나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2003 [1] 경기도 양평군 서종면 174-12 수입리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우민 · 평가일 2023.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "수입2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제반 차량접근 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할시 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 서하향 완경사를 이루고 있으며, 기호1,5,6은 부정형 자연림, 기호2는 정방형 주거용 건부지 및 일부는 법면으로 이용중이고, 기호4는 도로임.

인접 도로상태

기호2,6은 남서측으로 세로인 기호4에 접하며, 기호1,5는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호2 : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호4 : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호5,6 : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. #별첨 토지이용계획확인서 참조.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호2 일부는 법면 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(판넬) 2층건으로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. #별첨 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별보일러에 의한 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 본건에 소재하는 옹벽, 담장, 조경수, 바닥포장 등 토지에의 부합물 등은 거래관행에 따라 토지에 포함 평가함.
- 제시외 건물의 면적은 개략적으로 산정한 것으로 차이가 있을 수 있음.
- 목록 1,5는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 여주지원 2023타경2003 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 174-12 수입리

용도: 단독주택

감정가: 840,638,900원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화도농업협동조합 (화OOOOOOO)

특이사항: 재매각, 대항력있는임차인, 공동담보

1.2. 면적

토지 면적: 3351.00㎡ (약 1013.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 237.21㎡ (약 71.76평)

건물 제시외 면적: 29.70㎡

건축물 표제부상 연면적: 237.21㎡ (약 71.76평)

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(판넬) 2층건

사용승인일: 2009년 09월 02일

1.4. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 본건에 소재하는 옹벽, 담장, 조경수, 바닥포장 등 토지에의 부합물 등은 거래관행에 따라 토지에 포함 평가함.

* 제시외 건물의 면적은 개략적으로 산정한 것으로 차이가 있을 수 있음.

* 목록 1, 5는 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "수입2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건 또는 인근까지 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 서하향 완경사를 이루고 있으며, 기호 1, 5, 6은 부정형의 자연림으로 이용 중이고, 기호 2는 정방형의 주거용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중입니다. 기호 4는 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 2, 6은 남서측으로 세로(도로)인 기호 4에 접해 있습니다. 기호 1, 5는 지적도상 맹지로서 직접적인 도로 접근에 제약이 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지(일부 필지), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 17일 접수된 화도농업협동조합의 근저당권(을13)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 10억 3,541만 7천원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이계향

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 06일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 관련 특이사항

대항력 있는 임차인(이계향)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 없는 경우에도 대항력 요건을 갖추고 있으므로, 임대차 관계의 실질적인 내용을 면밀히 파악할 필요가 있으며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 양평군 서종면 수입리는 주로 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역입니다. 최근 캠핑장, 휴양림 등이 운영되고 있으며, 이는 지역의 특성을 반영합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에는 "수입2리마을회관"이 위치해 있으며, 자연휴양림, 캠핑장, 도자기 체험 미술관 등이 소재하여 지역적인 특색을 가집니다.

5.2. 편의시설 및 교통

교통 측면에서는 대중교통 이용이 다소 불편한 편이며, 차량 접근성은 양호하나, 인근 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 양평군 지평면 일대에 위생매립장이 운영 중인 것으로 나타나 있으나, 본건 소재지(서종면 수입리)와 직접적인 인접 여부 및 영향권 여부는 추가 확인이 필요합니다. 폐산업시설이 문화 공간으로 활용된 사례도 있으나, 이는 본건 지역과 무관합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 취소 등의 사유가 있었을 것으로 추정됩니다. 이는 물건 자체의 문제, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심 등 다양한 원인으로 인한 것일 수 있어 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6.2. 맹지(List No. 1, 5)

해당 필지(목록 1, 5)는 지적도상 맹지로, 직접적인 도로 접근이 불가능합니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시키며, 건축 또는 개발 행위에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 토지 이용을 위해서는 인접 필지(기호 4)를 통한 통행권 확보 등 추가적인 법적·행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원)

보증금 및 차임이 0원인 임차인임에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 임차인의 실제 거주 목적, 주거 권리 주장 가능성, 기타 민사적 관계 등을 면밀히 조사해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 토지의 용도 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

6.5. 완경사 지형 및 법면

토지가 완경사 지형이며 일부가 법면으로 이용되고 있어, 토지 활용 및 건축 시 설계 및 시공에 추가적인 비용과 고려가 필요할 수 있습니다.

6.6. 제시외 건물 면적

제시외 건물의 면적은 개략적으로 산정된 것으로, 실제 면적과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 서종면의 비교적 한적한 지역에 위치한 단독주택 토지입니다. 넓은 토지 면적을 소유하고 있으나, 지적도상 맹지인 필지가 포함되어 있고, 다수의 토지이용 규제가 존재하며, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 아쉬운 부분입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 점과, 두 차례 경매가 진행되는 재매각 물건이라는 점입니다. 또한, 일부 필지의 맹지 문제는 토지 활용성에 심각한 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크입니다. 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 1013.74평에 달하는 토지는 잠재적으로 다양한 활용 가능성을 내포합니다 (단, 용도 제한 및 맹지 문제 해결 시).

* 자연 친화적 환경: 전원주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요자에게 어필할 수 있습니다.

* 양평 지역의 매력: 수도권에서의 접근성이 비교적 용이하며, 양평의 자연 경관과 문화 시설은 매력적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8억 4,063만 8,900원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 고려할 수 있습니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(부라더스빌, 328-2번지, 1.25억원)는 본건과 건물 유형(단독주택 vs 다세대) 및 토지 면적이 크게 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본 건은 맹지, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 다수의 토지이용 제한, 재매각 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 맹지 문제는 토지의 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 요소이며, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제는 추가적인 시간과 비용 발생 가능성을 내포합니다.

따라서, 이러한 위험 요소들을 충분히 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수될 수 있는 잠재적 부담(임차인 관련 비용, 맹지 해소 비용 등)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권장 입찰 범위는 감정가의 70~80% 수준으로, 즉 약 5억 9천만원 ~ 6억 7천만원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 추가적으로 검토되어야 하며, 특히 임차인과의 협상 및 맹지 문제 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.