/평 = 약 65,650,000원

* 중간값인 평당 600만원 적용 시: 13.13평 * 600만원/평 = 약 78,780,000원

* 감정가(104,000,000원)는 건물 면적(13.13평) 기준 평당 약 792만원으로, 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 감정가(104,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인 보증금(최대 90,000,000원)과 가등기 인수 위험을 매우 중요하게 고려해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 거의 받지 못하여 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 한다면, 실제 낙찰가가 높아질 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요하며, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 실제 입찰가는 임차인의 최종 배당 결과 확인, 가등기 관련 추가 정보 파악, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.