나이스옥션 법원경매 안양 2024타경574 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 930-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경574 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 930-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경574
• 주소: 경기도 안양시 만안구 오리로34번길 25-23
• 용도: 단독주택

안양지원 경매2계 2024타경574 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 오리로34번길 25-23 | 감정가: 1,817,300,050원 | 최저가: 930,458,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 경매 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동 930-2 소재의 단독주택 (현황 다가구주택)입니다.

사건번호는 안양지원 2024타경574 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 1,817,300,050원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 270.10㎡ (약 81.70평)이며, 용도지역은 제1종전용주거지역입니다.

건물면적은 공부상 270.00㎡ (약 81.67평)이며, 이에 더하여 제시외 건물 면적 102.49㎡ (약 30.99평, 주거용 무단증축 다락 및 가구수 분할)이 일괄 매각에 포함됩니다.

총 건물면적은 약 372.49㎡ (약 112.68평)입니다.

*주의: 본 물건은 단독주택이나 현황 다가구주택으로 이용 중이며, 아파트가 아니므로 전용/분양면적 구분은 적용되지 않습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 안양시 만안구 박달동 '친목마을사거리' 북측 인근에 위치하며, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상은 세장형 평지로 다가구주택 부지로 이용 중이며, 북서측과 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일합니다. 채권자는 안OOOOOOOO입니다.

매각은 토지와 건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물 (무단증축 및 대수선 부분)이 포함된 상태로 진행됩니다.

현재 임대관계는 미상(불분명)으로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 철저히 조사하여 명도에 대한 리스크를 확인해야 합니다.

특이사항 및 주의사항에 따라 '일괄매각, 제시외 건물 포함' 및 '위반건축물'임이 명시되어 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 제1종전용주거지역 내의 주거지대로, 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있으나, 대형 상권 형성 지역은 아닙니다.

주변에 다가구주택이 혼재되어 있어 주택 임대 수요는 존재할 수 있습니다.

*혐오시설 유의사항: 박달동, 특히 박달2동 호현마을 일원은 쓰레기 적환장, 도축장, 골재업체, 폐기물처리시설 설치 움직임 등 각종 혐오시설이 집합되어 있어 주민들의 민원이 지속적으로 발생하고 있는 지역으로 확인됩니다. (이러한 혐오시설은 본건의 정확한 위치에서 거리가 있을 수 있으나, 지역 환경 요인으로 작용하여 주거 가치 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 세밀한 현장 조사가 필요합니다.)

2.4. 생활 정보

주위환경은 다가구주택과 공원 등이 혼재하여 보통 수준이며, 시내버스 정류장 이용이 편리합니다.

다만, 상권 분석에서 언급된 바와 같이 지역적으로 혐오시설 이슈가 존재하므로, 소음, 악취, 환경 오염 등의 잠재적 리스크에 대비하여 현장 점검 시 이 부분을 면밀히 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '위반건축물'이라는 점입니다.

- **가구수 분할 및 무단 대수선**: 건축물대장상 각 층 1개 호, 총 3개 호로 사용승인 되었으나, 현황은 각 층 2개 호, 총 6개 호로 무단 대수선 및 가구수 분할이 이루어졌습니다.

- **주거용 무단 증축**: 제시외 건물(다락) 102.49㎡는 주거용으로 무단 증축되어 이용 중이며, 이 역시 위반건축물에 해당합니다.

- **위험 요소**: 위반건축물로 등재될 경우 이행강제금 부과 대상이 되며, 이는 낙찰자가 승계해야 하는 부담입니다. 또한, 향후 매매나 임대 시 위반건축물 상태로는 주택 담보대출에 제한이 있을 수 있으며, 위반 사항에 대한 원상 복구 명령을 받을 가능성도 존재합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 넓은 토지 면적(약 81.70평)과 다가구 주택의 형태를 갖추고 있어 임대 수익형 부동산으로의 잠재력을 가질 수 있습니다. 특히 12m 도로에 접하고 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나, 감정가 총액의 상당 부분이 건물 가치에 기여하고 있는 상황에서, 현행 3가구 승인 건물을 불법적으로 6+2 가구(총 8가구) 형태로 운용하고 있다는 치명적인 위반건축물 리스크를 안고 있습니다. 위반건축물의 이행강제금 규모와 원상복구 가능성, 그리고 주변 혐오시설 이슈를 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

1. **임대 수익 잠재력**: 현황상 총 6~8가구로 운영되고 있어, 위반건축물 리스크를 감수할 경우 임대수익률을 극대화할 수 있는 여지가 있습니다. (단, 이행강제금 예상액 산정 필수)

2. **개발 가능성 (제한적)**: 토지가 제1종전용주거지역이고 12m 도로에 접해 있어, 위반건축물 해소 후 건축법 범위 내에서 신축이나 대수선을 통한 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다.

3. **위반 건축물 해소 비용을 고려한 입찰**: 위반 사항에 대한 이행강제금 납부 및 원상복구 비용, 법적 리스크를 모두 감안하여, 동종 물건의 정상적인 시세보다 충분히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

법원 정보

안양지원 경매2계