나이스옥션 법원경매 안양 2023타경775 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양4동 행정복지센터" 북동층 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 인접도로를 이용하여 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2020.06.23)
외벽 : 외장용 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호(2,3) : 인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2,3) : 본건 북동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2,3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2023타경775 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

최저매각가격: (정보 없음, 통상 감정가로 시작) 250,000,000원 (가정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

건물면적: 33.09㎡ (약 10.01평)

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2020.06.23

총 층수: 6층 (본건 3층)

1.5. 건축물대장 요약

건축물명: 꿈에그린7차

주용도: 공동주택 (단지형다세대주택)

전체 대지면적: 447.2㎡ (약 135.3평)

전체 연면적: 853.84㎡ (약 258.1평)

건폐율: 59.37%

용적률: 188.31%

승강기: 1대

주차: 13대 (자주식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양4동 행정복지센터" 북동층 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인접 도로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을3 (2021.06.08. 근저당권, 박화순)

본 경매로 인해 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을4 (2023.11.20. 주택임차권, 윤성희): 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 등기되어 있습니다.

임대차보증금: 240,000,000원

전입일자: 2020.08.18.

확정일자: 2020.07.27.

배당신고일자: 2023.04.10.

대항력: 있음 (매수인이 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 윤성희 (이름 마스킹: 윤 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-18

확정일자: 2020-07-27

대항력: 있음 (인수 보증금 240,000,000원)

총 채권액 (등기부 기재 기준): 3,886,000,000원 (근저당, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

이는 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

본건 주변에는 "안양4동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 도로로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

현재 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담

본건은 대항력 있는 임차인(윤 )이 존재하며, 임대차보증금 240,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 입찰 과정에서 낙찰 후 잔금 미납, 계약 해지 등의 사유가 발생했음을 의미하며, 해당 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

'공동담보' 표기는 본 건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성을 시사합니다. 이 경우, 관련 채무 관계 및 권리 분석 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

6.4. 높은 매수신청보증금

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 금액으로, 입찰 시 더 많은 자금이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 외관상 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

안양시 만안구라는 위치적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(240,000,000원) 인수 조건과 재매각 이력이 결합되어 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 사실상 물건의 감정가와 유사하거나 초과할 가능성이 높아, 낙찰받더라도 실질적인 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물 상태

2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 수리 및 유지보수 비용이 상대적으로 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

8.2. 안양시 지역 개발 가능성

안양시는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 취득 비용은 낙찰가와 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 잔액을 합한 금액입니다.

주변 시세 분석 결과, 비슷한 면적의 다세대주택 실거래가는 약 235,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인 윤성희 씨의 임대차보증금은 240,000,000원이며, 배당절차에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인의 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 235,000,000원 ~ 260,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금을 전혀 회수하지 못한다면, 매수인의 총 부담액은 낙찰가 + 240,000,000원이 됩니다.

이 경우, 시장 가격 수준인 235,000,000원 ~ 260,000,000원을 총 취득 비용으로 맞추기 위해서는 낙찰가가 매우 낮게 결정되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 투자 매력이 높지 않다고 판단됩니다.

신중한 접근이 필요하며, 만약 입찰을 고려하신다면, 인수되는 임차보증금 240,000,000원을 포함한 총 취득 비용이 주변 시세를 넘지 않도록 매우 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

따라서, 잠재적 위험 요소를 충분히 감안하여 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 임차인의 배당 여부에 따라 손실 가능성이 여전히 존재합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.