나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105554 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 627-64 세르누비앙3차 6층605호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105554 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 627-64 세르누비앙3차 6층605호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2024타경105554 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양로263번길 5, 6층605호 (안양동,세르누비앙3차) | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 53,215,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 안양지원 2024타경105554 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

소재지는 경기도 안양시 만안구 안양동 627-64, 세르누비앙3차 6층 605호입니다.

감정가는 203,000,000원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

건물 전용면적은 27.88제곱미터(약 8.43평), 분양면적은 약 32.85제곱미터(약 10평)이며, 대지권 지분은 6.61제곱미터(약 2.00평)입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 소유자와 채무자가 오OO로 동일합니다.

특이사항으로 '재매각' 물건이므로, 입찰보증금에 유의해야 합니다.

1.2. 물건 상세 특성

본건 건물은 2015년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 등으로 되어 있으며, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

기본 위생 및 급배수설비, 자주식 및 기계식 주차설비, 승강기설비, 소화 및 화재설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 2필지 일단의 부정형 토지로, 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용되며, 북서측 및 남동측으로 포장된 소로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

특히, 토지이용계획상 '일반상업지역'에 위치하여 상업시설 접근성이 우수하고 상권이 발달된 곳입니다. 이 지역은 안양의 전통적 중심 상권인 안양 1번가와도 가깝습니다.

2.2. 교통 여건

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 수도권 지하철 1호선 안양역과의 거리 등을 추가로 확인하여 역세권 접근성을 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로에 접하고 있습니다.

주목할 점은 가로구역별 최고높이 제한지역 및 '상대보호구역'(샤론유치원, 안양유치원)에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제를 받고 있습니다. 일반상업지역에 위치하면서도 교육시설이 인접해 있어 환경은 복합적입니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 건이 위치한 만안구 지역은 과거 안양의 중심 상권이었던 안양 1번가를 포함하고 있어, 상업 및 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변에는 오피스텔, 다세대주택 등과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없습니다.

2.5. 주변 환경 및 혐오시설 분석

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

다만, 일반상업지역에 위치하여 주거 밀도와 유동 인구가 높고, 야간 소음 등이 발생할 가능성이 있으며, 건물 주차 대수가 44세대 대비 31대로 세대당 0.7대에 불과하여 주차 여건이 취약합니다.

지도 검색 결과, 물건지 반경 500m 이내에 특별히 기피할 만한 대형 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

소유자 및 채무자가 오OO로 동일하여 명도 과정에서 복잡한 임대차 관계는 없을 수 있으나, 점유 형태(소유자 점유 또는 기타 임차인 점유)를 확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로, 낙찰 시 임대차 현황 조사를 통해 인수할 보증금 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '재매각' 물건이라는 점입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경우이므로, 입찰보증금이 통상적인 최저가의 10%보다 높은 20%로 요구될 수 있습니다(관할 법원 확인 필수). 재매각 물건의 경우, 보증금 리스크가 크므로 입찰 전 철저한 분석이 필요합니다.

두 번째는 '주차 문제'입니다. 총 44세대에 31대의 주차만 가능하여 주차난이 상시적으로 발생할 가능성이 높아, 임차인 모집 또는 실거주 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

세 번째는 토지이용계획상의 '일반상업지역' 특성 및 인근 '상대보호구역'으로 인한 규제입니다. 상업지역의 장점과 교육환경 보호 규제가 공존하므로, 향후 개발 여건을 종합적으로 판단해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

A. 일반상업지역 위치: 상권 접근성이 뛰어나고, 주택으로서 희소성이 있습니다.

B. 소형 주택 수요 충족: 도시형생활주택으로 소형 가구 또는 1인 가구의 임대 수요를 충족시킬 수 있는 면적입니다.

C. 2015년 준공: 비교적 신축에 가까운 건물 연한(약 10년 차)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 안양 구도심의 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 우수하고 비교적 신축이라는 장점이 있습니다.

다만, 재매각 물건에 따른 입찰 보증금 리스크, 낮은 세대당 주차 비율, 그리고 상업지역 내 주거라는 복합적인 환경을 충분히 고려해야 합니다.

입찰 전, 재매각 보증금 비율을 법원을 통해 정확히 확인하고, 임차인의 대항력 여부를 철저히 분석하여 명도 위험을 최소화하는 전략이 필요합니다.

투자 시세 파악 시, 인근 오피스텔 및 도시형생활주택의 실거래가와 월세 시세를 면밀히 비교하여 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

안양지원 경매2계