나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105554 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 627-64 세르누비앙3차 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층건물 중 6층 605호로서,

외벽 : 몰탈위 석재붙임 및 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 자주식 및 기계식 주차설비, 승강기설비, 소화, 화재설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형의 토지로 공동주택(도시형생활주택 및 오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 포장소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-안양동 627-64: 도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양유치원.토지전산망의내용은참고사항일뿐 안양과청교육청에반드시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
-안양동 627-201: 도시지역 , 일반상업지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양유치원.토지전산망의내용은참고사항일뿐 안양과청교육청에반드시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건지 주소는 경기도 안양시 만안구 안양동 627-64번지, 세르누비앙3차 6층605호입니다. 본건은 도시형생활주택으로 사용 중이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치합니다. 건물 전용면적은 27.88㎡(약 8.4평)이며, 토지 지분은 6.61㎡(약 2.0평)입니다. 건물 사용승인일은 2015년입니다.

1.2. 경매 기본 정보

본 경매 사건의 번호는 안양지원 2024타경105554 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 감정가는 203,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 전용면적 27.88㎡(약 8.4평)이며, 토지 지분은 6.61㎡(약 2.0평)입니다. 토지는 부정형의 토지로 공동주택(도시형생활주택 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장이 위치하고 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 또한, 물건지는 북서측 및 남동측으로 포장된 소로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 분석

등기부등본상 말소기준권리는 동고양세무서장의 압류(2023.01.19)입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 촉탁등기 된 압류, 근저당, 임의경매개시결정 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(송찬영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-24

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2023-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 건입니다. 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 등 다양한 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이를 통해 기본적인 주거 수요와 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 구체적인 상권 활성화 정도, 유동 인구, 경쟁 환경 등에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 보다 상세한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건 주변에는 안양초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 보통 수준으로 가능하며, 건물 내에는 기본적인 편의 설비(위생, 급배수, 주차, 승강기, 소화, 도시가스 등)가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인(주택도시보증공사)이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 법적인 효력 및 집행 과정에서의 돌발 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 준공연도(2015년)를 고려할 때, 향후 유지보수 및 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 전용면적 27.88㎡(약 8.4평)의 소형 주거 공간으로, 매수 대상이 특정 수요층으로 제한될 수 있습니다.

* 해당 토지가 일반상업지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 규제 변경 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 경매 감정가는 2억 3백만원입니다. 임차인 관련 법적 리스크가 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었으며, 매각으로 인해 인수되는 권리 사항은 없습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 소형 주거 공간으로서 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인으로부터 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 확보하여 명도 관련 부담이 최소화된 점이 주요 투자 포인트입니다.

* 주변 시세 및 본건의 감정가격을 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 안양시 부동산 시장의 전반적인 동향과 본 물건이 속한 지역의 개발 잠재력을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 2026년 3월에 안양동 지역에서 거래된 다세대 및 빌라 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신안11/12동 (51.6㎡, 15.5평): 15,250만원 (평당 약 984만원)

* 다온빌리지 (39.04㎡, 11.8평): 23,500만원 (평당 약 1,992만원)

* 초원맨션B (93.63㎡, 28.3평): 26,000만원 (평당 약 919만원)

본건 물건은 전용면적 27.88㎡(약 8.4평)의 도시형생활주택입니다. 가장 유사한 면적대의 '다온빌리지' 사례(11.8평, 23,500만원)의 평당 단가(약 1,992만원)를 적용하면, 본건의 시세는 약 1억 6천 7백만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

본건의 감정가는 203,000,000원이며, 이는 최근 유사 면적대의 실거래가와 비교 시 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그러나 '도시형생활주택'이라는 특성과 건물 노후도(2015년 사용승인) 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 관련 리스크가 해소되었고, 안정적인 투자 분석을 위해 감정가의 80~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 80% 수준: 약 162,400,000원

* 90% 수준: 약 182,700,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 7천 5백만원에서 1억 9천만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.