나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2360 [1] 강원특별자치도 춘천시 후평동 899 석사2아파트 210동 15층1501호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2360 [1] 강원특별자치도 춘천시 후평동 899 석사2아파트 210동 15층1501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2024타경2360 | 소재지: 강원특별자치도 춘천시 후석로228번길 24, 210동 15층1501호 (후평동,석사2아파트) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 10,706,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 핵심 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 춘천지방법원 2024타경2360 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 강원특별자치도 춘천시 후평동 899 석사2아파트 210동 15층1501호로, 해당 동의 최고층에 위치하고 있습니다. 본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채무자 및 소유자는 정OO이며, 채권자는 남OO입니다. 특이사항으로 재매각 건임을 주지해야 합니다. 감정가는 130,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보 상세

토지면적(대지권)은 36.00㎡ (약 10.89평)입니다.

건물 전용면적은 58.14㎡ (약 17.58평)이며, 일반적인 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 73㎡ (약 22.08평) 정도로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 춘천시 후평동 소재 '동부초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 해당 단지는 최고층인 15층 중 15층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 주변으로 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-25m) 등의 공도와 접하고 있어 외부 이동에 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하여 주거시설 개발 및 관리에 적합한 지역입니다. 다만, 어린이공원 저촉 및 중로1류, 중로2류 등의 도로 접합으로 인해 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호)으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 양호하나, 일부 시설의 입점에는 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석 (리스크 중점 분석)

3.1. 사건 현황 및 특징

본건은 부동산 임의경매이며 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다. 재매각은 이전 입찰자의 잔금 미납으로 인해 다시 진행되는 절차로, 입찰가 산정 시 신중한 분석이 필요합니다.

3.2. 임차 관계 및 매수인 인수 권리 분석 (핵심 리스크)

가장 중요하고 치명적인 주의사항이 존재합니다. 본건의 신청채권자 남용숙은 전세권자이면서 동시에 대항력 있는 임차인입니다.

주의사항: "이 사건 신청채권자 남용숙은 전세권자이면서 대항력 있는 임차인임(배당 받지 못한 임대차보증금 잔액은 매수인이 인수함)."

이는 낙찰자가 임차인의 전세보증금 중 경매 배당을 통해 전액 회수하지 못한 잔액을 *추가로* 인수해야 함을 의미합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수는 매각대금 외에 별도로 자금이 지출되는 중대한 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 보증금 총액과 예상 배당액을 면밀히 분석하여 인수해야 할 정확한 금액을 산출해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 후평동 석사2아파트는 주변에 아파트 단지가 밀집된 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 인근에 형성되어 있어 일상생활 편의성이 양호합니다. '동부초등학교'가 인접해 있어 도보 통학이 편리하며 교육 환경이 조성되어 있습니다. 인근에 어린이공원(토지이용계획상 저촉 사항 확인됨)이 계획되어 있어 녹지 공간 및 휴식 공간 이용도 용이할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크: 보증금 인수 책임

앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 배당받지 못한 보증금 잔액 인수는 본건의 가장 큰 리스크입니다. 이 인수 금액은 낙찰가의 실질적인 증가로 작용하며, 정확한 분석 없이 입찰할 경우 예상치 못한 큰 금액을 부담하게 될 수 있습니다. 이는 곧 투자 수익률을 저하시키는 결정적 요인이 됩니다.

5.2. 절차적 리스크: 재매각

재매각 물건은 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유가 해당 물건 자체의 하자로 인한 것인지, 혹은 단순한 개인적 사정으로 인한 것인지 파악할 필요가 있습니다.

5.3. 외부 환경 리스크

주변에 중로급 이상의 도로가 접해 있어 차량 통행량이 많을 경우 소음 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보만으로는 혐오시설 등 특이한 환경적 리스크는 확인되지 않으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 석사2아파트 1501호는 춘천 후평동 내 아파트 주거지로서 양호한 입지 조건을 가지고 있으며, 초등학교 인접 및 최고층이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 매우 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 본 경매의 성패를 가르는 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

보증금 인수 리스크를 정확히 계산하여 안전 마진을 확보할 수 있는 낮은 금액으로 입찰할 경우, 다음과 같은 투자 포인트를 기대할 수 있습니다.

1. 상대적으로 저렴한 감정가(1억 3천만원) 대비 인수액을 합산한 최종 투자 비용을 보수적으로 산정하여 입찰할 경우, 안전 마진을 확보할 수 있습니다.

2. 전용 58.14㎡ (약 17.58평)의 실속 있는 면적으로 실수요층에게 선호도가 높은 평형입니다.

3. 최고층(15층)이라는 이점을 활용하여 쾌적한 주거 환경을 찾는 실수요자에게 매력적으로 어필할 수 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계