나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45291 [1] 경기도 평택시 안중읍 성해리 산68 임야 경매
매각기일: 2026-01-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45291 [1] 경기도 평택시 안중읍 성해리 산68 임야 경매
- 사건번호: 2024타경45291
- 주소: 경기도 평택시 안중읍 성해리 산68
- 용도: 임야
평택지원 경매4계 2024타경45291 | 소재지: 경기도 평택시 안중읍 성해리 산68 | 감정가: 4,082,160,000원 | 최저가: 686,088,490원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서 (평택지원 2024타경45291)
1.1. 물건 기본 정보
소재지: 경기도 평택시 안중읍 성해리 산68
사건번호: 평택지원 2024타경45291 (1)
용도: 임야 (공부상)
토지면적: 9,320.00㎡ (약 2,819.3평)
감정가: 4,082,160,000원
경매구분: 공유물분할을 위한 경매
소유자/채무자: 김OO
1.2. 핵심 분석 요약
본건은 평택시 안중읍 성해리 소재 임야로, 공부상 임야이나 실제 현황은 주택 부지, 전, 자연림 등으로 이용 중인 토지입니다. 특히, 향후 개발 기대감이 높은 계획관리지역에 위치하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 일부 접합되어 있어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 다만, 매각 대상에서 제외된 제시외 주택 및 부속 건물이 존재하며 이로 인한 법정지상권 성립 가능성이 있어 철저한 권리분석과 명도 계획이 필요한 물건입니다.
2. 입지 조건 및 주변 환경 분석
2.1. 입지 조건
본건은 "성해2리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대입니다. 차량 접근성은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
2.2. 토지 현황 및 도로 상태
형태 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현재는 '단독주택 및 부속건물의 부지', '전', '자연림' 및 '구거' 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.
도로상태: 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 토지이용계획상 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있어 장래 도로 확장 등에 따른 개발 기대감이 존재합니다.
2.3. 용도지역 및 규제
토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리형)에 속해 있어 개발행위에 대한 유연성이 높습니다.
제한사항: 대로3류(접합), 가축사육제한구역(일부제한 및 전부제한), 상대보호구역(중앙유치원), 접도구역(도로법) 등에 저촉됩니다. 특히 접도구역은 전체 면적 대비 과소하여 감정평가에는 큰 영향을 미치지 않았으나, 향후 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 채무 관계
경매구분: 공유물분할을 위한 경매입니다. 이는 공유자 간의 협의가 이루어지지 않아 법원의 판단에 따라 전체 물건을 매각하여 그 대금을 지분별로 나누기 위한 절차입니다.
채무관계: 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며, 채권자(차OO)가 경매를 신청했습니다. 낙찰자는 공유물분할 절차상의 문제에서 비교적 자유로울 수 있습니다.
3.2. 특이사항 및 명도 리스크 (법정지상권)
법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 상에 소재하는 제시외건물(단층 주택 및 부속 건물)은 **매각에서 제외**되었습니다. 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 해당 건물에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높습니다.
명도 및 처리: 법정지상권이 성립되면 낙찰자는 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있으나, 건물 자체의 철거나 명도를 강제하기 어렵습니다. 낙찰 후 건물 소유자와의 지료 협의 또는 건물 매수 협상(협의 취득) 등 복잡하고 장기적인 명도 절차가 예상됩니다. **가장 큰 잠재적 리스크**입니다.
주소 불일치: 제시외건물의 대장상 주소와 실제 외벽 부착 주소가 상이하여 향후 권리관계 파악 및 명도 진행 시 혼란의 여지가 있습니다.
4. 용도 및 이용 현황 분석
4.1. 상권 및 생활정보
본건은 상권이 형성된 지역이라기보다는 농촌 마을 주변의 토지이므로 상권분석은 무의미합니다.
생활정보: "성해2리마을회관" 인근에 위치하며, 기본적인 교통 여건은 보통 수준이나, 주요 편의시설 및 상업시설 이용은 차량으로 이동해야 하는 다소 외곽 지역입니다.
4.2. 토지 이용의 다양성
공부상 지목은 임야이나, 현재 주택 부지, 전, 구거 등으로 실제 이용되고 있어 지목변경의 가능성 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법정지상권 및 명도 문제
앞서 언급한 바와 같이, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 최대 리스크입니다. 이에 대한 처리 방안(지료 청구 소송, 건물 매수 등)을 사전에 준비해야 합니다.
5.2. 개발 제한 요소
가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 저촉되어 개발 목적에 따라 제한 사항이 발생할 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 전 평택시청 관련 부서에 확인이 필수입니다. 특히 접도구역에 대한 확인도 필요합니다.
5.3. 공부상 지목과 현황의 차이
공부상 '임야'를 현황 '대' 또는 '전' 등으로 이용하고 있어, 향후 지목 변경 시 이에 따른 비용(산지전용 부담금 등)이 발생할 수 있습니다.
6. 투자 포인트
6.1. 토지 규모 및 용도지역의 우위
9,320.00㎡ (약 2,819.3평)의 대규모 토지이며, 규제가 비교적 적고 개발 가능성이 높은 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(성장관리형)**에 속해 있습니다. 이는 향후 다용도 개발(창고, 소규모 공장, 전원주택단지 등)의 기반이 됩니다.
6.2. 도로 접근성 및 개발 잠재력
노폭 6m 아스콘 포장도로에 접해 있고, **대로3류(폭 25m-30m)에 접합**되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 높습니다.
6.3. 감정가 대비 투자 가치
법정지상권 리스크를 안고 있으나, 이를 해결하거나 활용할 수 있는 전문 투자자에게는 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 높은 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.
7. 종합 의견
본건은 평택시 안중읍의 **계획관리지역 대규모 토지**로서, 대로3류 접합 등 입지적 장점을 보유하여 **장기적인 개발 투자 관점에서 매력적**입니다. 다만, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 **법정지상권 성립 및 명도 문제**가 핵심 리스크로 작용하므로, 단순 시세 차익보다는 법정지상권 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합합니다. 낙찰자는 철저한 권리분석을 바탕으로 제시외 건물 소유자와의 협의 또는 법적 절차(지료 청구 등) 진행 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.
법원 정보
평택지원 경매4계