나이스옥션 법원경매 안양 2023타경107973 [1] 경기도 의왕시 청계동 343 이룸렉스힐 비동 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2023타경107973 [1] 경기도 의왕시 청계동 343 이룸렉스힐 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2023타경107973 | 소재지: 경기도 의왕시 청계로 209-10, 비동 1층102호 (청계동,이룸렉스힐) | 감정가: 410,000,000원 | 최저가: 328,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2023타경107973 (1)

소재지: 경기도 의왕시 청계동 343 이룸렉스힐 비동 1층102호 (도시형생활주택/다세대주택)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 410,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 52.28㎡ (약 15.82평)

건물면적: 72.62㎡ (약 21.97평) - 전용면적으로 추정됨.

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지층/4층건 내 제1층 제102호

사용승인일: 2019.12.02.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.3. 경매 관련 정보

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 유OO, 채무자 공란, 채권자 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매 (공유물분할에 의한 경매와 유사하게 소유 관계를 정리하기 위한 경매로 추정됨), 매각대상 기타

2. 입지조건 및 생활 정보 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의왕시 청계동 소재 "청계산2터널" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

본건 건물은 2019년 12월에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 외벽은 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었고, 내부에 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 조건은 무난한 편임.

도로 상황은 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

토지이용계획상 과밀억제권역, 대기관리권역 등으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 법규 사항임.

2.4. 생활정보 및 상권분석

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 인근에 소재할 것으로 보이나, 대형 상업 시설이나 중심 상권과의 접근성은 별도 확인이 필요함.

네이버 지도 및 주변 환경 정보 탐색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경의 안정성은 유지될 것으로 판단됨.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (형식적 경매)

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 강제경매나 임의경매와 달리 채권 회수를 목적으로 하기보다는 공유 관계 해소(또는 이에 준하는 청산)를 목적으로 진행되는 경우가 많음.

소유권에 대한 특별한 문제가 없는 한, 매각으로 인해 모든 소유권 및 근저당 등은 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차권 관련 주의사항 (최대 리스크 요인)

주의사항: 채권자 겸 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025.10.17.자에 임차보증금에 대하여 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기'하며, '전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의'한다는 확약서가 제출되었음.

분석: HUG의 이러한 확약은 낙찰자가 인수할 '대항력 있는 임차보증금'이 존재하지 않음을 명확히 하는 조치임. 따라서, 낙찰자는 임차권 인수 리스크 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있는 가능성이 높음. (단, 확약서의 진위 및 경매 진행 과정에서의 최종 변동 사항은 입찰 전 반드시 재확인 필요)

3.3. 기타 리스크

폐문부재: 현장조사 시 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 개략적으로만 도시하였으므로, 내부 상태(수리 필요성 등)에 대한 확인이 필요함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 토지 면적(약 15.82평) 및 전용 면적(약 21.97평)이 확보되어 있음.

가장 큰 권리적 리스크인 '대항력 있는 임차인의 존재' 문제가 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 해소된 것으로 판단되어, 권리분석상 매우 안전한 물건임.

형식적 경매라는 특성상, 매매 시장의 급매보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있음.

4.2. 투자 포인트

안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 명도 저항 및 인수되는 보증금 리스크가 크게 감소하여 안전한 투자가 가능함.

신축급 건물: 2019년식으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어, 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적음.

교통 및 입지: "청계산2터널" 인근으로, 차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 교통 환경이 무난함.

개발 잠재력: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하여, 향후 개발 여건 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

5. 결론 및 유의사항

본건은 권리관계가 깔끔하게 정리되어 투자 안전성이 높고, 신축급 건물이라는 장점을 가진 물건임.

다만, 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 형식적 경매의 정확한 청산 사유 등은 입찰 전 최종적으로 확인해야 할 사항입니다.

법원 정보

안양지원 경매2계