나이스옥션 법원경매 안양 2024타경104247 [1] 경기도 군포시 도마교동 463-5 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경104247 [1] 경기도 군포시 도마교동 463-5 상가주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2024타경104247 | 소재지: 경기도 군포시 송부로95번길 8-9 | 감정가: 1,707,231,760원 | 최저가: 874,102,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경104247 (1)

소재지: 경기도 군포시 도마교동 463-5

용도: 상가주택

감정가: 1,707,231,760원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 원OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: $260.80 \text{m}^2$ (약 $78.89 \text{평}$)

건물면적: $468.16 \text{m}^2$ (약 $141.59 \text{평}$)

*본건은 상가주택으로 아파트의 전용/분양면적 구분은 적용되지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ‘송안초교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통상황 및 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 남동측으로 노폭 $8 \text{m}-10 \text{m}$의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차 편의성은 양호한 편입니다.

2.2. 상권분석

본건은 '송안초교' 인근의 주거지대에 위치하며, 주위에 근린생활시설이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다. 상가주택의 특성상 1층 근린생활시설(상가)은 지역 주민을 대상으로 하는 근린형 생활밀착 업종에 적합하며, 배후 수요는 다가구 및 단독주택 거주자입니다.

주택 부분은 안정적인 주거 임대수익 확보에 유리하며, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 환경의 쾌적성이 확보된 곳입니다.

2.3. 생활정보

주거지대 내 초등학교(송안초교)가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 주거와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

(혐오시설 검색 결과: 특이사항이 발견되지 않았습니다. 단, 현장 확인 시 최종적인 확인이 필요합니다.)

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(원OO)으로 확인되어 일반적인 강제경매 대비 복잡성이 낮을 수 있습니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지 또는 건물만 취득하는 위험은 없습니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

주의사항으로 '일괄매각' 외의 특이사항은 없는 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통한 최종적인 현황 조사 및 권리 관계 분석이 필수적입니다.

3.2. 공법적 제한

도시지역 내 제1종일반주거지역에 위치하여 건폐율 및 용적률 등 건축 규제가 상대적으로 양호하며, 주거 안정성을 위한 용도지역입니다.

지구단위계획구역, 소로2류($8 \text{m}-10 \text{m}$) 도로 접합, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역 등에 해당합니다.

특히 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있으므로, 향후 증축 또는 개축 시 고도 제한(해발 $178.21 \text{m}$ 이하 위탁) 규정을 필히 확인해야 합니다.

4. 건물 및 이용 현황

4.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 상가주택

외벽: 몰탈 위 벽돌 마감

창호: 하이 샷시 이중 창호

상대적으로 견고한 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 외관 마감은 보통 수준입니다.

4.2. 이용 상태 및 설비

이용상태: 근린생활시설(1층 추정) 및 다가구주택 5개 호실로 구성된 복합용도 건물입니다.

- 다가구주택 구성:

* 201호, 301호 (2개호): 방 3개, 욕실 2개

* 202호, 302호 (2개호): 방 2개, 욕실 1개

* 401호 (1개호): 방 2개, 다락 등

설비: 다가구주택은 급배수, 전기, 도시가스에 의한 난방, 위생, 화재탐지 설비를 갖추고 있으며, 승강기 설비와 주차장 설비가 완비되어 있습니다. 임차인의 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 보고되어, 낙찰 후 임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 가장 중요합니다. 임차인의 보증금 회수 문제 등으로 인한 명도 저항이 발생할 수 있으므로, 명도 계획 수립이 필요합니다.

고도제한: 비행안전제3구역(전술)에 따른 고도제한(해발 $178.21 \text{m}$ 이하)이 적용되므로, 향후 용도 변경 또는 재건축 시 제한사항을 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 학교 인근의 제1종일반주거지역에 위치한 비교적 신축급의 상가주택으로, 주거 환경의 안정성과 근린생활시설의 수익성을 동시에 확보할 수 있는 복합 투자 물건입니다.

토지 $78.89 \text{평}$, 건물 $141.59 \text{평}$ 규모로 연면적이 충분하여 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

투자 포인트:

1. 안정적인 임대수익: 총 5개 호실의 다가구주택과 1개 층의 상가로 구성되어, 공실 위험을 분산하고 꾸준한 현금 흐름을 창출하기에 유리합니다.

2. 우수한 설비: 승강기 및 주차장 설비가 완비되어 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 양호한 입지: 송안초교 인근의 주거지대로서 주거 환경이 안정적이며, $8 \text{m}-10 \text{m}$의 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

법원 정보

안양지원 경매2계