나이스옥션 법원경매 여주 2023타경33045 [1] 경기도 이천시 부발읍 229-19 가좌리 리치하임 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2023.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리마을회관" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 2층 201호로서(사용승인일:2020.12.14)
외 벽:치장벽돌쌓기 등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

도시형생활주택-다세대주택(원룸형 구조; 주방겸거실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 지상주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출
시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부확인을 못하였으나, 건축물대장
현황도면 및 인근 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 한국토지주택공사가 이 법원에 전세사기피해자(이중범)의 주택 매입요청 사실을 통보함(2026.02.12.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경33045 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 2층 201호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2020년 12월 14일

용도: 도시형생활주택 (원룸형 구조)

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 42.45㎡ (약 12.84평)

건물 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

서측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

건축물대장 상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로, 2020년 12월 14일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등이고, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 건물의 현상태는 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한사항으로는 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.04.08. 접수)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 대항력 있는 임차인 이 (전입 2022.01.03., 확정 2021.11.25.)의 주택임차권(2023.02.06. 접수, 보증금 120,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 한국토지주택공사가 이 의 주택 매입 요청 사실을 통보(2026.02.12.)한 특이사항이 있습니다.

기타 권리로는 김창배의 소유권보존(2020.12.16.), 권영만의 소유권이전(2023.02.06. 매매), 주택도시보증공사의 가압류(2022.09.20.), 서울특별시의 압류(2023.03.20.) 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

강제경매 신청자인 이 의 경매 신청(2023.05.03.)도 말소됩니다.

권리분석 상 인수되는 보증금은 120,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 이천시 부발읍 가좌리 일대는 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

신축 건물(2020년 준공)이라는 점은 긍정적이나, 주변 환경이 복합적이어서 특정 상권으로 분류하기는 어렵습니다.

지역 자체는 지속적인 개발 가능성을 내포하고 있으나, 본 물건의 경우 개별적 권리관계가 상권 분석의 주요 변수가 됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 지상 주차장 등을 갖추고 있습니다.

해당 호실(201호)은 도시형생활주택-다세대주택으로, 주방 겸 거실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성된 원룸형 구조입니다.

건물 연면적 대비 주차대수(95대 / 584.06㎡)를 고려할 때 주차 공간은 비교적 충분한 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력이 있는 임차인 이 의 보증금 120,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 110,000,000원보다 높은 금액이며, 시장 가치 추정액보다도 높을 가능성이 큽니다.

* 전세사기 피해자 주택 매입 요청: 한국토지주택공사가 이 의 주택 매입을 요청한 사실은 법적 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 해당 물건이 재매각으로 나왔다는 것은 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 이는 잠재적인 문제점을 내포하고 있을 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못했으므로, 실제 건물 상태에 대한 정보가 부족합니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 위험을 동반합니다.

* 복합적인 토지이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용 제한이 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 이 의 높은 보증금(120,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담입니다.

감정가(110,000,000원) 역시 인수 보증금보다 낮아, 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인은 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

또한, 한국토지주택공사의 주택 매입 요청 사실은 사안의 복잡성을 더하며, 재매각 이력은 낙찰에 대한 시장의 낮은 관심을 보여줍니다.

건물 내부에 대한 실사 불가로 인해 물건의 실제 상태를 파악할 수 없다는 점도 주의가 필요합니다.

종합적으로, 본 물건은 높은 인수 보증금과 복잡한 권리관계, 불확실한 내부 상태 등으로 인해 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축입니다.

* 임차인 문제 해결 시 잠재적 가치: 만약 대항력 있는 임차인과의 보증금 문제를 원만하게 해결하거나, LH의 매입 절차가 긍정적으로 진행된다면, 향후 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.

* 저가 매수 기회: 복잡한 권리관계와 리스크로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상되어, 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면 투자 가치를 일부 확보할 수 있습니다. (하지만 인수 보증금으로 인해 실질적인 저가 매수는 어려울 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원이나, 인수되는 임차인 이 의 보증금은 120,000,000원입니다.

최근 유사 건물(휴하임, 2020년 준공)의 매매가(49.27㎡ 기준 150,000,000원)를 바탕으로 산정한 본 건의 시세는 약 68,500,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었으며, 무엇보다 인수해야 할 보증금이 시장 가치를 훨씬 초과하고 있어, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시장 가치를 크게 상회할 것으로 예상됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 보증금 인수 금액(120,000,000원)을 고려하여 손실을 최소화할 수 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

시세(약 68,500,000원)와 인수 보증금(120,000,000원)을 감안하여, 높은 위험 부담을 고려한 예상 입찰가: 80,000,000원을 제시합니다.

본 입찰가는 감정가보다 낮으며, 인수 보증금과의 합산 시 여전히 상당한 손실이 예상되므로, 철저한 추가 조사 및 리스크 분석 후 입찰 참여를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.