나이스옥션 법원경매 안산 2023타경59694 [1] 경기도 광명시 소하동 881-39 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경59694 [1] 경기도 광명시 소하동 881-39 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매4계 2023타경59694 | 소재지: 경기도 광명시 오리로406번길 28-7 | 감정가: 591,459,030원 | 최저가: 34,097,000원 | 용도: 다가구주택

1. 안산지원 2023타경59694 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경59694 (1)

소재지: 경기도 광명시 소하동 881-39

용도: 다가구주택

감정가: 591,459,030원

토지면적: 139.00㎡ (약 41.98평)

건물면적: 141.45㎡ (약 42.76평)

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 배OOOOO

채무자: 배OO

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 재매각

주의사항:

1. 재매각으로 진행 중입니다.

2. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

3. 건물 지층은 공부상 지하실이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

4. 건물 제시외 물건(주택 등 연와조 스라브즙 153.26㎡)이 평가 및 매각에 포함됩니다.

5. 토지는 지분으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광명시 소하동에 소재하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 안서중학교 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 약 7미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 지역적으로는 제2종일반주거지역으로, 학교보호구역(안서중학교, 서면초등학교, 밝은빛유치원, 구름산지구유치원, 창의경영고등학교) 및 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 특히 '지분매각'으로, 토지 및 건물의 전체가 아닌 일부 지분만이 매각 대상이 됩니다. 이는 향후 소유권 행사 및 관리, 처분 시 다른 지분권자들과의 협의가 필수적임을 의미합니다. '재매각'으로 진행되는 것은 과거 유찰 또는 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가 또는 이전 최저매각가격에서 큰 변동 없이 다시 진행되는 경우가 많으나, 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정된 점은 특별한 주의가 요구됨을 나타냅니다. 건물 지층이 공부상 지하실이나 현황 주택으로 이용 중인 점, 그리고 제시외 건물(153.26㎡)이 일괄 매각에 포함되는 점 등도 권리관계 파악 시 함께 고려해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로, 명도 시 임차인과의 관계를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 제2종일반주거지역에 위치한 다가구주택으로, 주변 환경은 주거용 건물들이 밀집해 있는 지역입니다. 안서중학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 환경으로서의 안정성이 있습니다. 직접적인 상업지구와의 거리는 명시되지 않았으나, 일반적인 주거 밀집 지역의 특성상 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 및 소규모 상점들이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. 광명시의 개발 계획 및 주거 수요에 따라 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 건물 자체적으로는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있어 주거 기능 수행에 무리가 없을 것으로 보입니다. 다만, 지층이 현황 주택으로 이용 중인 점은 법규 검토가 필요할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대수익 발생 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 토지 및 건물 지분 소유자는 전체 부동산에 대한 처분, 이용, 관리 등에 있어 다른 지분권자들의 동의가 필요하며, 공유물 분할 소송 등 복잡한 법적 절차에 휘말릴 위험이 있습니다. 또한, '재매각'으로 진행된다는 점은 과거 입찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 법적 문제가 있었을 가능성을 내포하므로, 사전에 철저한 권리분석 및 물건 조사가 필요합니다. 일반 경매보다 높은 20%의 입찰 보증금은 신중한 접근을 요구합니다. 지층의 주택 이용은 건축법규상 문제가 될 수 있으며, 제시외 건물 역시 현황과 공부상 차이 및 법적 사항을 확인해야 합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 문제 발생 가능성도 잠재적 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 다가구주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 하지만 '지분매각' 및 '재매각'이라는 특수한 경매 진행 상황과 20%의 높은 입찰 보증금 등은 상당한 주의를 요합니다. 특히 지분 매각의 경우, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 방안에 대한 명확한 계획 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 명확한 해결 전략을 수립해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **지분 활용 가능성**: 비록 지분매각이지만, 다른 지분권자와의 협의를 통해 전체 지분을 확보하거나, 공유물 분할 소송 등을 통해 투자 수익을 창출할 수 있는 가능성이 있습니다.

2. **재매각을 통한 가격 메리트**: 재매각 물건은 종종 유찰가 또는 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

3. **주거지로서의 가치**: 다가구주택으로서 기본적인 주거 기능이 가능하며, 안정적인 지역 내 주거 수요가 존재할 수 있습니다.

4. **발전 가능성**: 광명시는 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매4계